Geschlossene Immobilienfonds – die hochriskante Anlage in Betongold

Seit 2010 sind die Immobilienpreise in Deutschland durchschnittlich um 46 % gestiegen. Die niedrigen Zinsen und die Suche nach alternativen Anlagemöglichkeiten abseits des auf und ab an den Börsen lassen viele Bürger zum „Betongold“ greifen. Wer nicht oder nicht nur in das Eigenheim investiert und das anzulegende Ersparte nicht für einen Gewerbekomplex, ein Hotel oder gar einen Flughafen reicht, ist ein potenzieller Zielkunde der Investmentbranche. Zahlreiche Anbieter locken Anleger mit einem oft haltlosen Renditeversprechen in Investmentvehikel, die dann Großbauprojekte verwirklichen. Diese Vehikel sind eher bekannt als geschlossene Immobilienfonds.

Die Kernpunkte in Kürze

  • Geschlossene Immobilienfonds sind hochriskante Geldanlagen

  • Ein Anlageberater hat umfangreiche Beratungs-, Aufklärungs- und Informationspflichten

  • Es bestehen hohe Anforderungen an Informationsmaterialien und Prospekte

  • Anleger werden häufig nur unzureichend über die Risiken der Investition beraten

  • Aus Beratungsfehlern und falschen Informationen in Prospekten können Schadensersatzansprüche resultieren

  • Wegen der hohen Abschlussprovisionen befinden sich die Banken bei der Beratung in einem Interessenkonflikt

  • Verjährungsfristen müssen unbedingt beachtet werden

So gehen wir für Sie vor

  • LERNEN SIE UNS KENNEN

    Rufen Sie uns an und lassen Sie sich kostenfrei über Ihre Möglichkeiten beraten

  • KOSTENFREIE PRÜFUNG IHRER UNTERLAGEN

    Senden Sie uns Ihre Fondsunterlagen per E-Mail zu

  • WIR BERATEN KOSTENFREI

    Wir erörtern Ihnen Ihre Chancen und klären Sie über die Risiken auf

  • VORGEHEN GEGEN BANK/ANLAGEBERATER

    Sie entscheiden, ob Sie Ihre Ansprüche geltend machen wollen

  • WIR FÜHREN DIE VERHANDLUNGEN

    Wir versuchen zuerst, die Sache friedlich beizulegen

  • VERTRETUNG VOR GERICHT

    Wenn es erforderlich ist, setzen wir Ihre Ansprüche vor Gericht durch

Was ist ein geschlossener Immobilienfonds?

Dabei initiiert eine Kapitalverwaltungsgesellschaft die Gründung eines Unternehmens, das ausschließlich die Entwicklung eines Bauprojektes oder den Kauf bestehender Immobilien und deren anschließende Bewirtschaftung zum Zweck hat. Die erforderlichen Mittel werden zum Teil bei Anlegern akquiriert. Allerdings kaufen die Anleger keine Aktie, sondern treten der Unternehmung als Gesellschafter bei. Neben den Anlegergeldern wird das Projekt regelmäßig auch durch Bankdarlehen finanziert. Kommt das erforderliche Kapital zusammen, wird die Gesellschaft geschlossen, weitere Gesellschafter werden nicht mehr aufgenommen.

Die Erfolgsbilanz der Fondsprojekte ist bisher leider ernüchternd. Eine breit angelegte Untersuchung von „Finanztest“ ergab, dass 1139 geschlossene Fonds, die seit 1972 aufgelegt wurden, für Ihre Anleger insgesamt Verluste in Höhe von 4,3 Milliarden Euro eingefahren hatten. In Prospekten prognostiziert wurde indes ein Gewinn in Höhe von 15,4 Milliarden Euro.

Was sind die Ursachen für die Insolvenzen von geschlossenen Immobilienfonds?

Geschlossene Immobilienfonds sind Unternehmensbeteiligungen, die nicht nur an Gewinnen, sondern eben auch an Verlusten teilnehmen. Oder eben auch in die Insolvenz gehen. Besonders bei dieser Art der Kapitalanlage findet grundsätzlich keine Streuung auf mehrere Objekte statt. Für die Anleger entsteht ein Klumpenrisiko, da der Anlageerfolg mit der erfolgreichen Bewirtschaftung des Objekts steht oder fällt. Besondere Risiken entstehen bei geschlossenen Immobilienfonds, da sie oft „spezielle“ Objekte errichten oder erwerben. Die Objekte sind oftmals nur für wenige oder gar nur einen Mieter interessant. Fällt dieser Mieter nun aus, bedeutet dies den Totalausfall der Einnahmen des geschlossenen Immobilienfonds. So passiert z.B. im Fall des CFB-Fonds 130 „Deutsche Börse, Frankfurt“, einem geschlossenen Immobilienfonds der Commerzbank-Tochter Commerz Real. Dieser Fonds hat die Hauptverwaltung der Deutsche Börse AG, Frankfurt am Main errichtet und bewirtschaftet. Eine Immobilie, die aufgrund der besonderen Bedürfnisse einer Wertpapierbörse, auf einen einzigen Mieter zugeschnitten ist. Als der Mieter, die Deutsche Börse AG, noch vor Auslauf der Mindest-Mietdauer auszog, geriet der Fonds in finanzielle Schwierigkeiten und die Anleger erlitten Verluste.

Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds kann u.a. mit folgenden Risiken behaftet sein:

  • Ausfall von Mieteinnahmen
  • Zu hohe Instandhaltungskosten/Instandhaltungsrückstau
  • Totalverlust der Einlage infolge von Insolvenz des Fonds
  • Wertverlust der Beteiligung infolge ungünstiger Marktlage
  • Gefahr der Rückforderung von Ausschüttungen (Nachschusspflichten)
  • Fondsinterne Interessenkollisionen, persönliche Verflechtungen der Fondsbeteiligten
  • Veränderung der steuerlichen Beurteilung durch das Finanzamt und daraus resultierende Steuernachzahlungen
  • Beschränkte Fungibilität (Handelbarkeit der Beteiligungen)
  • Mangelnde Einflussmöglichkeiten der Anleger
  • Unzureichende Rentabilität des Anlageobjekts aufgrund überhöhter Nebenkosten
  • Fremdwährungsrisiken
  • Missverhältnis von Eigen- und Fremdkapital
  • Langfristige Kapitalbindung (bis zu 30 Jahren), keine Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung
  • Unklare Vertragsstrukturen
  • Misswirtschaft des Fonds

Welche Handlungsmöglichkeiten haben die Betroffenen bei Insolvenz eines geschlossenen Immobilienfonds?

Geschädigten Anlegern stehen folgende Optionen zur Verfügung:

Schadensersatz verlangen

Wenn Sie bei Ihrer Beteiligung an einem geschlossenen Fonds Verluste erlitten haben, können Sie häufig Schadensersatz verlangen. Ihre Ansprüche richten sich dabei weniger gegen die Fondsgesellschaft selbst (diese ist meist insolvent), sondern in erster Linie gegen den Anlageberater bzw. gegen die beratende Bank.

Denn Ihre Anlageentscheidung beruhte meist auf einer Empfehlung. Für die Güte dieser Empfehlung tragen die Berater umfassende Verantwortung. Da die Investitionsentscheidung folgenschwer sein und bei einer Insolvenz des Fonds sogar zu einem Totalverlust des Kapitals führen kann, sind auch die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Beratung hoch.

Kann der Bank oder dem Anlageberater ein Beratungsfehler nachgewiesen werden, sind diese in der Regel verpflichtet, den Ihnen dabei entstandenen Schaden zu ersetzen.

Die Ansprüche auf Schadensersatz können idealerweise außergerichtlich durchgesetzt werden. Da in diesem Fall stets ein Vergleich geschlossen wird, muss auch der Anleger etwas nachgeben und auf einen Teil seiner Forderungen verzichten. Im Gegenzug bleibt ihm eine gerichtliche Auseinandersetzung erspart.

Weigert sich die beratende Bank oder der Anlageberater Schadensersatz zu leisten, bleibt nur der Gang vors Gericht. Bei einer kompetenten Prozessführung können sämtliche Verluste wieder eingeholt werden. Darüber hinaus steht Ihnen ein Anspruch auf Zahlung des entgangenen Gewinns hinsichtlich des in dem Fonds gebundenen Kapitals zu.

Fehlerhaft beratene Anleger haben grundsätzlich folgende Ansprüche:

  • Rückgewähr des eingezahlten Kapitals
  • Entgangener Gewinn (Verzinsung der Einlage)
  • Freistellung von Ansprüchen Dritter
  • Freistellung von Rückforderungsansprüchen
  • Freistellung von eventueller Nachhaftung

Beteiligung widerrufen

Erfolgte eine Beratung ordnungsgemäß bzw. eine fehlerhafte Beratung lässt sich nicht nachweisen, kommt ein Anspruch auf Schadensersatz nicht in Betracht. Zuweilen besteht dennoch zumindest die Möglichkeit eines vorzeitigen Ausstiegs. Die Fondsbeteiligung kann nämlich auch Jahre nach Abschluss noch widerrufen werden. Voraussetzung dafür ist, dass der Beteiligungsvertrag eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung enthält. Das war gerade bei Beteiligungsverträgen, die in dem Zeitraum zwischen 2002 und 2010 abgeschlossenen wurden, der Fall (vgl. etwa BGH, Urteil vom 18.03.2014 – II ZR 109/13).

Zwar erhält der Anleger nach einem Widerruf seiner Beteiligung nicht das gesamte eingesetzte Kapital zurück, jedoch kann er mit sofortiger Wirkung aus dem Fonds aussteigen und muss nicht auch noch künftige Verluste hinnehmen.

Besonders interessant ist diese Möglichkeit für Ratensparer, d.h. für solche Anleger, die ihre Beteiligung nicht auf einmal, sondern durch monatliche Zahlungen leisten. Diese brauchen nach einem Widerruf nicht mehr gutes Geld schlechtem Geld hinterherzuwerfen.

Welche Anforderungen werden an eine richtige Anlageberatung gestellt?

Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss eine ordnungsgemäße Anlageberatung zwei Kriterien erfüllen. Sie muss sowohl

anlegergerecht als auch  anlagegerecht (bzw. objektgerecht) sein.

Eine anlegergerechte Beratung setzt voraus, das die Bank bzw. der Anlageberater hinreichende Kenntnisse über die persönlichen wirtschaftlichen Verhältnisse des Kunden besitzt und diese in einer Anlageempfehlung berücksichtigt. Insbesondere müssen die finanziellen Verhältnisse, das Anlageziel, die Risikobereitschaft und der Wissensstand des Anlageinteressenten abgeklärt werden. Die empfohlene Anlage muss unter Berücksichtigung des Anlageziels auf die persönlichen Verhältnisse des Anlegers maßgeschneidert sein (BGH, Urt. v. 11.12.2014 – III ZR 365/13, Rn. 13).

Die beratende Bank ist verpflichtet nicht nur den Informationsstand des Kunden zu ermitteln, sondern diesen auch gezielt nach dessen Risikobereitschaft und Anlagewünschen zu befragen.

Eine anlage- bzw. objektgerechte Anlageberatung zielt darauf ab, dass der Anleger einerseits über das Anlageobjekt zutreffend, vollständig und verständlich aufzuklären ist und andererseits der Berater eine Einschätzung und Bewertung des nachgefragten oder angebotenen Anlageobjekts auszusprechen hat. Demnach ist der Anleger in die Lage zu versetzen, eine seinen Wünschen und Bedürfnissen entsprechende Anlageentscheidung zu treffen. Dabei können Risiken allgemeiner Natur sein (z.B. Konjunkturlage, Entwicklung des Börsenmarktes), sich aber auch speziell auf die gewählte Anlageform beziehen (z.B. Kurs-, Zins- und Währungsrisiko).

Der Berater darf lediglich solche Auskünfte erteilen, an deren Richtigkeit und Vollständigkeit er tatsächlich glaubt. Vorhandene Informationsdefizite muss der Berater dem Kunden offenbaren.

Schließlich hat der Bankberater seine für die Vermittlung erhaltenen Vergütungen sog. Kick-Back-Provisionen ungefragt offenzulegen (Diese Pflicht trifft nur eingeschränkt auf freie Anlageberater zu).

Leider halten sich die wenigsten Berater an diese Vorgaben. Die Interessen der Kunden stehen regelmäßig hinten an – im Zentrum der „Beratung“ steht in erster Linie das Interesse der Bank an der höchstmöglichen Provision. 

Über welche weiteren Risiken muss bei einem geschlossenen Fonds aufgeklärt werden?

Neben den bereits benannten speziellen Risiken eines geschlossenen Immobilienfonds, muss ein Berater den Anleger auch über die folgenden allgemeinen Risiken eines geschlossenen Fonds aufklären.

a) Verlustrisiko aus Unternehmensbeteiligung

Da es sich bei einem geschlossenen Fondskonstrukt immer auch um eine Unternehmensbeteiligung handelt, trägt der Anleger (Gesellschafter) nicht nur das Verlustrisiko, sondern je nach Ausgestaltung der Gesellschaft auch das Risiko der persönlichen Haftung. Letzteres stellt bei Beteiligung an deutschen Fondsgesellschaften zwar inzwischen die absolute Ausnahme dar, handelt es sich allerdings um ausländische Gesellschaften, z.B. die französische „Sociéte Civile Immobilière“ (SCI), können bei Insolvenz des Fonds die Anleger für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft in Anspruch genommen werden.

b) Zinsrisiko aus Darlehensverbindlichkeiten

Darüber hinaus trägt der Anleger auch das Zinsrisiko aus dem Bankdarlehen, die geschlossene Fonds in der Regel zusätzlich aufnehmen und die nicht selten 60 % des Gesellschaftskapitals ausmachen.

c) Währungsrisiko aus Auslandsinvestitionen

Investiert der geschlossene Immobilienfonds in ein Objekt außerhalb des Euro-Raumes, kommt ein Währungsrisiko hinzu. Dabei ist zu beachten, dass nicht nur die Gesellschaftsmittel aus Anlagergeldern und Bankdarlehen zur Anschaffung des Objekts in die jeweilige Währung getauscht, bzw. in Euro zurückgetauscht werden müssen, sondern alle Zahlungsströme aus Mietzahlungen, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten etc.

d) Unbekannte Rechtsordnung bei Auslandsinvestitionen

 Ausländische Rechtsordnungen können Regelungen enthalten, die dem Finanzierungskonzept des Fonds einen Strich durch die Rechnung machen und darüber hinaus zu hohen Haftungsrisiken für die Anleger führen können.

Das aktuellste Beispiel dafür ist die spektakuläre Pleite des Wölbern Fonds Frankreich 04. Das Gesamtvolumen der Investition in ein Pariser Bürogebäude betrug 176 Millionen Euro, beteiligt waren knapp 3500 Anleger mit Eigenkapital von 88 Millionen Euro.

Eines der Gründe für die Insolvenz des Fonds war eine spezielle Regelung des französischen Handelsgesetzbuchs. Danach steht den Parteien des Mietverhältnisses hinsichtlich der Miete in regelmäßigen Abständen ein sog. Revisionsrecht (Mietanpassungsklausel) zu. In diesem Fall konnte der Mieter des Objekts, die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young, unter Berufung auf dieses Gesetz von der Fondsgesellschaft erhebliche Mietreduzierung verlangen. Da der Fonds dieser Forderung nicht entsprochen hatte, stellte Ernst & Young die Mietzahlungen ein und forderte darüber hinaus Rückzahlung bereits überzahlter Miete.

Es bestand sogar die Gefahr, dass die Mietrückzahlungsrückstände in Millionenhöhe von den Fondsanlegern persönlich gezahlt werden müssten. Denn diese beteiligten sich an einer ihnen unbekannten französichen „Sociéte Civile Immobilière“ (SCI). Diese ist vergleichbar mit der deutschen Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GBR). In beiden Gesellschaftsformen haften die Gesellschafter für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft mit eigenem Vermögen. In Deutschland werden geschlossene Immobilienfonds in Form einer GbR schon seit über 15 Jahren nicht mehr aufgesetzt. Auch im Fall Frankreich 04 sollte das Risiko der persönlichen Inanspruchnahme der Anleger durch so genannte „Non-Recourse“-Klauseln ausgeschlossen werden. Demnach sollten alle Vertragspartner des Fonds mit dieser Klausel beschränkt werden, ihre Ansprüche nur gegenüber der Gesellschaft und nicht auch gegenüber den einzelnen Gesellschaftern geltend zu machen. Tatsächlich wurde diese Klausel in keinen der Verträge aufgenommen.

Über all diese Risiken waren die Anleger nicht hinreichend aufgeklärt. An dieser Stelle wird deutlich, dass die Beteiligung an Anlageobjekten, die dem ausländischen Recht unterliegen, nicht nur mit dem Risiko des Totalverlustes der Einlage behaftet sein, sondern darüber hinaus existenzbedrohende Züge annehmen kann.

e) Unwägbarkeiten aus politischen Verwerfungen, Naturkatastrophen und Terrorismus

Hinzu müssen sich Anleger in geschlossenen Immobilienfonds auch über Risiken aus politischen Verwerfungen (insbesondere bei Objekten im Ausland), Naturkatastrophen und zunehmend aus Terrorismus bewusst sein.

Grundsätzlich gilt, dass der Berater dem Kunden bestimmte Tatsachen auch ungefragt offenlegen muss. So muss der Kunde z.B. über die wirtschaftlichen Verhältnisse der Anlagegesellschaft aufgeklärt werden. Existieren zwischen den Projektbeteiligten kapitalmäßige und personelle Verflechtungen, so muss der Kunde auch dies erfahren. Gleiches gilt für bestehende oder potentielle Interessenkollisionen.

Welche Fristen gibt es zu beachten?

Ansprüche der geschädigten Anleger können verjähren. Besonders im Bereich der Haftung für fehlerhafte Anlageberatung spielt die Frage der Verjährung oft eine zentrale Rolle.

Regelmäßige Verjährungsfrist – drei Jahre

Schadensersatzansprüche verjähren in der Regel drei Jahre nach Ende des Jahres, in dem der Anleger Kenntnis von der Falschberatung und den einzelnen Beratungsfehlern erlangt hat oder hätte erlangen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB).

Für jeden konkreten Beratungsfehler muss die Verjährungsfrist gesondert bestimmt werden. Häufig passiert es, dass, obwohl nur eine Beratung stattgefunden hatte, unterschiedliche Verjährungszeitpunkte gelten.

Hat der Anleger etwa am 01.12.2009 von dem Währungsrisiko erfahren, könnte er seinen darauf basierenden Schadensersatzanspruch nur bis zum Ablauf des 31.12.2013 geltend machen. Sollte aber der Anleger erst im Laufe des Jahres 2014 zum ersten Mal mit der Rückforderung der Ausschüttungen konfrontiert werden, so würden Schadensersatzansprüche aufgrund dieses Beratungsfehlers erst zum 31.12.2017 verjährt.

Großer Streit herrscht regelmäßig über die Frage, wann der Anleger von diesem oder jenen Beratungsfehler erfahren hatte. An diesem Punkt entscheiden sich häufig die Prozesse. Die Frage der Verjährung sollte nicht auf die leichte Schulter genommen werden – nur wer rechtzeitig handelt, kann das Recht was er hat auch bekommen.

Endgültige Verjährung – 10 Jahre

Unabhängig von der Kenntnis verjähren alle Schadensersatzansprüche nach taggenau 10 Jahren nach Durchführung der Beratung. Auf die Kenntnis des Anlegers von dem Beratungsfehler kommt es dabei nicht an.

Hemmung der Verjährung

Es ist möglich, die Verjährung zu hemmen. Das funktioniert entweder durch Einreichung der Klage bei dem zuständigen Gericht oder durch die Stellung eines so genannten Güteantrags bei einer staatlich anerkannten Gütestelle. Solche Anträge müssen sorgfältig formuliert sein. Erst kürzlich hatte der BGH zahlreichen Anlegern die Geltendmachung ihrer Rechte abgeschnitten, weil einige Anlegeranwälte massenweise Musteranträge gestellt hatten, die zu unbestimmt gewesen sind.

Weitere Informationen zu geschlossenen Fonds finden Sie hier