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Zwangsversteigerung

Bekannt aus:

Die Zwangsversteigerung

Im Insolvenzverfahren werden Immobilien – sofern es keine Sicherungsmöglichkeit gibt – zwangsversteigert. Nach der Eröffnung der Insolvenz wird der Insolvenzverwalter die Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie in die Wege leiten

Doch was bedeutet Zwangsversteigerung und wie läuft sie ab?

Die Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren, bei dem eine Immobilie zwangsweise veräußert wird, um den Anspruch eines Dritten durchzusetzen. Hat ein Gläubiger einen fälligen, durchsetzbaren Anspruch gegen Sie, ist er grundsätzlich dazu berechtigt bei Nichtzahlung in Ihre Immobilie zu vollstrecken. 

Immobilien sind alle nicht beweglichen Vermögensgegenstände, zum Beispiel: Grundstücke inkl. Haus oder Eigentumswohnung.

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Was für Voraussetzungen hat eine Zwangsversteigerung?

Ein Gläubiger kann eine Zwangsvollstreckung natürlich nicht aus „heiterem Himmel“ in die Wege leiten. Vielmehr ist eine Zwangsversteigerung an enge Voraussetzungen gebunden, die kumulativ vorliegen müssen, damit das zuständigen Amtsgericht dem Antrag des Gläubigers auf Zwangsversteigerung überhaupt stattgibt.

  1. Der Gläubiger benötigt zunächst einen Vollstreckungstitel. Ein Vollstreckungstitel kann zum Beispiel ein Urteil oder ein Beschluss des zuständigen Gerichts sein.
  2. Dieser Vollstreckungstitel muss eine sogenannte Vollstreckungsklausel enthalten. Sprich in dem Titel muss ausdrücklich erklärt sein, dass der Gläubiger dadurch zur Vollstreckung berechtigt ist.
  3. Der Vollstreckungstitel muss dem Schuldner außerdem vorab zugestellt worden sein.
  4. Der Gläubiger kann dann einen Antrag beim zuständigen Amtsgericht auf Vollziehung der Vollstreckung stellen. 

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Phasen der Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung läuft in mehreren Phasen ab:

1.Schritt: Verkehrswertgutachten 

Zunächst wird der Verkehrswert der Immobilie bestimmt. Ein Gutachter schätzt den Wert der Immobilie und erstellt das sogenannte Verkehrswertgutachten. Auf Grundlage dieses Gutachtens setzt das Gericht den Wert der Immobilie fest. Der Verkehrswert der Immobilie wird dann Grundlage des ersten Versteigerungsgebotes. 

2.Schritt: Erster Termin 

Es findet ein erster Versteigerungstermin statt. Damit die Immobilie nicht bereits im ersten Termin deutlich unter Ihrem Wert veräußert wird, wird eine Mindestgebotsgrenze für diesen ersten Termin festgesetzt. Dieses Mindestgebot darf im ersten Termin nicht unterschritten werden. Die Mindestgebotsgrenze liegt regelmäßig ca. bei ¾ des Verkehrswerts der Immobilie.

3. Schritt: zweiter Termin 

Kommt es im Rahmen des ersten Termins nicht zum Zuschlag, wird ein zweiter Termin angesetzt. Hier ist ein Zuschlag bereits ab einem Gebot in Höhe der Hälfte des Verkehrswertes möglich.

4.Schritt: dritter Termin 

Kommt es auch im zweiten Termin nicht zum Zuschlag, reicht im dritten Termin ein Gebot in Höhe der Kosten des Vollstreckungsverfahren.

5.Schritt: Zuschlag

Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer der Immobilie und nach der Erlösauskehr auch als solcher in das Grundbuch eingetragen. Konnte die Immobilie nicht versteigert werden bleibt der Schuldner Eigentümer. 

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Was können Sie tun, um die Zwangsversteigerung zu verhindern?

Liegt der Titel zur Zwangsversteigerung einmal vor, ist diese nur noch schwer abwendbar. Jedoch ist es nicht unmöglich, die Zwangsversteigerung zu verhindern. 

Aufhebung des Verfahrens:

Das Verfahren kann durch den antragstellenden Gläubiger aufgehoben werden, indem er seinen Antrag beim Amtsgericht zurückzieht. 

Außerdem ist es möglich, dass das Amtsgericht die Vollstreckung aufhebt, wenn später ein “aus dem Grundbuch ersichtliches Recht bekannt wird, welches […] der Zwangsversteigerung entgegensteht” (§ 28 ZVG).

Einstweilige Einstellung des Vollstreckungsverfahrens: 

Das Verfahren kann außerdem durch den Gläubiger für sechs Monate einstweilig eingestellt werden. Stellt der Gläubiger zum dritten Mal einen solchen Antrag, steht dies einer Rücknahme des Antrages gleich. Das Verfahren wird dann aufgehoben.

Auch der Gläubiger kann innerhalb von zwei Wochen nach Zugang des Vollstreckungstitels einen Antrag auf einstweilige Einstellung des Vollstreckungsverfahrens stellen. Er muss dem Gericht dann jedoch glaubhaft darlegen können, dass er in der Lage ist die Schulden bei dem antragstellenden Gläubiger innerhalb von 6 Monaten vollständig begleichen zu können. 

Freigabe durch den Insolvenzverwalter:

Grundsätzlich werden Immobilien in der Insolvenz durch den Insolvenzverwalter zwangsversteigert. Es gibt jedoch eine Konstellationen in der Sie Ihre Immobilie auch in der Insolvenz behalten können. Sie können ihr Eigenheim in der Insolvenz behalten, wenn der Insolvenzverwalter Ihnen eine sogenannte Freigabe erteilt. Die Immobilie wird durch den Insolvenzverwalter freigegeben, wenn Sie überschuldet ist. Eine Überschuldung liegt vor, wenn die noch zu zahlenden Schuld den Wert der Immobilie übersteigt. 

In diesem Fall wäre eine Zwangsversteigerung nicht rentabel, da die erwirtschaftete Summe nicht einmal die Kosten der Zwangsversteigerung decken kann. Der Insolvenzverwalter hat dann kein Interesse daran Ihre Immobilie zu verwerten. 

Weitere Informationen zum Thema “Immobilien in der Insolvenz” finden Sie hier.

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