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Immobilie in der Insolvenz: Was passiert mit meinem Eigenheim?

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    Immobilie in der Insolvenz: Was passiert mit meinem Eigenheim?

    Viele unserer Mandanten sind mit Ihrer finanziellen Situation überfordert. Insbesondere sorgen sie sich um die Zukunft Ihrer Immobilie. Grundsätzlich sind Immobilien vollumfänglich Teil der Insolvenzmasse. Dies bedeutet, sie können vom Insolvenzverwalter gepfändet und in der Folge zwangsversteigert werden. Wir zeigen Ihnen Konstellationen auf, in denen Sie Ihr Eigenheim behalten können.

    Grundsätzlich ist Ihr Eigenheim ein wesentlicher Bestandteil Ihres Vermögens und somit pfändbar. Der Insolvenzverwalter kann nach § 165 InsO die Zwangsversteigerung einer Immobilie betreiben. Er ist dazu befugt – auch ohne einen Vollstreckungstitel – gem. § 172 ZVG die Zwangsversteigerung zu beantragen.

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    Wie kann ich mein Eigenheim trotz Insolvenz behalten?

    Es gibt eine Möglichkeit, Ihr Eigenheim trotz Insolvenz zu behalten. Dazu muss eine sogenannte Freigabe durch den Insolvenzverwalter erfolgen.

    Die Freigabe betrifft Gegenstände, die zur Insolvenzmasse gehören und mit Herauslösung aus der Insolvenzmasse wieder Teil Ihrs insolvenzfreien Vermögens werden.

    Das bedeutet für Ihr Eigenheim folgendes: Grundsätzlich ist das Eigenheim als Teil Ihres Vermögens pfändbar. Erlangen Sie jedoch eine Freigabe Ihres Eigenheims durch Verhandlungen mit Ihrem Insolvenzverwalter, gehört Ihr Eigenheim nicht mehr zur Insolvenzmasse und unterliegt damit dem Vollstreckungsverbot des § 89 Abs.1 InsO. Das hat zur Folge, dass Ihr Insolvenzverwalter während der Dauer der Insolvenz Ihr Eigenheim nicht mehr verwerten darf.

    Die Freigabe erfolgt durch einseitige Erklärung des Insolvenzverwalters. Das geschieht in der Regel durch ein einfaches Schreiben und bedarf darüber hinaus keiner speziellen Form. Der Insolvenzverwalter hat dabei grundsätzlich die Entscheidungsgewalt. Wenn er eine Freigabe für sinnvoll erachtet, wird er sie gewähren.

    Wie erreiche ich die Freigabe meines Eigenheims?

    Ihr Insolvenzverwalter sollte von dem Nutzen der Freigabe Ihres Eigenheims überzeugt werden.

    Die Voraussetzung für die Freigabe ist, dass Ihr Eigenheim verschuldet ist.

    Ihr Eigenheim ist verschuldet, wenn der zu erwartende Verkaufserlös geringer ist als die Schulden, die auf dem Haus lasten.

    Eine Freigabe wird somit umso wahrscheinlicher

    • je höher die Verschuldung des Eigenheims ist und
    • je weniger potenzielle Käufer es

    Das liegt daran, dass der Insolvenzverwalter  die Aufgabe hat, Ihre Gläubiger aus der Insolvenzmasse zu befriedigen und möglichst viele Schulden zu tilgen. Je höher Ihr Eigenheim verschuldet ist, desto unsicherer wird aber eine ausreichende Gläubigerbefriedigung.

     

    Beispiel:

    Die Immobilie des Insolvenzschuldners Herr S. wurde komplett durch einen Kredit der B-Bank finanziert. Die B-Bank hat im Gegenzug und zur Absicherung des Kredits eine Grundschuld in Höhe des gesamten Grundstückswerts im Grundbuch eintragen lassen. Im Insolvenzfall steht der B ein sogenanntes Absonderungsrecht zu – sie erhält den gesamten Erlös aus dem Verkauf oder der Zwangsversteigerung des Grundstücks, die übrigen Gläubiger gehen leer aus. Der Insolvenzverwalter weiß also, dass die Verwertung des Grundstücks den meisten Gläubigern sowieso nichts nützt und wird eine Freigabe eher in Betracht ziehen, um sich nicht weiter um die Immobilie kümmern zu müssen.

    Auch ohne ein besonders Absonderungsrecht eines bestimmten Gläubigers, kann eine Freigabe für den Insolvenzverwalter attraktiv erscheinen. Dies ist dann der Fall, wenn sich einfach keine potenziellen Käufer für Ihr Eigenheim finden lassen. Der Insolvenzverwalter sieht in der Folge den Verkaufserlös generell als gefährdet an und wird sich eher für eine Freigabe entscheiden, da er den Verwaltungsaufwand einer Zwangsversteigerung vermeiden möchte.

    Haben Sie die Freigabe erreicht, brauchen Sie die Pfändung Ihres Eigenheims nicht länger zu befürchten.

    Was passiert mit meinem Hausdarlehen?

    Wenn Sie Ihr Eigenheim noch mit einem Hausdarlehen finanzieren, gibt es zwei Möglichkeiten, wie Sie die weitere Unterhaltung Ihres Eigenheims trotz Insolvenz sicherstellen können:

    • Eine Einigung mit Ihrer Bank

    oder

    • eine Neufinanzierung über Ihren Ehegatten

    Wie kann ich mich mit meiner Bank einigen?

    Bild von einem großen Landhaus

    Wenn der Insolvenzverwalter eine Freigabe bezüglich des Eigenheims gibt, besteht die Möglichkeit seine Immobilie zu behalten.

    Ein persönliches Gespräch ist meist das effektivste Mittel, um das Vertrauensverhältnis zu stärken.

    Wenn Sie noch keinen Insolvenzantrag gestellt haben, empfiehlt es sich, noch vor Antragsstellung das Gespräch mit Ihrer Bank zu suchen. Erfährt Ihre Bank hingegen nicht durch Sie, sondern etwa durch andere Gläubiger von Ihrer Schuldensituation, wird Sie Ihre Zuverlässigkeit eher in Frage stellen und die Rückzahlung des Darlehens als gefährdet ansehen.

    Es ist demnach ratsam, Ihre Bank von Anfang an mit einzubeziehen und über Ihre geplanten Schritte zu informieren.

    Viele weitere hilfreiche Details zum Insolvenzantrag finden Sie hier.

    Sofern Sie bereits einen Insolvenzantrag gestellt haben, empfiehlt es sich ebenfalls,  möglichst schnell nach Antragstellung das Gespräch mit Ihrer Bank zu suchen.

    Bedenken Sie, dass auch Ihre Bank daran interessiert sein dürfte, dass das Hausdarlehen weiter abbezahlt wird. Kündigt Sie Ihnen hingegen das Darlehen und verlangt die Rückerstattung dürfte klar sein, dass bei bestehender Insolvenz kaum eine komplette Rückerstattung möglich sein wird.

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    Was geschieht nach erfolgreicher Einigung?

    Haben Sie Ihre Bank davon überzeugen können, Ihnen den Darlehensvertrag nicht zu kündigen, gibt es verschiedene Wege, die Zahlung der Raten anzugehen:

    • Sie selbst können die Raten aus Ihrem unpfändbarem Einkommen zahlen

    oder

    • die Raten durch einen Dritten begleichen lassen.

    Wenn Sie die erste Möglichkeit in Betracht ziehen und die Raten selbst zahlen wollen, sollten Sie Ihr genaues, unpfändbares Einkommen kennen.

    Wir haben hier alle Einzelheiten zur aktuellen Pfändungstabelle für Sie vorbereitet.

    Einen Überblick über das unabhängig vom Pfändungsfreibetrag unpfändbare Einkommen finden Sie hier.

    Häufig sieht die Bank jedoch die Gefahr, dass Ihr unpfändbares Vermögen nicht ausreicht, um die Raten zu tilgen.

    Dann empfiehlt es sich, die Ratenzahlung von einer dritten, unabhängigen Person oder eben von Ihrem Ehegatten vornehmen zu lassen.

    Wann sollte ich das Hausdarlehen neu finanzieren lassen?

    Leider kommt es gelegentlich trotzdem zu Kündigungen des Darlehens vonseiten der Bank. Kommt es zur Kündigung, wird die Bank die gesamte Darlehenssumme nebst Zinsen innerhalb einer kurzen Frist fällig stellen und die Zahlung von Ihnen verlangen.

    Haben Sie den Darlehensvertrag nicht als Alleinschuldner, sondern zusammen mit Ihrem Ehepartner abgeschlossen, kann die Bank die Rückerstattung gleichermaßen von dem nicht insolventen Ehegatten verlangen. Da auch dieser regelmäßig nicht den kompletten Betrag zurück erstatten kann, besteht die Gefahr, dass der zunächst unverschuldete Ehepartner dann ebenfalls eine Insolvenz beantragen muss.

    Möchten Sie Ihr Eigenheim behalten, besteht die Möglichkeit der Neufinanzierung über Ihren solventen Ehegatten bei einer anderen Bank.

    Es ist anzuraten, die Neufinanzierung ausschließlich über Ihren solventen Ehepartner zu vollziehen. Dies bedeutet, dass Ihr Ehepartner alleiniger Vertragspartner und Schuldner der neuen Bank sein sollte.

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    Sie haben eine allgemeine Frage zum Thema “Immobilie in der Insolvenz: Was passiert mit meinem Eigenheim?”? Wir beantworten sie hier kostenlos!

    2 Antworten
    1. Avatar
      says:

      Hallo, ich habe eine Frage:Ich bin zur Zeit in einer privat Insolvenz, und habe Schulden nur beim Finanzamt.Nun möchte mein Insolvenz Verwalter meine Immobilie verwerten obwohl ich mein Haus weiterhin bei der Bank abtrage.Mit mehrmaligen Telefonaten mit der Bank versicherte die mir das sie die Immobilie nicht frei geben wollen da sie ja an erster Stelle steht und das haus ja auch noch belastet ist.Jetzt bin ich mir nicht sicher weil mein Insolvenz Verwalter die Immobilie im internet zum Verkauf angeboten hat, und ich nicht weiß was jetzt läuft.der Verwalter sagt er muss die verwerten und die Bank sagt sie gibt die Immobilie nicht frei.Jetzt bin ich etwas ratlos und weiß absolut nicht was ich machen soll oder kann.Hat hier vielleicht jemand einen Rat oder Tipp für mich.Danke schon mal im Voraus

      • Dr. V. Ghendler
        says:

        Sehr geehrter Fragesteller,

        an Hand Ihrer Schilderung kann ich Ihnen folgendes mitteilen. Der Insolvenzverwalter kann Ihre Immobilie zwangsversteigern bzw. verkaufen. Ob eine solche Handlung gewinnbringend ist, kann nur Anhand des Wertes der Immobilie mit Abzug der Immobilienbelastung erörtert werden. Die lastenfreie ( ohne Grundbucheintrag ) Eigentumsübertragung der Immobilie an den Erwerber gelingt nur mit Auszahlung der restlichen Schuldensumme an Ihre Bank. Hierdurch kann der Insolvenzverwalter der Grundbucheintrag der Bank löschen und die Immobilie an den Käufer übereignen. Solch eine Handlung ist nur sinnvoll, wenn der Verkauf der Immobilie nicht nur die Löschung des Grundbucheintrags bewirken würde, sondern nach Abzug aller Kosten auch einen Gewinn für die Insolvenzgläubiger herbeiführen würde.

        Mit freundlichen Grüßen

        Dr. V. Ghendler
        Rechtsanwalt

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