Ablauf Zwangsversteigerung und Ihre Abwehrmöglichkeiten

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Im Insolvenzverfahren werden Immobilien – sofern es keine Sicherungsmöglichkeit gibt – zwangsversteigert. Nach der Eröffnung der Insolvenz wird der Insolvenzverwalter die Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie in die Wege leiten.

Die Zwangsversteigerung ist ein formalisiert ablaufendes Vollstreckungsverfahren, bei dem eine Immobilie zwangsweise veräußert wird, um den Anspruch eines Gläubigers zu befriedigen. Hat ein Gläubiger einen fälligen, durchsetzbaren Anspruch gegen Sie, ist er grundsätzlich dazu berechtigt bei Nichtzahlung in Ihre Immobilie zu vollstrecken. Das betrifft insbesondere Grundstücke (inkl. Haus) oder die Eigentumswohnung.

Der folgende Beitrag erläutert Ihnen, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um eine Zwangsversteigerung betreiben zu dürfen. Außerdem skizzieren wir Ihnen den Ablauf einer Zwangsversteigerung und zeigen Ihnen am Ende, wie Sie die Zwangsvollstreckung Ihrer Immobilie verhindern können.

Andre Kraus ist Fachanwalt für Insolvenzrecht und Gründer der KRAUS GHENDLER RUVINSKIJ Anwaltskanzlei. Seit 2012 ist er auf die Entschuldung und Beratung von Personen mit finanziellen Schwierigkeiten spezialisiert.

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Ablauf einer Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung ist ein gesetzlich bestimmter formalisierter Vorgang, den wir Ihnen in fünf Schritten darstellen möchten:

1. Schritt: Verkehrswertgutachten 

Bild von einem alleinstehenden Haus

Die Zwangsversteigerung ist ein formalisiert ablaufendes Vollstreckungsverfahren, bei dem eine Immobilie zwangsweise veräußert wird.

Zunächst wird der Verkehrswert der Immobilie bestimmt. Ein Gutachter schätzt den Wert der Immobilie und erstellt das sogenannte Verkehrswertgutachten. Auf Grundlage dieses Gutachtens setzt das Gericht den Wert der Immobilie fest. Der Verkehrswert der Immobilie wird dann Grundlage des ersten Versteigerungsgebotes. Zwischen der Festsetzung des Verkehrswertes der Immobilien und der Versteigerung können bis zu Jahre vergehen. D.h. der Verkehrswert kann sich im Zeitpunkt der Versteigerung (erheblich) geändert haben.

Bitte beachten Sie: Aus Sicht eines Bieters lohnt sich ein Blick in den Grundbuchauszug besonders. In der Versteigerungsakte des zuständigen Gerichts können Sie nämlich einsehen, ob die Immobilie mit einem Sonderrecht belastet ist, z.B. einem lebenslangen Wohnrecht (Nießbrauchsrecht). Dann ist die Immobilie auch nach Ersteigerung nur eingeschränkt nutzbar. Weitere Informationen hierüber enthält unser Artikel Nießbrauchrecht bei Zwangsversteigerung.

2. Schritt: Erster Termin 

Es findet ein erster Versteigerungstermin statt. Damit die Immobilie nicht bereits im ersten Termin deutlich unter Ihrem Wert veräußert wird, wird eine Mindestgebotsgrenze für diesen ersten Termin festgesetzt. Dieses Mindestgebot darf im ersten Termin nicht unterschritten werden. Die Mindestgebotsgrenze liegt regelmäßig ca. bei 75 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie.

Bei Versteigerungsbeginn weißt der mit der Versteigerung betraute Rechtspfleger außerdem auf Besonderheiten der Immobilien hin, also ob etwa Baulasten bestehen oder das Gebäude einem Denkmalschutz unterliegt.

3. Schritt: Zweiter Termin 

Kommt es im Rahmen des ersten Termins nicht zum Zuschlag, wird ein zweiter Termin angesetzt. Hier ist ein Zuschlag bereits ab einem Gebot in Höhe der Hälfte des Verkehrswertes möglich. Der betreibende Gläubiger kann der Versteigerung widersprechen, wenn das Gebot unter 70 Prozent des vom Vollstreckungsgericht festgelegten Verkehrswerts liegt.

Bitte beachten Sie: In einer Zwangsversteigerung einer Immobilie kann der Zuschlag nur einmal wegen Unterschreitung der geforderten Quoten versagt werden.

4. Schritt: Dritter Termin 

Kommt es auch im zweiten Termin nicht zum Zuschlag, reicht im dritten Termin ein Gebot in Höhe der Kosten des Vollstreckungsverfahrens. Einer Verschleuderung weit unter Verkehrswert wird nur entgegengewirkt, indem bei einem Höchstgebot unter 10 Prozent des Verkehrswertes das Vollstreckungsgericht verpflichtet wird, den Zuschlag nicht schon im Termin selbst zu verkünden. Es wird ein einige Tage später liegender Termin bestimmt, damit der Schuldner die Möglichkeit erhält, den Zuschlag zu verhindern

5. Schritt: Zuschlag

Konnte die Immobilie nicht versteigert werden bleibt der Schuldner Eigentümer und das Verfahren zunächst beendet.

Mit dem Zuschlag wird der Ersteher zum Eigentümer der Immobilie (nicht erst mit Eintragung ins Grundbuch). Es wird ein Termin zur Erlösverteilung (Verteilungstermin) angeordnet im Rahmen dessen die Gläubiger nach ihren Rangfolgen befriedigt werden. Nach der Erlösauskehr wird der Ersteher als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Voraussetzungen einer Zwangsversteigerung

Ein Gläubiger kann eine Zwangsvollstreckung natürlich nicht aus „heiterem Himmel“ in die Wege leiten. Vielmehr ist eine Zwangsversteigerung an enge Voraussetzungen gebunden, die kumulativ vorliegen müssen, damit das zuständige Amtsgericht dem Antrag des Gläubigers auf Zwangsversteigerung überhaupt stattgibt:

  1. Der Gläubiger benötigt zunächst einen Vollstreckungstitel. Ein Vollstreckungstitel kann zum Beispiel ein Urteil oder ein Beschluss des zuständigen Gerichts sein.
  2. Dieser Vollstreckungstitel muss eine sogenannte Vollstreckungsklausel  Sprich in dem Titel muss ausdrücklich erklärt sein, dass der Gläubiger dadurch zur Vollstreckung berechtigt ist.
  3. Der Vollstreckungstitel muss dem Schuldner außerdem vorab zugestellt worden sein.
  4. Der Gläubiger kann dann einen Antrag beim zuständigen Amtsgericht auf Vollziehung der Vollstreckung stellen.

Zwangsversteigerung abwenden?

Sie haben nur begrenzte Möglichkeiten, eine Zwangsversteigerung aufzuschieben oder zu verhindern. Auf Ihren Antrag hin kann das Verfahren für 6 Monaten vorläufig eingestellt werden. Dazu muss eine realistische Aussicht bestehen, dass innerhalb dieses Zeitraumes die Forderung des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers erfüllt werden kann. Dazu sollten Sie nachweisen können, dass Sie entweder

  • einen Käufer für die Immobilie haben
  • die Immobilie umfinanzieren können.

Gerne beraten wir Sie hierzu bei einem persönlichen Gespräch.

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