Alles Wichtige zu Mietschulden: Häufig gestellte Fragen

Kann Ihr Vermieter Ihnen die Wohnung fristlos kündigen, wenn Sie zwei Monate hintereinander keine Miete bezahlt haben?

Am häufigsten kommt die Frage auf, ob Ihr Vermieter Ihnen kündigen kann, wenn Sie als Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die vereinbarte Miete nicht an den Vermieter entrichtet haben.

Ja, in diesen Fällen kann Ihr Vermieter Ihnen fristlos kündigen!

Dieser Umstand ergibt sich aus den § 543 Absatz 1 & 2 Nummer 3 a) BGB in Verbindung mit § 569 BGB.

Demnach kann Ihr Vermieter Ihnen die fristlose Kündigung aussprechen, wenn Sie mit zwei aufeinanderfolgenden Mietzahlungen oder mit einem „nicht unerheblichen“ Teil der Miete in Verzug geraten sind. Unter dem Begriff des „nicht unerheblichen Teils“ wird die Überschreitung des Mietrückstands einer Monatsmiete gemeint. Gleiches gilt, wenn Sie über einen längeren Zeitraum mit Teilbeträgen im Rückstand sind, welche insgesamt mehr als eine Monatsmiete betragen.

In der Praxis bedeutet dies für Sie also, dass Ihr Vermieter Ihnen die fristlose Kündigung aussprechen kann, wenn Sie mit der Mietzahlung zwei Monatsmieten im Rückstand liegen.

Gemäß § 569 Absatz 2a BGB kann Ihr Vermieter Ihnen auch dann kündigen, wenn Sie die vereinbarte Kaution nicht zahlen, beziehungsweise nicht gezahlt haben. Sie als Mieter haben dann allerdings die Möglichkeit die Kündigung gegenstandslos zu machen, indem Sie schnell die Kaution entrichten.

Tipp: Im Ergebnis ist es für Sie als Mieter also wichtig, dass Sie Ihre Miete regelmäßig und in voller Höhe an Ihren Vermieter entrichten. Achten Sie zudem auf eine pünktliche Mietzahlung zum dritten Werktag des Monats, außer Sie haben mit Ihrem Vermieter etwas Anderes im Mietvertrag vereinbart.

Wie verhalten Sie sich richtig, wenn Sie mit zwei Monatsmieten im Rückstand sind und Ihr Vermieter Ihnen mit der fristlosen Kündigung droht?

Wenn Sie nun mit zwei Monatsmieten im Rückstand sind und Ihr Vermieter Ihnen mit der fristlosen Kündigung droht, gibt es verschiedene Möglichkeiten darauf richtig zu reagieren:

Nehmen Sie zunächst umgehend Kontakt zu Ihrem Vermieter auf und bitten Sie ihn dann auf die fristlose Kündigung zu verzichten. Im Anschluss gehen Sie je nach dem vorliegenden Einzelfall wie folgt vor:

Als optimale Lösung ist natürlich die umgehende Zahlung der Mietrückstände anzusehen. Vor allem wenn Sie die Mietrückstände noch vor dem Zugang des Kündigungsschreibens vollständig tilgen können. Hierdurch könnte Ihr Vermieter unter Umständen sein Kündigungsrecht verlieren.

Falls Sie die Mietrückstände nicht umgehend aufbringen können, sollten Sie Ihrem Vermieter die Gründe hierfür schildern. Bieten Sie, wenn es für Sie tragbar ist, eine Ratentilgung der Mietrückstände zusätzlich neben der fortlaufenden Miete an. Unterbreiten Sie allerdings wirklich nur ein Angebot, welches Sie auch in der Zukunft monatlich tragen können!

Wenn eine Ratenzahlung für Sie nicht tragbar ist, können Sie versuchen eine Stundung der Mietrückstände zu vereinbaren, sodass die Mietrückstände zunächst ruhend gestellt werden. Sofern Ihr Vermieter einverstanden ist, kann die Kündigung so abgewendet werden.

Sollten diese Reaktionsmöglichkeiten für Sie nicht erschwinglich erscheinen, so sollten Sie keinesfalls zögern und wenn Sie die Möglichkeit haben, einen Antrag auf Übernahme der Miete beim Jobcenter beziehungsweise beim Sozialamt stellen.

Wann kann Ihr Vermieter die Räumungsklage einreichen?

Nachdem Ihr Vermieter Ihnen nun gekündigt hat und Sie nicht unter der gesetzten Frist den Auszug aus der Wohnung vornehmen, so kann Ihr Vermieter beim zuständigen Gericht eine Räumungsklage einreichen.

Die Räumungsklage wird Ihnen per Postzustellungsurkunde zugestellt. Wenn Sie dann gerade nicht zu Hause sind, wird diese Ihnen dann durch Niederlegung bei der Post zugestellt. In einem solchen Fall wird Ihnen dann eine Benachrichtigung im Briefkasten hinterlassen.

Mit der Zustellung der Räumungsklage oder der Niederlegung dieser bei der Post beginnt für Sie eine zweimonatige Frist zu laufen, die zwingend einzuhalten ist, da andernfalls die Räumung der Wohnung droht.

Lassen Sie sich bei offenen Fragen rechtlich beraten!

Können Sie die Kündigung, beziehungsweise nach erfolgter Kündigung, die eingereichte Räumungsklage noch abwenden?

Die Beratungspraxis weist häufig auf, dass viele Schuldner und Schuldnerinnen in Zusammenhang mit Mietschulden rechtlichen Rat benötigen.

Grundsätzlich ist eine Abwendung der Kündigung, wie oben bereits erläutert, als auch der bereits eingereichten Räumungsklage noch möglich!

Hat Ihr Vermieter bereits die Räumungsklage beim zuständigen Gericht eingereicht, so drängt allerspätestens jetzt die Zeit zur Abwendung der Klage wirklich.

Hierzu müssen Ihre Mietrückstände bis spätestens zwei Monate nach der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches (sprich der Zustellung der Räumungsklage an Sie) beglichen worden sein! Alternativ können Sie sich innerhalb der Frist auch an eine öffentliche Stelle (z. B. das Sozialamt oder Jobcenter) wenden. Unter bestimmten Voraussetzungen und Umständen übernehmen diese öffentlichen Stellen die Mietrückstände und verhindern somit Ihren Wohnungsverlust.

Tipp: Ihr Vermieter ist Ihnen allerdings nicht zur Fortsetzung des bestehenden Mietverhältnisses verpflichtet, wenn Ihnen schon einmal im zeitlichen Rahmen der letzten zwei Jahre die fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückständen ausgesprochen wurde!

Wo können Sie Unterstützung erhalten, wenn Sie die Mietrückstände mit einem zu geringen Einkommen nicht bedienen können?

In vielen Fällen entsteht insbesondere dann Beratungs- und Unterstützungsbedarf auf Seiten der Schuldner und Schuldnerinnen, wenn das monatlich generierte Einkommen nicht ausreicht um die Mietrückstände zufriedenstellend zu bedienen. Doch wie können Sie in einer solchen Situation am besten vorgehen?

Wie oben bereits erwähnt, können Sie sich in einer solchen Konstellation zwecks Unterstützung an eine öffentliche Stelle (z. B. das Jobcenter oder das Sozialamt) wenden.

An das Jobcenter können Sie sich insbesondere bei laufendem Bezug von ALG 2 wenden. Wenn Sie keinerlei monatliche Leistungen vom Jobcenter erhalten, können Sie sich an das Sozialamt wenden.

Die öffentliche Stelle bewilligt Ihnen allerdings nur unter gewissen Voraussetzungen die Unterstützung in Bezug auf die Tilgung Ihrer Mietrückstände. Zum einen müssen die laufenden Mietzahlungen sichergestellt sein und die Übernahme zur Sicherung der Unterkunft muss gerechtfertigt sein. Eine Rechtfertigung liegt insbesondere nur dann vor, wenn bislang keine Mietrückstände aufgetaucht sind und wenn die zu entrichtende Miete angemessen ist. Angemessen ist Ihre Miete vor allem dann, wenn kein zu großer Wohnraum vorhanden ist und ein geringer Mietzins gegeben ist. Zum anderen muss der Umstand gegeben sein, dass Ihnen ohne die Unterstützung eine mögliche Obdachlosigkeit droht. Das Kriterium der drohenden Obdachlosigkeit ist bereits mit der fristlosen Kündigung beziehungsweise dem Einreichen einer Räumungsklage erfüllt.

Die öffentliche Stelle begutachtet zudem Ihre finanzielle Situation. Auf Grundlage dieser Begutachtung erfolgt dann durch das Sozialamt die Unterstützung entweder in Form einer einmaligen Beihilfe oder in der einer Darlehensgewährung. Beim Jobcenter erfolgt die Unterstützung nur in der Form der Darlehensgewährung.

Sie erhalten keine Unterstützung durch die öffentliche Stelle. Was nun?

Wenn Sie nun keine Unterstützung durch eine öffentliche Stelle in Ihrer Mietangelegenheit erhalten haben, so geht mit der eingereichten und zugestellten Räumungsklage die Aufforderung an Sie einher Ihre Mietwohnung zu verlassen. Hinzu kommt, dass Ihr Vermieter die Mietrückstände und eine Nutzungsentschädigung verlangen wird.

Mit der Räumungsklage gehen Ihnen eine Klageschrift sowie eine Ladung zu einem Gerichtstermin zu. Diesen Gerichtstermin sollten Sie keinesfalls verpassen, da dort das Urteil, der sogenannte Räumungstitel, gegen Sie ergeht. Diesem können Sie dann unter anderem entnehmen, dass Sie bis zu einem gewissen festgelegten Datum die Wohnung zu räumen haben.

Wenn Sie nun innerhalb der festgelegten Frist die Wohnung nicht freiwillig räumen, so wird ein Gerichtsvollzieher eingeschaltet, der Ihre Wohnung dann unter Zwang räumen lässt. Mit dieser Zwangsräumung gehen erhebliche Verfahrenskosten einher, die Sie im Anschluss erstatten müssen. Sichern Sie vor der Zwangsräumung Ihre Papiere und persönlichen Wertgegenstände, da das gesamte Inventar und die Möbel abtransportiert werden. Um sich diese unnötigen Kosten und den nervenzehrenden Aufwand zu ersparen ist es sehr wichtig, dass Sie die gesetzte Frist zur Räumung einhalten oder Gegenmaßnahmen ergreifen.

Die Zwangsräumung kann nur nach der Verurteilung durch das zuständige Amtsgericht und durch den bestellten Gerichtsvollzieher vollzogen werden. Wenden Sie sich im Falle einer Zwangsräumung umgehend an das Sozialamt um Hilfe in Bezug auf die Verschaffung von entsprechendem Ersatzwohnraum zu bekommen!

Können Sie Einfluss auf den festgesetzten Termin zur Räumung nehmen?

Durchaus können Sie Einfluss auf den festgesetzten Termin zur Zwangsräumung nehmen. Diese Möglichkeit wird Ihnen wie folgt eingeräumt:

Sie können bereits während des gerichtlichen Verfahrens einen Antrag auf eine angemessene Räumungsfrist beim zuständigen Vollstreckungsgericht stellen. Der Aufschub der Zwangsräumung setzt zudem zwingend voraus, dass Sie Ihre fortlaufende Miete ordnungsgemäß und pünktlich unter Erbringung von Nachweisen bezahlen und dass Sie intensiv auf der Suche nach einer Ersatzwohnung sind.

Nach bereits erfolgter Gewährung der Verlängerung der Räumungsfrist, können Sie nochmals einen Antrag bis spätestens 14 Tage vor Ablauf der bereits gewährten Räumungsfrist stellen. Die maximale Verlängerung der Frist zur Räumung, die immer durch das zuständige Gericht festgesetzt werden muss, beläuft sich auf ein Jahr.

Nach dem Ablauf der festgesetzten Frist zur Räumung der Wohnung kann die Zwangsräumung nur in besonderen Ausnahmekonstellationen abgewehrt werden. Hierüber entscheidet allerdings das zuständige Vollstreckungsgericht.

Tipp: In Eilfällen sollten Sie zur Verwirklichung Ihres Schutzes vor Vollstreckungen einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung beim zuständigen Gericht stellen. Lassen Sie sich hierbei anwaltlich begleiten!

Wo können Sie sich in Bezug auf das Thema „Mietschulden und Mietrückstände“ beraten lassen?

Ausführliche Beratung können Sie sich bei spezialisierten Anwaltskanzleien sowie bei den Schuldnerberatungsstellen einholen. Auch im Rahmen unserer Schuldnerberatung beraten wir Sie gerne zu Ihrer Schuldensituation (vorab kostenfrei) und vermitteln Sie bei Bedarf auch an spezialisierte Kooperationsanwälte weiter, die Sie auf dem Gebiet des Mietrechts vertreten können. Weitere Informationen können Sie sich auch beim Sozialamt und den Beratungsstellen der Wohnungsbaugesellschaften einholen.