Bauverzögerung und Bauträgerinsolvenz: Was können Käufer unternehmen?

Der Bauträgervertrag

Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.

Stillstand auf der Baustelle

Kommt das Bauprojekt ins Stocken oder zum völligen Stillstand, steht der Besteller schnell vor einem Dilemma: Gemäß § 650u Abs. 2 BGB sind die allgemeinen Regelungen zur  Kündigung gemäß § 648 BGB sowie zur Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB beim Bauträgervertrag nicht anwendbar.

Natürlich können die Parteien vereinbaren, die VOB/B in ihren Vertrag mit aufzunehmen oder sie können eigene, vom Standard abweichende Kündigungsbedingungen in den Vertrag integrieren. So kann z.B. im Bauträgervertrag vereinbart werden, dass der werkvertragliche Teil aus wichtigem Grund gekündigt werden kann, wenn es z.B. zu erheblichen Bauverzögerungen oder einer Insolvenz des Bauträgers kommt. Bauträgerverträge sehen für Verzögerungen auch manchmal einen pauschalen Schadensersatz vor. Von all solchen Vertragsregelungen wird aber nicht immer Gebrauch gemacht.

Bauträgerverträge enthalten sogar häufig Klauseln über eine Verlängerung im Falle so genannter höherer Gewalt, der Unternehmer gerät dann nicht in Verzug, wenn keine rechtzeitige Fertigstellung erfolgt.

Auch ein Rücktritt ist mehr als problematisch. Die Leistung des Bauträgers ist unteilbar und der Kunde kann z.B. nicht vom werkvertraglichen Teil zurücktreten, den Grundstückskauf aber bestehen lassen.

Bereits gezahlten Beträge für frühere Bauabschnitte können meist nicht zurückverlangt werde. Ist der Bauträger sogar insolvent, ist aus der Insolvenzmasse oft nichts zu holen und der Insolvenzverwalter wird bei einem unrentabel gewordenen Bauprojekt auch keine Fertigstellung mehr betreiben.

Was ist Käufern zu raten?

Käufer sollten bei ihren Projektentwicklern schon auf erste Anzeichen von finanziellen Schwierigkeiten achten. Dies können z.B. Medienberichte sein oder auch Handwerker, die sich beim Käufer melden und angeben, vom Bauträger keine Vergütung für ihre Arbeit erhalten zu haben. Auffällige Verzögerungen sollten sie kritisch hinterfragen.

Kunden zahlen für die Immobilie üblicherweise in Teilbeträgen nach Bauphasen, z.B. nach der Fertigstellung des Rohbaus. Nach jeder Bauphase wird eine neue Rate fällig.

Besteller sollten nach jeder Phase prüfen, ob Mängel vorliegen oder vereinbarte Leistungen nur unvollständig erbracht wurden, ggf. auch mit Hilfe eines Sachkundigen. Bei erheblichen Mängeln sollten sie ihr Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der beanspruchten Rate geltend machen. So lässt sich der Schaden zumindest in Grenzen halten.