Die Kosten der Räumungsvollstreckung (§ 788 Abs. 1 S. 1 ZPO)

Wer trägt die Kosten bei Zwangsräumung?

Wenn das Geld nicht einmal mehr für die Miete reicht, fürchten Mieter häufig die Zwangsräumung ihrer Wohnung. Die Räumungsklage ist allerdings der letzte Schritt des Vermieters und erst statthaft, wenn der Schuldner trotz Räumungstitel nicht freiwillig aus der Wohnung auszieht.
Ein Räumungstitel wird erst erteilt, wenn das zuständige Gericht eine Kündigung tatsächlich für wirksam erachtet. Für die Zwangsräumung benötigt der Vermieter eine vollstreckbare Ausfertigung des Urteils. Diese Ausfertigung ist gerichtlich gesondert zu beantragen. Mit Hilfe dieses vollstreckbaren Titels kann der Vermieter dann einen Gerichtsvollzieher für die Räumung beauftragen. Der Gerichtsvollzieher setzt dem Mieter dann eine letztmalige Frist zur freiwilligen Räumung. Wenn diese Frist erfolglos verstrichen ist, ist der Weg frei für eine Zwangsräumung. Der Gerichtsvollzieher beauftragt dann üblicherweise ein Umzugsunternehmen und verlangt die zugehörigen Schlüssel mit Zwangsmitteln heraus.

Andre Kraus ist Fachanwalt für Insolvenzrecht und Gründer der KRAUS GHENDLER RUVINSKIJ Anwaltskanzlei. Seit 2012 ist er auf die Entschuldung und Beratung von Personen mit finanziellen Schwierigkeiten spezialisiert.

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Kostentragungspflicht liegt beim Schuldner

Bild von Schlüssel und KartonBevor der Gerichtsvollzieher überhaupt tätig wird, muss der Vermieter zunächst einen Vorschuss für die Räumung zahlen. Die Höhe des Vorschusses ist abhängig von der Größe des zu räumenden Mietobjektes. Im Anschluss kann der Vermieter dann allerdings Rückgriff bei dem Mieter nehmen. Dieser Rückgriff ist in der Praxis vermutlich häufig nicht erfolgversprechend, wenn eine Zwangsräumung schon erforderlich war. Die Kosten für eine Vollstreckungsmaßnahme trägt gem. § 788 Abs. 1 S. 1 ZPO dennoch der Schuldner. Der Umfang der Kostentragungspflicht ist in § 91 ZPO näher erläutert. Erstattungsfähig sind danach nur Kosten, die tatsächlich notwendig waren. Der BGH überprüft hierfür, ob der Gläubiger die Vollstreckungsmaßnahme zum Zeitpunkt ihrer Vornahme bei verständiger Würdigung der Sachlage zur Durchsetzung seines titulierten Anspruchs objektiv für erforderlich halten durfte (vgl. BGH, Beschluss vom 05.06.2014, Az. VII ZB 21/12).

Welche Maßnahmen sind notwendig?

Nicht erforderlich ist die Räumungsvollstreckung, wenn dem Schuldner keine nach den Umständen des Einzelfalles angemessene Frist zur freiwilligen Herausgabe gesetzt wurde. Eine solche Frist beträgt in der Regel 3 Wochen.
Der Gläubiger kann die Kosten auch nicht auf den Schuldner abwälzen, wenn er zum Zeitpunkt der Vollstreckung nicht im Besitz einer vollstreckbaren Ausfertigung des Titels war (vgl. BGH, Beschluss vom 04.10.2012, Az. VII ZB 11/10). Diese ist im Rahmen eines Gerichtsprozesses gesondert zu beantragen und muss dem Schuldner zugestellt worden sein. Die Zustellung an einen Prozessbevollmächtigten des Schuldners genügt allerdings, da sie dem Schuldner gem. § 85 Abs. 1 S. 1 ZPO zugerechnet wird.
Für die anwaltliche Vollstreckungsgebühr gilt hingegen, dass diese auch dann erstattungsfähig ist, wenn noch keine vollstreckbare Ausfertigung des Titels zugestellt worden ist (vgl. Beschluss vom 18.07.2003, Az. IXa ZB 146/03).

Bei der Auswahl seiner Vollstreckungsmaßnahmen hat der Gläubiger keine freie Hand. Er muss insbesondere die Schadensminderungspflicht beachten, welche ihm auferlegt die Kosten möglichst niedrig zu halten (vgl. BGH, Beschluss vom 10.12.2009, Az. VII ZB 88/08). Dies kann beispielsweise Kosten für Speditionsfirmen oder Umzugsunternehmen betreffen.

Einmalige Fristsetzung genügt

Sofern die Räumung aus einer Vergleichsvereinbarung vollstreckt wird, die eine bereits erfolglos verstrichene Räumungsfrist enthält, ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Schuldner eine erneute Pflicht zur Räumung der Wohnung zu setzen. Die ursprünglich vereinbarte Frist genügt dem Erfordernis zur Fristsetzung, wenn eine nach dem Kalender bestimmte, angemessene Zeit zur freiwilligen Leistung vereinbart war. Nach dem Ablauf dieser Frist ist eine Zwangsräumung zu jedem Zeitpunkt möglich und für den Schuldner vorhersehbar.

Abwendung der Zwangsräumung

Sollte es schon zur Räumungsklage gekommen sein, hat der Mieter gem. § 721 ZPO bis zum Ende der letzten mündlichen Verhandlung die Möglichkeit sich letztmalig eine Räumungsfrist einräumen zu lassen. Hierdurch kann er die Kosten gering halten und Regressansprüche umgehen. Allerdings muss er die Mieträume dann auch vollständig räumen. Eine vollständige Räumung erfasst insbesondere den Rückgabeanspruch aller sich im Besitz des Schuldners befindlichen Schlüssel (vgl. BGH, Urteil vom 22.09.2010, Az. VIII ZR 285/09).

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