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Mieter insolvent – Was tun als Vermieter?

Bekannt aus:

Mein Mieter ist insolvent – Was nun?

Die Insolvenz eines Mieters kommt für den Vermieter oft überraschend. In der Regel ist die Miete der letzte Posten, der trotz finanzieller Engpässe noch beglichen wird. Wenn die Miete dann nicht mehr pünktlich oder nicht mehr vollständig eingeht, ist es mit der finalen Zahlungsunfähigkeit meist nicht mehr weit.
Dem Vermieter sind nach der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens zunächst die Hände gebunden. Der Gesetzgeber hat die Möglichkeiten einer außerordentlichen Kündigung, einer Räumungsklage oder der Vollstreckung offener Mietforderungen klar reglementiert. Dabei musste natürlich ein interessengerechter Ausgleich zwischen Mieter und Vermieter gefunden werden.
Um als Vermieter am Ende nicht mit leeren Händen da zu stehen, gilt es einiges zu beachten!

Dr. V. Ghendler ist Fachanwalt für Insolvenzrecht und mit seinem bundesweit tätigen Team auf die Entschuldung von Privatpersonen und Unternehmern spezialisiert.

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Handlungsmöglichkeiten vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Der Mieter ist während eines laufenden Mietverhältnisses nicht verpflichtet, den Vermieter über ein beantragtes Insolvenzverfahren zu unterrichten. Sofern der Vermieter zu den Gläubigern des Mieters zählt, wird dieser deshalb meist erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens durch den Insolvenzverwalter informiert. Vorher wird die Insolvenzeröffnung lediglich auf www.insolvenzbekanntmachungen.de veröffentlicht. Um hier fündig zu werden, muss der Vermieter aber schon einen konkreten Verdacht haben und gezielt nach einem Eintrag zu seinem Mieter suchen.
Schon nach wenigen Wochen lässt sich der Eintrag nur noch über ein konkretes Aktenzeichen einsehen.
Wenn der Vermieter dort nicht fündig wird, weil der Mieter sich noch nicht im laufenden Insolvenzverfahren befindet, stehen ihm noch viele Handlungsalternativen offen:

  1. Kaution einbehalten: Diese Möglichkeit besteht im laufenden Mietverhältnis allerdings nur, wenn die Forderungen des Vermieters rechtskräftig festgestellt, unstreitig, oder offensichtlich begründet sind.
  2. Vermieterpfandrecht: Der Vermieter hat das Recht Vermögensgegenstände des Mieters, die in die Wohnung eingebracht sind, einzubehalten. Allerdings sind alltägliche Haushaltsgegenstände, sowie Betriebsmittel, die beruflich benötigt werden, nicht pfändbar.
  3. Mahnverfahren einleiten: Nachdem der Mieter bereits einfach angemahnt worden ist, kann ein gerichtliches Mahnverfahren einen Zahlungstitel herbeiführen, der 30 Jahre lang vollstreckbar bleibt. Nach einem Widerspruch des Mieters kann dieses jedoch auch in ein Klageverfahren übergehen.
  4. Klage: Wenn neben der Zahlung auch eine Räumung des Mieters beabsichtigt ist, können diese beiden Begehren direkt zusammen auf dem Klageweg geltend gemacht werden.
  5. Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen.

Beachten Sie, dass das Insolvenzverfahren selbst kein Kündigungsgrund für die Beendigung des Mietverhältnisses ist. Gem. § 112 Nr. 1 InsO greift sogar eine Kündigungssperre für Mietschulden, die vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden sind. Eine Klausel, die für den Insolvenzfall ein Sonderkündigungsrecht vorsieht, ist gem. § 119 InsO unwirksam. Wenn eine Kündigung jedoch schon vorher ausgesprochen wurde, bleibt sie trotz Insolvenzverfahren wirksam. Gleiches gilt für eine bereits eingereichte Räumungsklage. Es empfiehlt sich deshalb bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes schnell zu handeln.

Wann darf der Vermieter das Mietverhältnis aufgrund von Zahlungsrückständen kündigen?

Das Gesetz hat die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund von Zahlungsrückständen strikt geregelt.
Der Mieter hat die Miete gem. § 556b Abs. 1 BGB bis zum dritten Werktag eines Monats zu entrichten. Der BGH hat entschieden, dass es dafür ausreicht, die Überweisung bis zu diesem Tag bei der Bank anzuweisen (BGH, Urteil vom 05.10.2016, Az.: VIII ZR 222/15). Der tatsächliche Eingang auf dem Konto des Vermieters kann also auch erst später erfolgen. Wenn diese Frist nicht eingehalten wird, hat der Vermieter unter folgenden Voraussetzungen ein außerordentliches Kündigungsrecht:

  1. Der Mieter hat die Miete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen nicht fristgemäß oder nur zu einem unerheblichen Teil gezahlt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB)
  2. Der Mieter hat die Miete über Monate hinweg nur zum Teil beglichen, sodass er insgesamt mit einem Betrag von mindestens zwei Monatsmieten im Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB)
  3. Der Mieter hat die Miete wiederholt zu spät überwiesen und wurde deshalb auch schon vom Vermieter abgemahnt (BGH, Urteil vom 11.01.2006, Az.: VIII ZR 364/04).

Mietschulden über das Insolvenzverfahren eintreiben?

Neben der Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter natürlich daran interessiert seine rückständigen Mieten einzutreiben. Im Insolvenzverfahren des Mieters werden die Forderungen des Vermieters zu Insolvenzforderungen und müssen zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Der Vermieter wird dann zunächst ebenso wie alle übrigen Gläubiger an der pfändbaren Insolvenzmasse des Mieters beteiligt. In den meisten Fällen kommt der Vermieter so allerdings nur auf eine Befriedigungsquote von ca. 3 Prozent. Dennoch kann es unter Umständen lohnenswert sein, anstelle des Mieters zu handeln und einen Insolvenzantrag zu stellen.

Gem. § 14 InsO hat auch ein Gläubiger die Möglichkeit einen Insolvenzantrag für den Schuldner zu stellen. Ein solcher Antrag ist zulässig, wenn der Gläubiger ein rechtliches Interesse an der Eröffnung des Insolvenzverfahrens hat und seine Forderung und den Eröffnungsgrund glaubhaft macht. Dieses Interesse besteht beispielsweise dann, wenn der Gläubiger seine Forderung eintreiben will. Ein Gläubigerantrag kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn der Schuldner eigentlich zu den Besserverdienern gehört und lediglich aufgrund von Verbindlichkeiten in Bedrängnis geraten ist. Im Insolvenzverfahren ist der Insolvenzverwalter dafür zuständig, den pfändbaren Anteil des Einkommens einzuziehen und an die Gläubiger zu verteilen. Durch das Insolvenzverfahren wird dem Vermieter somit die Zwangsvollstreckung abgenommen und die Sicherheit gewährleistet, dass der pfändbare Betrag auch tatsächlich bei den Gläubigern ankommt.

Verhalten während des Insolvenzverfahrens

Zu Beginn eines Insolvenzverfahrens werden alle Gläubiger aufgefordert ihre Forderungen zur Insolvenztabelle anzumelden. Der Insolvenzverwalter prüft dann, ob einzelne Forderungen vorrangig zu befriedigen sind.
Bei der Anmeldung muss der Vermieter alle Forderungen durch Belege nachweisen. Es können dabei nur Mieten berücksichtigt werden, die bis zur Antragstellung angefallen sind. Als Nachweis reicht in der Regel eine einfache Kopie des Mietvertrages und der Nebenkostenabrechnung. Um Sicherungsrechte wie das Vermieterpfandrecht geltend zu machen, müssen auch diese angegeben werden. Gleiches gilt für rechtskräftige Zahlungs- und Räumungstitel.
Gem. § 80 Abs. 1 InsO geht die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens auf den Insolvenzverwalter über. Das heißt, dass der Insolvenzverwalter vorerst an die Stelle des Mieters tritt und auch für die laufenden Mietforderungen aufkommen muss.

Freigabe durch den Insolvenzverwalter

Allerdings erteilt der Insolvenzverwalter in der Regel zu Beginn des Verfahrens eine Freigabeerklärung für laufende Forderungen des Vermieters (§ 109 Abs. 1 S. 2 InsO). Diese wird mit Ablauf einer dreimonatigen Frist ab dem Monat der Insolvenzeröffnung wirksam. Nachdem die Freigabe erteilt wurde, hat der Vermieter dann wieder die Möglichkeit neu anfallende Mietforderungen ohne Umweg direkt beim Mieter einzuziehen und direkten Zugriff auf die Kaution zu nehmen. Außerdem darf er dem Mieter bei neu angefallenen Mietrückständen wieder fristlos gem. § 543 Abs. 2 BGB kündigen.

So schützen Sie sich im Vorfeld!

Wie Sie sehen, kann ein Vermieter bei der Insolvenz des Mieters unter Umständen das Nachsehen haben. Es empfiehlt sich daher, möglichst schon frühzeitig vorzusorgen. Dazu kann der Vermieter bereits bei Vertragsschluss die höchstmögliche Kaution vereinbaren, um darauf im Ernstfall Zugriff nehmen zu können. Außerdem sollte er bei Mietrückständen möglichst früh anmahnen und die Mietzahlungen einfordern, um nicht der Sperre des § 112 Nr. 1 InsO zu unterfallen.

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