Privatinsolvenz – was tun als Mieter?

Privatinsolvenz – was Sie als Mieter wissen müssen


Im Vorfeld einer Privatinsolvenz haben viele Schuldner oft schon Schwierigkeiten, ihre Miete zu bezahlen. Dennoch ist die Miete einer der wichtigsten Posten, die Schuldner trotz ihrer finanziellen Notlage meist noch unter allen Umständen zu begleichen versuchen. Zu groß  ist die Angst vor dem Verlust der Wohnung.

Doch irgendwann kommt dann der Tag, an dem auch die  Miete  nicht mehr pünktlich und vollständig gezahlt werden kann. Aber was passiert im Falle einer Privatinsolvenz eigentlich mit Ihren Mietschulden und Ihrem Mietverhältnis? Wir geben einen Überblick.

 

Andre Kraus ist Fachanwalt für Insolvenzrecht und Gründer der KRAUS GHENDLER RUVINSKIJ Anwaltskanzlei. Seit 2012 ist er auf die Entschuldung und Beratung von Personen mit finanziellen Schwierigkeiten spezialisiert.

Schuldenanalyse vom Fachanwalt

✔ KOSTENLOS   ✔ SCHNELL    UNVERBINDLICH

Über

100.000

geprüfte Fälle

Offene Fragen? – Einfach anrufen:

(Mo. – So. von 9 – 22 Uhr / BUNDESWEIT –  Dt. Festnetz)

Kündigungssperre 


Normalerweise haben Vermieter ein Kündigungsrecht, wenn der Mieter  die Miete entweder an zwei aufeinanderfolgenden Terminen nicht fristgemäß oder nur zu einem unerheblichen Teil gezahlt hat, er die Miete über Monate hinweg nur zum Teil beglichen hat und insgesamt mit einem Betrag von mindestens zwei Monatsmieten im Verzug ist oder wenn er die Miete wiederholt zu spät überwiesen hat  und deshalb auch schon vom Vermieter abgemahnt wurde.

Im Insolvenzverfahren liegt er Fall aber etwas  anders: Es gilt nach § 112 InsO eine Kündigungssperre für Mietschulden, die vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden sind.

Eine Mietvertrags-Klausel, die für den Insolvenzfall ein Sonderkündigungsrecht vorsieht, ist laut § 119 InsO unwirksam. Nur, weil Sie insolvent sind, darf Ihnen nicht gekündigt werden. Die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gibt Ihrem Vermieter kein Kündigungsrecht.

Wenn eine Kündigung allerdings schon vor der Insolvenz erklärt wurde, bleibt sie wirksam. Ebenso eine bereits eingereichte Räumungsklage.

Insolvenz

Pflicht zur Mietzahlung bleibt bestehen


Das ändert allerdings nichts an der Tatsache, dass Sie auch in der Privatinsolvenz weiter dazu verpflichtet sind, Ihre Miete zu bezahlen. Sie ist aus dem  pfändungssicheren Freibetrag zu bestreiten. Wenn Sie  während der Privatinsolvenz ihre Miete zweimal nicht zahlen, kann Ihnen der Vermieter kündigen.  Nur für Mietschulden vor Eröffnung des Verfahrens  greift die  Kündigungssperre!

So lange Sie noch nicht im laufenden Insolvenzverfahren sind, kann  Ihr Vermieter wegen Mietschulden auch ein Mahnverfahren einleiten. Dem können Sie zwar widersprechen, aber der Vermieter kann daraufhin klagen.  Zu beachten ist auch das so genannte Vermieterpfandrecht: Ihr Vermieter kann Vermögensgegenstände, die Sie in die Wohnung eingebracht haben, einbehalten. Ausgenommen sind unverzichtbare alltägliche Haushaltsgegenstände oder Dinge, die Sie für Ihren Beruf benötigen.

Insolvenztabelle


Im laufenden Insolvenzverfahren
 werden die Forderungen des Vermieters dann zu Insolvenzforderungen und sind zur Insolvenztabelle anzumelden. Der Vermieter hat alle Forderungen durch Belege nachzuweisen. Es können nur Mieten berücksichtigt werden, die bis zur Antragstellung angefallen sind. Sicherungsrechte, wie das Vermieterpfandrecht, müssen angegeben werden, ebenso rechtskräftige Zahlungs- und Räumungstitel. Letztlich wird der Vermieter in der Privatinsolvenz wie die anderen Gläubiger an der pfändbaren Insolvenzmasse  beteiligt. Er erhält regelmäßig nur  eine Quote.

Wichtig zu wissen:  Gem. § 14 InsO kann auch ein Gläubiger, also ggf. auch ein Vermieter, einen Insolvenzantrag für den Schuldner stellen, wenn er ein rechtliches Interesse an der Eröffnung  hat und seine Forderung und den Eröffnungsgrund glaubhaft macht.

Freigabeerklärung


In der Praxis erteilt der Insolvenzverwalter allerdings zu Beginn des Verfahrens normalerweise eine Freigabeerklärung für laufende Forderungen des Vermieters (§ 109 Abs. 1 S. 2 InsO). Mit Ablauf einer dreimonatigen Frist ab dem Monat der Insolvenzeröffnung hat der Vermieter dann wieder die Möglichkeit, neue Mietforderungen direkt beim Mieter einzuziehen und auch auf die Kaution zuzugreifen.

Der Insolvenzverwalter hat übrigens nicht das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen.

Keine Informationspflicht


Als Mieter müssen Sie Ihren Vermieter nicht über Ihre Privatinsolvenz  informieren.

Die meisten Mieter haben jedoch eine  Mietkaution hinterlegt. Das führt dazu, dass der Vermieter vom Insolvenzverwalter automatisch informiert wird, denn die Kaution gehärt zur Insolvenzmasse.

Was passiert mit der Kaution?


Ihren Vermieter wird vom Insolvenzverwalter zwar über die Privatinsolvenz informiert, wenn er eine Kaution erhalten hatte. Er kann diese aber nicht ohne weiteres anrühren, sofern  Sie in der Privatinsolvenz weiter  die Miete zahlen.  Nur wenn Sie in Rückstand geraten darf der Vermieter Abzüge von der Kaution machen.

Bei einem Umzug zahlt der Vermieter die Kaution auch nicht an Sie aus, sondern an den Insolvenzverwalter. Sie zählt zum als pfändbares Vermögen und kann zur Tilgung Ihrer Schulden verwendet werden.

Umzug bei Privatinsolvenz


Auch in der Privatinsolvenz kann es vorkommen, dass Sie umziehen müssen. Sei es, dass sich Ihr Arbeitsort ändert, Sie eine günstigere Wohnung suchen möchten oder aus anderen Gründen.

Mit dem neuen Vermieter kann es dann leicht Probleme geben.  Er kann z.B. eine  Schufa-Auskunft oder eine Bescheinigung des ehemaligen Vermieters über etwaige Mietschulden verlangen.  Unabhängig davon sind Sie aber auch dazu verpflichtet, den neuen Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages über die Privatinsolvenz zu informieren.

Sie haben eine allgemeine Frage zum Thema? Wir beantworten sie hier kostenlos!

The last comment needs to be approved.
0 Kommentare

Dein Kommentar

An Diskussion beteiligen?
Hinterlasse uns Deinen Kommentar!

Schreiben Sie einen Kommentar

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert

Erfahrungen & Bewertungen zu KRAUS GHENDLER RUVINSKIJ Anwaltskanzlei
© Copyright - KRAUS GHENDLER RUVINSKIJ Anwaltskanzlei