Mietkaution in der Insolvenz

Was passiert mit der Mietkaution in der Insolvenz?

Für fast jeden in der Insolvenz Befindlichen kann sich früher oder später die Frage stellen, was im Insolvenzverfahren mit der gezahlten Mietkaution passiert. In der Regel wird beim Abschluss des Mietvertrags vom Vermieter eine Kaution verlangt, die nach gesetzlichen Vorgaben maximal drei Monatskaltmieten betragen darf. Wie die Kaution hinterlegt werden soll, gibt der Vermieter zumeist vor. Eine Möglichkeit besteht darin, dass der Mieter die geforderte Kaution als verzinstes Darlehen in Form eines Sparbuchs auf seinen eigenen Namen anlegt und anschließend als „Pfand“ an den Vermieter abgibt. Solange das Mietverhältnis andauert bleibt die Kaution beim Vermieter. Was ist aber, wenn das Mietverhältnis während des Insolvenzverfahrens endet? 

In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall stritten der in der Insolvenz befindliche Mieter und der Treuhänder über genau diese Frage: Was passiert mit der vom Mieter vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens entrichtete Mietkaution? Der Treuhänder stellte sich mithilfe von § 35 InsO auf den Standpunkt, dass mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens das gesamte Vermögen des Schuldners, also auch der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution, in die Insolvenzmasse fällt. Der Mieter war der Ansicht, dass Ihm die Mietkaution deshalb zustehen müsste, weil die Miete nicht aus der Insolvenzmasse bedient, sondern auf eigene Rechnung bezahlt werde. 

Wem die Mietkaution unter welchen Umständen zusteht, beantwortet der folgende Beitrag.

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Wann fällt die Mietkaution in die Insolvenzmasse? 

Grundsätzlich gilt, dass die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens gezahlte Mietkaution in die Insolvenzmasse, also aus dem Vermögen des Schuldners bzw. Mieters fällt. Denn in § 35 Abs. 1 InsO heißt es 

Das Insolvenzverfahren erfasst das gesamte Vermögen, das dem Schuldner zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens gehört […]. 

Die an den Vermieter gezahlte Mietkaution kann am Ende der Mietzeit vom Mieter zurückverlangt werden. Sie ist damit eine vermögenswerte Forderung des Mieters, die zur Zeit Verfahrenseröffnung bereits besteht. Die Tatsache, dass der Mieter den Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter aber erst nach Ende der Mietzeit geltend macht, betrifft nur die Durchsetzbarkeit des Anspruchs nicht aber dessen Entstehung. Damit unterfällt die Mietkaution im Grundsatz dem Insolvenzbeschlag und kann vom Treuhänder eingezogen werden, sofern das Mietverhältnis während des Insolvenzverfahrens endet. 

Wann darf der Mieter die Mietkaution behalten? 

Endet das Mietverhältnis während des Insolvenzverfahrens, hängt die Frage davon ab, wer für die Miete haftet. Vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens haftet der Mieter mit seinem Vermögen für die Miete. Besteht das Mietverhältnis nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fort, haftet zunächst nicht der Mieter, sondern die Insolvenzmasse für die Miete (§ 108 Abs. 1 InsO). Der Insolvenzverwalter darf das Mietverhältnis über die Wohnung des Mieters nicht kündigen. Er kann aber erklären, dass nicht mehr die Insolvenzmasse für die Miete aufkommen muss, sondern der Mieter (Freigabeerklärung). Denn die Wohnung bringt der Insolvenzmasse in aller Regel keinen Ertrag, sondern die Insolvenzmasse wird von der monatlich fälligen Miete nur geschmälert. Daher hat der Insolvenzverwalter oder Treuhänder nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO das Recht, den Insolvenzbeschlag bzgl. Mietvertrags aufzuheben. 

Dies führt aber nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zugleich dazu, dass die zuvor gleichsam im Netz des Insolvenzbeschlags befindliche Mietkaution herausfällt. Wer a sagt muss auch b sagen. Demnach bleibt der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution beim Mieter, wenn der Mieter selbst und nicht mehr die Insolvenzmasse für die Miete aufkommt

Diese Entscheidung begrüßen wir und halten sie auch aus sozialpolitischen Gründen für geboten. Denn die in den §§ 108, 109 InsO normierten gesetzgeberischen Überlegungen dienen dem Schutz des in der Insolvenz befindlichen Mieters vor dem Risiko der Obdachlosigkeit. Es sollte verhindert werden, dass der Insolvenzverwalter den Wohnraummietvertrag kündigt, um dadurch die Mietkaution zugunsten der Insolvenzmasse auf Kosten der Obdachlosigkeit des Schuldners einzuziehen. Der genannte sozialpolitische Zweck, den Schuldner vor Obdachlosigkeit zu schützen, wird erst umfassend erfüllt, wenn die hinterlegte Kaution ebenfalls dem Schuldner zufällt, um damit im neuen Mietverhältnis hinterlegt werden zu können. 

Bitte beachten Sie: Eine Einschränkung macht der Bundesgerichtshof jedoch in seiner Entscheidung (BGH, Beschluss vom 16. März 2017 – IX ZB 45/15) dahingehend, dass nur der gesetzlich zulässige Kautionshöchstbetrag (drei Monatskaltmieten) an den Mieter zurückfällt. Eine darüber hinaus gewährte Kaution unterfällt weiterhin dem Insolvenzbeschlag. 

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Andre Kraus ist Fachanwalt für Insolvenzrecht und Gründer der KRAUS GHENDLER RUVINSKIJ Anwaltskanzlei. Seit 2012 ist er auf die Entschuldung und Beratung von Personen mit finanziellen Schwierigkeiten spezialisiert.

Sie haben eine allgemeine Frage zum Thema “Mietkaution in der Insolvenz”? Wir beantworten sie hier kostenlos!

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27 Kommentare
  1. M.  W. .
    says:

    Hallo, ich verfolge sehr interessiert Ihre hilfreichen Antworten, vielen Dank für Ihre Mühe. Ich habe auch eine Frage: Meine Privatinsolvenz begann 2018. Ich habe nun vor wenigen Monaten eine Mietwohnung gemietet, in welcher ich knapp 1000€ Kaution hinterlegt habe, eigens angespart. Nun stellt sich mir die Frage, was passiert, wenn ich aus der jetzigen Wohnung in eine andere Wohnung weiterziehen möchte, wo wieder eine neue Kaution fällig werden würde. Ist meine vor wenigen Monaten eingezahlten 1000€ Kaution weg? Muss ich neue 1000€ ansparen, um meine Wohnung wechseln zu wollen?

    MfG, M.W.

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

      die Kaution für eine Wohnraummiete ist nicht pfändbar, wenn der Insolvenzverwalter die Freigabe erteilt hat und Sie für die Mietkosten aufkommen und die Kaution drei Monatskaltmieten nicht überschreitet.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  2. Frankfurt
    says:

    Frage. Habe Wohnung angemietet. Habe Grundsicherung bekommen. Von meiner Grundsicherung würde dann die Kaution monatlich einbehalten. Also eigentlich mein Geld zum Lebensunterhalt. Anfang 21 wurde ein Insolvenz Verfahren eröffnet. Seid 09/21 bewohne ich nicht mehr die Wohnung / Umzug. Ende Insolvenz Ende 2023..
    Nun meine Kaution was passiert damit. Es ist immerhin von meiner Hilfe ,mir. Bezahlt worden. . Danke

    • Dr. V. Ghendler
      says:

      Sehr geehrter Fragesteller,

      wenn der Insolvenzverwalter bereits die Freigabe des Mietverhältnisses erklärt hat, so gehört die Kaution dem Mieter. Hatte er noch keine Freigabeerklärung gegeben, fällt die Kaution in die Insolvenzmasse. Leider spielt es keine Rolle, aus welchem Einkommen die Kaution bezahlt wurde. Ggf. wäre die Freigabe beim Insolvenzverwalter zu erfragen.

      Mit freundlichen Grüßen

      Dr. V. Ghendler
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  3. Haag A.
    says:

    Guten Tag ich bekomme ab November privatinsolvenz.jetzt stellt sich mir die Frage wegen der Kaution. wird die auch eingezogen wenn das Mietverhältnis nicht Mal mehr 1 Jahr läuft? Dann ist doch dann fasst nicht möglich die in 9 Monaten zurück zu zahlen.da es mehr als 2000 Euro sind

    • Dr. V. Ghendler
      says:

      Sehr geehrter Herr A.,

      danke für Ihre Frage.
      Leider ist mir der Sachverhalt nicht ganz klar. Eine bereits vor Insolvenzeröffnung an den Vermieter gezahlte Kaution fällt nicht nachträglich in die Insolvenzmasse.
      Zieht man aber während des Verfahrens um und erhält man die Kaution aus dem alten Mitverhältnis zurück, kann diese unter Umständen in die Insolvenzmasse fallen (wenn der Insolvenzverwalter nicht die Freigabe des Mietverhältnisses erklärt hat).

      Mit freundlichen Grüßen

      Dr. V. Ghendler
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  4. Susu
    says:

    Hallo

    Ich habe eine frage was ist eigentlich mit der Kaution von der alten wohnung also wenn man vor der insolvenz ein halbes Jahr vor Insolvenzverfahren umgezogen ist gehört es dann auch zur insolvenzmasse?

    • Dr. V. Ghendler
      says:

      Sehr geehrte Fragestellerin,

      ja, wenn man das Geld noch hat oder es durch den alten Vermieter erst nach Eröffnung des Verfahrens ausgezahlt wird, gehört dies zur Insolvenzmasse.

      Mit freundlichen Grüßen

      Dr. V. Ghendler
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  5. Roman
    says:

    Guten Tag Herr Kraus,

    Der Vermieter meines kleinen Büroraumes ist nach etwas mehr als einem Monat nach meinem Mietbegin in eine Isolvenz geschlidert. Ich habe daraufhin meinen Mietvertrag gekündigt und bin zum Ende des folge Monats wieder ausgezogen. Die Kaution hatte ich vor Beginn des Mietverhältnis an den Mieter überwiesen. Das Insolvenzverfahren läuft nun seit über einem Jahr.
    Ist es überhaupt richtig, dass meine Kaution Teil der Insolvenzmasse geworden ist? Kann/Muss ich etwas unternehmen? Meinen Anspruch hatte ich geltend gemacht.

    Vielen Dank für die Beratung!

    Roman

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrter Fragesteller,

      aus diesem Grund ist es wichtig, dass der Vermieter die Kaution auf einem speziellen, separaten Konto aufbewahrt. Dann kann der Mieter selbst in der Insolvenz des Vermieters die Kaution komplett behalten.
      Hat der Vermieter die Kaution mit seinem Privatvermögen “vermischt”, so kann der Mieter seinen Anspruch auf Rückzahlung nur im Rahmen des Insolvenzverfahrens geltend machen.
      Meines Erachtens kann die Forderung auch nicht als Deliktsforderung angemeldet werden.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  6. B. .
    says:

    Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
    meine Privatinsolvenz wurde im Februar 2021 eröffnet.
    Derzeit wohne ich bei meiner Schwester.
    Jetzt möchte ich mir selbst eine Wohnung mieten. Die Kaution hierfür habe ich bar gespart.
    Wenn ich jetzt eine Wohnung miete, hat der Insolvenzverwalter auf die Kaution trotzdem ein Anrecht? Kommt es nicht zu einer Art Doppelpfändung, da ja das Geld, das ich gespart habe, bereits der pfändbare Betrag bei meiner Gehaltsabrechnung an den Insolvenzverwalter ging. Das Geld, das mir bleibt, ist ja mein unpfändbares Geld.

    Vorab vielen Dank für Ihre Rückantwort

    • Dr. V. Ghendler
      says:

      Sehr geehrter Fragesteller,

      vielen Dank für Ihre Frage.
      Grundsätzlich ist es nicht möglich, im laufenden Insolvenzverfahren etwas anzusparen, zumindest nicht über den P-Konto-Freibetrag hinaus. Sobald das Geld auf dem Konto eingezahlt wurde, entfällt quasi der Pfändungsschutz für Arbeitseinkommen. Das Geld wird dann wie Vermögen behandelt.
      Theoretisch dürfte man vor Beginn der Wohlverhaltensphase nicht einmal Bargeld bei sich zu Hause aufheben.
      Möglich wäre es, die Kaution in Raten zu bezahlen oder durch einen Dritten bezahlen zu lassen.

      Mit freundlichen Grüßen

      Dr. V. Ghendler
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  7. Kirchner H.
    says:

    Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Kraus,

    ich bin seit Dezember 2020 in der Privatinsolvenz. Im April 2021 bin ich in die jetzige Wohnung gezogen und meine Muttet hat mir die 1000,00 Euro Kaution vorgestreckt, die ich bar an den Vermieter ausgehändigt habe. Die Miete zahle ich pünktlich von meinem Einkommen.
    Nun möchte ich das Mietverhältnis kündigen.
    Bekomme ich die Kaution zurück oder muss der Vermieter diese an den insolvenzverwalter zahlen?
    Die Sekretärin meiner Insolvenzverwalterin teilte mit, dass ich die Kaution nur bekomme, sobald ich mich in der Restschuldbefreiung befinde(angeblich im Herbst)! Kann dies schon nach einem Jahr seit der Eröffnung tatsächlich sein? Eine andere Sekretärin meiner Insolvenzverwalterin sagte, ich bekäme die Kaution, da das Mietverhältnis nach Eröffnung der Insolvenz begonnen hat.
    Was stimmt denn nun?

    Vielen Dank im Voraus!

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrter Herr K.,

      der BGH hat entschieden, dass die zur Rückzahlung fällige Kaution im Insolvenzverfahren unpfändbar ist, wenn das Mietverhältnis vor Insolvenzeröffnung geschlossen wurde und während des Insolvenzverfahrens endet. Soweit ersichtlich ist jedoch noch nicht entschieden worden, ob dies auch für Mietverträge gilt, die nach Insolvenzeröffnung abgeschlossen wurden. Aufgrund der vergleichbaren Interessenlage müsste nach meinem Dafürhalten jedoch das Gleiche gelten. Abschließend kann ich dies jedoch nur im Rahmen eines Mandats sagen.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  8. Catharinax
    says:

    Sehr geehrter Herr Kraus,

    bei Abgabe der Enthaftungserklärung über das Mietverhältnis und somit auch der vom Mieter gezahlten Kaution, gibt es eine dreimonatige Frist. Was passiert mit der Kaution, wenn innerhalb dieser Frist ein Umzug, anderer Vermieter, gemacht wird? Und was, wenn der Vermieter der selbe bleibt? Behält der Schuldner die Kaution oder zählt dann die Kaution zur Insolvenzmasse?

    Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.

    Mit freundlichen Grüssen

    Catharinax

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrte Fragestellerin,

      die Kaution verbleibt grundsätzlich in beiden geschilderten Fällen dem Schuldner, auch damit die alte Kaution beim Umzug als neue Kaution eingebracht werden kann.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  9. A.  K.
    says:

    Giten tag Herr Kraus . Ich habe am 01.05.2020 insolvenz beantragt. Insolvenzverwalteri. Nahm alles auf. Für die kaution einer neuen wohnung habe ich ein arbeitgeber darlehen bekommen. Bin am01.08.2020 da eingezogen und die kaution am 01.07.2021 eingezahlt . jedoch musste ich am 01.02.2021 ausziehen wegen einem wasserschaden in der wohnung. Die Kaution wollte ich dem arbeitgeber zürückzahlen. Aber der insolvenz verwalter sagte mir das ich das auf das insolvenzkonto schicken soll. Sonst würde ich keine restschuld befreiung bekommen. Ist das richtig so ? Das darlearlehen habe ich noch gar nicht bedient.einen neue wohnung gibt es seitdem nicht. Wohne nur mit meiner freundin zusammen. Ist das ri nichthti so vom insolvenz verwalter. Wenn ja. Ist es bei allen krediten so während der inso? Danke für ihre antwort

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrter Herr K.,

      da der Mietvertrag nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens geschlossen wurde, dürfte Ihre Insolvenzverwalter Recht haben. Es ist zu unterscheiden: Haben Sie einen Kredit vor Insolvenzeröffnung erhalten, dürfen Sie an den Kreditgeber keine Rückzahlung während des gesamten Insolvenzverfahrens leisten. Der Kreditgeber muss seine Forderung zur Insolvenztabelle anmelden und wird entsprechend der Insolvenzquote am Ende des Verfahrens befriedigt. Nach der Restschuldbefreiung müssten Sie den Kredit nicht mehr zurückzahlen, dürfen dies aber natürlich. Haben Sie einen Kredit nach Insolvenzeröffnung aufgenommen, führt dies in der Regel während des Insolvenzverfahrens zur Pfändung des Kredits, nicht aber in der Wohlverhaltensperiode. Zur Rückzahlung blieben Sie auch nach Restschuldbefreiung verpflichtet, weil es “neue Schulden” wären.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  10. Bodil I.
    says:

    Sehr geehrter Herr RA Kraus,

    nach dem Tod meines Lebensgefährten führe ich als Eintrittsberechtigte das Mietverhältnis weiter.
    Gerne hätte ich gewusst ,ob die damalige Mietkaution nun in den Nachlass fällt und das Mietverhältnis mit seinem Tod beendet ist.
    Derzeit fordert der Nachlassverwalter diese Mietkaution ein, da ein Nachlassinsolvenzverfahren läuft.

    Ich danke Ihnen vielmals im voraus !!

    Mit freundlichen Grüßen
    Bodil

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrte Frau U.,

      es handelt sich um einen komplexen Rechtsfall, der eine Rechtsberatung erfordert. Sie können uns gerne eine Anfrage hierzu an info@anwalt-kg.de stellen und wir kommen ggf. mit einem Angebot auf Sie zurück.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  11. Efe
    says:

    Sehr geehrter Herr Kraus,
    als Vermieter habe ich heute über die Insolvenz meines Mieters erfahren. Der Insolvenzverwalter hat mich diesbezüglich angeschrieben. In der Vergangenheit gab es immer wieder Zahlungsschwierigkeiten, allerdings bestehen aktuell keine Mietforderungen. Nun besteht eine Kündigungssperre. Ich habe zwar auch nicht vor den Mieter zu kündigen, allerdings habe ich die Befürchtung, dass ich die hinterlegte Mietkaution verliere. Nun zu meiner Frage: Was muss ich dem Insolvenzverwalter mitteilen und muss ich die hinterlegte Mietkaution nun freigeben?
    Über eine kurze Rückmeldung wäre ich Ihnen sehr Dankbar.
    Vielen Dank und freundliche Grüße

    • Dr. V. Ghendler
      says:

      Sehr geehrter Fragesteller,

      die Mietkaution verbleibt bis zum Auszug beim Vermieter.
      Beim Auszug ist zu prüfen, ob der Insolvenzverwalter eine sogenannte Enthaftungserklärung über das Mietverhältnis abgegeben hat. Wenn ja, ist die Kaution dem Mieter zurückzuerstatten, wenn nein, geht sie an den Insolvenzverwalter. Der Vermieter sollte darauf achten, die Kaution dann richtig auszuzahlen. Fast immer wird der Insolvenzverwalter diese Erklärung schnellstmöglich abgeben.
      Wenn keine Mietrückstände bestehen, müssen Sie dem Insolvenzverwalter grundsätzlich auch keine Auskünfte geben.

      Mit freundlichen Grüßen

      Dr. V. Ghendler
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  12. Alexander D.
    says:

    Sehr geehrter Herr Kraus,
    wie verhält es sich mit der Mietkaution, wenn A und B, verpartnert und nicht verheiratet, gemeinsam einen Mietvertrag unterzeichnen, und der A zwecks Kautionszahlung ein ihm alleinig gehörendes Sparbuch an den Vermieter verpfändet und die B nun einige Zeit später die Verbraucherinsolvenz beschreiten muss. Kann der B ein (anteiliger) Forderungsanspruch an der Mietkaution unterstellt werden oder ist diese vor Beschlag geschützt, da sie in der gewählten Form ja gar nicht wirksam an die B aushändbar wäre? Könnte darüber hinaus eine wirksame Forderung gegen A als Drittschuldner erhoben werden, indem man unterstellt, dass bei der gesamtschuldnerischen Haftung des Mietvertrags auch die Kautionszahlung gemeinschaftlich geleistet wurde?

    Über eine kurze Rückmeldung würde ich mich wirklich sehr freuen.

    Herzlichen Dank im Voraus,

    Alex

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrter Herr D.,

      besteht das Mietverhältnis nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fort, haftet zunächst die Insolvenzmasse für die Miete (§ 108 Abs. 1 InsO). Der Insolvenzverwalter darf das Mietverhältnis über die Wohnung des Mieters aber zum Schutz des Mieters nicht kündigen. Er kann aber erklären, dass die Insolvenzmasse nicht für die Miete haftet, sondern der Mieter (sog. Freigabeerklärung). Das wird die Regel sein, weil die Wohnung der Insolvenzmasse in aller Regel keinen Ertrag bringt, sondern die Insolvenzmasse wird von der monatlich fälligen Miete nur geschmälert. Mit Freigabe des Mietvertrags aus dem Insolvenzbeschlag gelten grundsätzlich die allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen das Mietverhältnis und die Mietkaution betreffend.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  13. R. S.
    says:

    Vielen Dank für die verständliche Erklärung.

  14. Heinecke J.
    says:

    Guten Tag
    Ich bin 2019 in insolvens gegangen.
    Nun bin ich umgezogen und möchte gerne meine von 600,00 euro gezahlte kaution vom voriegen vermieter zurück bekommen.
    Aber der ver mieter möchte die aution an den insolvenzberater zahlen.
    Darf er das tun ohne mein einverständnis.

    Jochen H.

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrter Herr H.,

      es ist grundsätzlich so, dass wenn Sie für die Miete aufkommen, auch die Auszahlung der Kaution an sich nach Ende der Mietzeit beanspruchen können.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

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