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Mietkaution in der Insolvenz

Bekannt aus:

Was passiert mit der Mietkaution in der Insolvenz?

Für fast jeden in der Insolvenz Befindlichen kann sich früher oder später die Frage stellen, was im Insolvenzverfahren mit der gezahlten Mietkaution passiert. In der Regel wird beim Abschluss des Mietvertrags vom Vermieter eine Kaution verlangt, die nach gesetzlichen Vorgaben maximal drei Monatskaltmieten betragen darf. Wie die Kaution hinterlegt werden soll, gibt der Vermieter zumeist vor. Eine Möglichkeit besteht darin, dass der Mieter die geforderte Kaution als verzinstes Darlehen in Form eines Sparbuchs auf seinen eigenen Namen anlegt und anschließend als „Pfand“ an den Vermieter abgibt. Solange das Mietverhältnis andauert bleibt die Kaution beim Vermieter. Was ist aber, wenn das Mietverhältnis während des Insolvenzverfahrens endet? 

In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall stritten der in der Insolvenz befindliche Mieter und der Treuhänder über genau diese Frage: Was passiert mit der vom Mieter vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens entrichtete Mietkaution? Der Treuhänder stellte sich mithilfe von § 35 InsO auf den Standpunkt, dass mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens das gesamte Vermögen des Schuldners, also auch der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution, in die Insolvenzmasse fällt. Der Mieter war der Ansicht, dass Ihm die Mietkaution deshalb zustehen müsste, weil die Miete nicht aus der Insolvenzmasse bedient, sondern auf eigene Rechnung bezahlt werde. 

Wem die Mietkaution unter welchen Umständen zusteht, beantwortet der folgende Beitrag.

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Wann fällt die Mietkaution in die Insolvenzmasse? 

Grundsätzlich gilt, dass die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens gezahlte Mietkaution in die Insolvenzmasse, also aus dem Vermögen des Schuldners bzw. Mieters fällt. Denn in § 35 Abs. 1 InsO heißt es 

Das Insolvenzverfahren erfasst das gesamte Vermögen, das dem Schuldner zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens gehört […]. 

Die an den Vermieter gezahlte Mietkaution kann am Ende der Mietzeit vom Mieter zurückverlangt werden. Sie ist damit eine vermögenswerte Forderung des Mieters, die zur Zeit Verfahrenseröffnung bereits besteht. Die Tatsache, dass der Mieter den Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter aber erst nach Ende der Mietzeit geltend macht, betrifft nur die Durchsetzbarkeit des Anspruchs nicht aber dessen Entstehung. Damit unterfällt die Mietkaution im Grundsatz dem Insolvenzbeschlag und kann vom Treuhänder eingezogen werden, sofern das Mietverhältnis während des Insolvenzverfahrens endet. 

Wann darf der Mieter die Mietkaution behalten? 

Endet das Mietverhältnis während des Insolvenzverfahrens, hängt die Frage davon ab, wer die für die Miete haftet. Vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens haftet der Mieter mit seinem Vermögen für die Miete. Besteht das Mietverhältnis nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fort, haftet zunächst nicht der Mieter, sondern die Insolvenzmasse für die Miete (§ 108 Abs. 1 InsO). Der Insolvenzverwalter darf das Mietverhältnis über die Wohnung des Mieters nicht kündigen. Er kann aber erklären, dass nicht mehr die Insolvenzmasse für die Miete aufkommen muss, sondern der Mieter (Freigabeerklärung). Denn die Wohnung bringt der Insolvenzmasse in aller Regel keinen Ertrag, sondern die Insolvenzmasse wird von der monatlich fälligen Miete nur geschmälert. Daher hat der Insolvenzverwalter oder Treuhänder nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO das Recht, den Insolvenzbeschlag bzgl. Mietvertrags aufzuheben. 

Dies führt aber nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zugleich dazu, dass die zuvor gleichsam im Netz des Insolvenzbeschlags befindliche Mietkaution herausfällt. Wer a sagt muss auch b sagen. Demnach bleibt der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution beim Mieter, wenn der Mieter selbst und nicht mehr die Insolvenzmasse für die Miete aufkommt

Diese Entscheidung begrüßen wir und halten sie auch aus sozialpolitischen Gründen für geboten. Denn die in den §§ 108, 109 InsO normierten gesetzgeberischen Überlegungen dienen dem Schutz des in der Insolvenz befindlichen Mieters vor dem Risiko der Obdachlosigkeit. Es sollte verhindert werden, dass der Insolvenzverwalter den Wohnraummietvertrag kündigt, um dadurch die Mietkaution zugunsten der Insolvenzmasse auf Kosten der Obdachlosigkeit des Schuldners einzuziehen. Der genannte sozialpolitische Zweck, den Schuldner vor Obdachlosigkeit zu schützen, wird erst umfassend erfüllt, wenn die hinterlegte Kaution ebenfalls dem Schuldner zufällt, um damit im neuen Mietverhältnis hinterlegt werden zu können. 

Bitte beachten Sie: Eine Einschränkung macht der Bundesgerichtshof jedoch in seiner Entscheidung (BGH, Beschluss vom 16. März 2017 – IX ZB 45/15) dahingehend, dass nur der gesetzlich zulässige Kautionshöchstbetrag (drei Monatskaltmieten) an den Mieter zurückfällt. Eine darüber hinaus gewährte Kaution unterfällt weiterhin dem Insolvenzbeschlag. 

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Andre Kraus ist Fachanwalt für Insolvenzrecht und Gründer der KRAUS GHENDLER RUVINSKIJ Anwaltskanzlei. Seit 2012 ist er auf die Entschuldung und Beratung von Personen mit finanziellen Schwierigkeiten spezialisiert.

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