Mietkaution in der Insolvenz

Was passiert mit der Mietkaution in der Insolvenz?

Für fast jeden in der Insolvenz Befindlichen kann sich früher oder später die Frage stellen, was im Insolvenzverfahren mit der gezahlten Mietkaution passiert. In der Regel wird beim Abschluss des Mietvertrags vom Vermieter eine Kaution verlangt, die nach gesetzlichen Vorgaben maximal drei Monatskaltmieten betragen darf. Wie die Kaution hinterlegt werden soll, gibt der Vermieter zumeist vor. Eine Möglichkeit besteht darin, dass der Mieter die geforderte Kaution als verzinstes Darlehen in Form eines Sparbuchs auf seinen eigenen Namen anlegt und anschließend als „Pfand“ an den Vermieter abgibt. Solange das Mietverhältnis andauert bleibt die Kaution beim Vermieter. Was ist aber, wenn das Mietverhältnis während des Insolvenzverfahrens endet? 

In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall stritten der in der Insolvenz befindliche Mieter und der Treuhänder über genau diese Frage: Was passiert mit der vom Mieter vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens entrichtete Mietkaution? Der Treuhänder stellte sich mithilfe von § 35 InsO auf den Standpunkt, dass mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens das gesamte Vermögen des Schuldners, also auch der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution, in die Insolvenzmasse fällt. Der Mieter war der Ansicht, dass Ihm die Mietkaution deshalb zustehen müsste, weil die Miete nicht aus der Insolvenzmasse bedient, sondern auf eigene Rechnung bezahlt werde. 

Wem die Mietkaution unter welchen Umständen zusteht, beantwortet der folgende Beitrag.

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Wann fällt die Mietkaution in die Insolvenzmasse? 

Grundsätzlich gilt, dass die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens gezahlte Mietkaution in die Insolvenzmasse, also aus dem Vermögen des Schuldners bzw. Mieters fällt. Denn in § 35 Abs. 1 InsO heißt es 

Das Insolvenzverfahren erfasst das gesamte Vermögen, das dem Schuldner zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens gehört […]. 

Die an den Vermieter gezahlte Mietkaution kann am Ende der Mietzeit vom Mieter zurückverlangt werden. Sie ist damit eine vermögenswerte Forderung des Mieters, die zur Zeit Verfahrenseröffnung bereits besteht. Die Tatsache, dass der Mieter den Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter aber erst nach Ende der Mietzeit geltend macht, betrifft nur die Durchsetzbarkeit des Anspruchs nicht aber dessen Entstehung. Damit unterfällt die Mietkaution im Grundsatz dem Insolvenzbeschlag und kann vom Treuhänder eingezogen werden, sofern das Mietverhältnis während des Insolvenzverfahrens endet. 

Wann darf der Mieter die Mietkaution behalten? 

Endet das Mietverhältnis während des Insolvenzverfahrens, hängt die Frage davon ab, wer für die Miete haftet. Vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens haftet der Mieter mit seinem Vermögen für die Miete. Besteht das Mietverhältnis nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fort, haftet zunächst nicht der Mieter, sondern die Insolvenzmasse für die Miete (§ 108 Abs. 1 InsO). Der Insolvenzverwalter darf das Mietverhältnis über die Wohnung des Mieters nicht kündigen. Er kann aber erklären, dass nicht mehr die Insolvenzmasse für die Miete aufkommen muss, sondern der Mieter (Freigabeerklärung). Denn die Wohnung bringt der Insolvenzmasse in aller Regel keinen Ertrag, sondern die Insolvenzmasse wird von der monatlich fälligen Miete nur geschmälert. Daher hat der Insolvenzverwalter oder Treuhänder nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO das Recht, den Insolvenzbeschlag bzgl. Mietvertrags aufzuheben. 

Dies führt aber nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zugleich dazu, dass die zuvor gleichsam im Netz des Insolvenzbeschlags befindliche Mietkaution herausfällt. Wer a sagt muss auch b sagen. Demnach bleibt der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution beim Mieter, wenn der Mieter selbst und nicht mehr die Insolvenzmasse für die Miete aufkommt

Diese Entscheidung begrüßen wir und halten sie auch aus sozialpolitischen Gründen für geboten. Denn die in den §§ 108, 109 InsO normierten gesetzgeberischen Überlegungen dienen dem Schutz des in der Insolvenz befindlichen Mieters vor dem Risiko der Obdachlosigkeit. Es sollte verhindert werden, dass der Insolvenzverwalter den Wohnraummietvertrag kündigt, um dadurch die Mietkaution zugunsten der Insolvenzmasse auf Kosten der Obdachlosigkeit des Schuldners einzuziehen. Der genannte sozialpolitische Zweck, den Schuldner vor Obdachlosigkeit zu schützen, wird erst umfassend erfüllt, wenn die hinterlegte Kaution ebenfalls dem Schuldner zufällt, um damit im neuen Mietverhältnis hinterlegt werden zu können. 

Bitte beachten Sie: Eine Einschränkung macht der Bundesgerichtshof jedoch in seiner Entscheidung (BGH, Beschluss vom 16. März 2017 – IX ZB 45/15) dahingehend, dass nur der gesetzlich zulässige Kautionshöchstbetrag (drei Monatskaltmieten) an den Mieter zurückfällt. Eine darüber hinaus gewährte Kaution unterfällt weiterhin dem Insolvenzbeschlag. 

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Andre Kraus ist Fachanwalt für Insolvenzrecht und Gründer der KRAUS GHENDLER RUVINSKIJ Anwaltskanzlei. Seit 2012 ist er auf die Entschuldung und Beratung von Personen mit finanziellen Schwierigkeiten spezialisiert.

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13 Kommentare
  1. Catharinax
    says:

    Sehr geehrter Herr Kraus,

    bei Abgabe der Enthaftungserklärung über das Mietverhältnis und somit auch der vom Mieter gezahlten Kaution, gibt es eine dreimonatige Frist. Was passiert mit der Kaution, wenn innerhalb dieser Frist ein Umzug, anderer Vermieter, gemacht wird? Und was, wenn der Vermieter der selbe bleibt? Behält der Schuldner die Kaution oder zählt dann die Kaution zur Insolvenzmasse?

    Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.

    Mit freundlichen Grüssen

    Catharinax

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrte Fragestellerin,

      die Kaution verbleibt grundsätzlich in beiden geschilderten Fällen dem Schuldner, auch damit die alte Kaution beim Umzug als neue Kaution eingebracht werden kann.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  2. A.  K.
    says:

    Giten tag Herr Kraus . Ich habe am 01.05.2020 insolvenz beantragt. Insolvenzverwalteri. Nahm alles auf. Für die kaution einer neuen wohnung habe ich ein arbeitgeber darlehen bekommen. Bin am01.08.2020 da eingezogen und die kaution am 01.07.2021 eingezahlt . jedoch musste ich am 01.02.2021 ausziehen wegen einem wasserschaden in der wohnung. Die Kaution wollte ich dem arbeitgeber zürückzahlen. Aber der insolvenz verwalter sagte mir das ich das auf das insolvenzkonto schicken soll. Sonst würde ich keine restschuld befreiung bekommen. Ist das richtig so ? Das darlearlehen habe ich noch gar nicht bedient.einen neue wohnung gibt es seitdem nicht. Wohne nur mit meiner freundin zusammen. Ist das ri nichthti so vom insolvenz verwalter. Wenn ja. Ist es bei allen krediten so während der inso? Danke für ihre antwort

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrter Herr K.,

      da der Mietvertrag nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens geschlossen wurde, dürfte Ihre Insolvenzverwalter Recht haben. Es ist zu unterscheiden: Haben Sie einen Kredit vor Insolvenzeröffnung erhalten, dürfen Sie an den Kreditgeber keine Rückzahlung während des gesamten Insolvenzverfahrens leisten. Der Kreditgeber muss seine Forderung zur Insolvenztabelle anmelden und wird entsprechend der Insolvenzquote am Ende des Verfahrens befriedigt. Nach der Restschuldbefreiung müssten Sie den Kredit nicht mehr zurückzahlen, dürfen dies aber natürlich. Haben Sie einen Kredit nach Insolvenzeröffnung aufgenommen, führt dies in der Regel während des Insolvenzverfahrens zur Pfändung des Kredits, nicht aber in der Wohlverhaltensperiode. Zur Rückzahlung blieben Sie auch nach Restschuldbefreiung verpflichtet, weil es “neue Schulden” wären.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  3. Bodil I.
    says:

    Sehr geehrter Herr RA Kraus,

    nach dem Tod meines Lebensgefährten führe ich als Eintrittsberechtigte das Mietverhältnis weiter.
    Gerne hätte ich gewusst ,ob die damalige Mietkaution nun in den Nachlass fällt und das Mietverhältnis mit seinem Tod beendet ist.
    Derzeit fordert der Nachlassverwalter diese Mietkaution ein, da ein Nachlassinsolvenzverfahren läuft.

    Ich danke Ihnen vielmals im voraus !!

    Mit freundlichen Grüßen
    Bodil

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrte Frau U.,

      es handelt sich um einen komplexen Rechtsfall, der eine Rechtsberatung erfordert. Sie können uns gerne eine Anfrage hierzu an info@anwalt-kg.de stellen und wir kommen ggf. mit einem Angebot auf Sie zurück.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  4. Efe
    says:

    Sehr geehrter Herr Kraus,
    als Vermieter habe ich heute über die Insolvenz meines Mieters erfahren. Der Insolvenzverwalter hat mich diesbezüglich angeschrieben. In der Vergangenheit gab es immer wieder Zahlungsschwierigkeiten, allerdings bestehen aktuell keine Mietforderungen. Nun besteht eine Kündigungssperre. Ich habe zwar auch nicht vor den Mieter zu kündigen, allerdings habe ich die Befürchtung, dass ich die hinterlegte Mietkaution verliere. Nun zu meiner Frage: Was muss ich dem Insolvenzverwalter mitteilen und muss ich die hinterlegte Mietkaution nun freigeben?
    Über eine kurze Rückmeldung wäre ich Ihnen sehr Dankbar.
    Vielen Dank und freundliche Grüße

    • Dr. V. Ghendler
      says:

      Sehr geehrter Fragesteller,

      die Mietkaution verbleibt bis zum Auszug beim Vermieter.
      Beim Auszug ist zu prüfen, ob der Insolvenzverwalter eine sogenannte Enthaftungserklärung über das Mietverhältnis abgegeben hat. Wenn ja, ist die Kaution dem Mieter zurückzuerstatten, wenn nein, geht sie an den Insolvenzverwalter. Der Vermieter sollte darauf achten, die Kaution dann richtig auszuzahlen. Fast immer wird der Insolvenzverwalter diese Erklärung schnellstmöglich abgeben.
      Wenn keine Mietrückstände bestehen, müssen Sie dem Insolvenzverwalter grundsätzlich auch keine Auskünfte geben.

      Mit freundlichen Grüßen

      Dr. V. Ghendler
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  5. Alexander D.
    says:

    Sehr geehrter Herr Kraus,
    wie verhält es sich mit der Mietkaution, wenn A und B, verpartnert und nicht verheiratet, gemeinsam einen Mietvertrag unterzeichnen, und der A zwecks Kautionszahlung ein ihm alleinig gehörendes Sparbuch an den Vermieter verpfändet und die B nun einige Zeit später die Verbraucherinsolvenz beschreiten muss. Kann der B ein (anteiliger) Forderungsanspruch an der Mietkaution unterstellt werden oder ist diese vor Beschlag geschützt, da sie in der gewählten Form ja gar nicht wirksam an die B aushändbar wäre? Könnte darüber hinaus eine wirksame Forderung gegen A als Drittschuldner erhoben werden, indem man unterstellt, dass bei der gesamtschuldnerischen Haftung des Mietvertrags auch die Kautionszahlung gemeinschaftlich geleistet wurde?

    Über eine kurze Rückmeldung würde ich mich wirklich sehr freuen.

    Herzlichen Dank im Voraus,

    Alex

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrter Herr D.,

      besteht das Mietverhältnis nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fort, haftet zunächst die Insolvenzmasse für die Miete (§ 108 Abs. 1 InsO). Der Insolvenzverwalter darf das Mietverhältnis über die Wohnung des Mieters aber zum Schutz des Mieters nicht kündigen. Er kann aber erklären, dass die Insolvenzmasse nicht für die Miete haftet, sondern der Mieter (sog. Freigabeerklärung). Das wird die Regel sein, weil die Wohnung der Insolvenzmasse in aller Regel keinen Ertrag bringt, sondern die Insolvenzmasse wird von der monatlich fälligen Miete nur geschmälert. Mit Freigabe des Mietvertrags aus dem Insolvenzbeschlag gelten grundsätzlich die allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen das Mietverhältnis und die Mietkaution betreffend.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  6. R. S.
    says:

    Vielen Dank für die verständliche Erklärung.

  7. Heinecke J.
    says:

    Guten Tag
    Ich bin 2019 in insolvens gegangen.
    Nun bin ich umgezogen und möchte gerne meine von 600,00 euro gezahlte kaution vom voriegen vermieter zurück bekommen.
    Aber der ver mieter möchte die aution an den insolvenzberater zahlen.
    Darf er das tun ohne mein einverständnis.

    Jochen H.

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrter Herr H.,

      es ist grundsätzlich so, dass wenn Sie für die Miete aufkommen, auch die Auszahlung der Kaution an sich nach Ende der Mietzeit beanspruchen können.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

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