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Mietwohnung in der Insolvenz: Das sollten Sie beachten

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Mietwohnung in der Insolvenz: Das sollten Sie beachten

Mehr als 35% der deutschen Bevölkerung wohnt zur Miete. Sei es, weil man sich ein Eigenheim nicht leisten kann oder schlicht nicht leisten möchte. Der angespannte Wohnungsmarkt in Ballungsgebieten ist auch hierzulande ein Thema. Die Mieten steigen, der Wohnraum wird knapper und mit einem negativen Schufa-Eintrag oder gar einem laufenden Insolvenzverfahren wird man aufgrund der hohen Nachfrage nur schwer eine neue Wohnung finden

Doch was passiert eigentlich mit Ihrem Mietverhältnis in der Insolvenz? Darf der Insolvenzverwalter Ihr Mietverhältnis kündigen? Müssen Sie zwangsläufig umziehen? Und was passiert eigentlich mit der Mietkaution? 

Andre Kraus ist Fachanwalt für Insolvenzrecht und Gründer der KRAUS GHENDLER RUVINSKIJ Anwaltskanzlei. Seit 2012 ist er auf die Entschuldung und Beratung von Personen mit finanziellen Schwierigkeiten spezialisiert.

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Darf der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis kündigen?

Der Insolvenzverwalter ist grundsätzlich auch dazu befugt Dauerschuldverhältnisse im laufenden Insolvenzverfahren zu kündigen. Das Mietverhältnis ist zwar ein Dauerschuldverhältnis, jedoch unterliegt es einem besonderen Schutz. Der Insolvenzverwalter ist also nicht dazu befugt Ihr Mietverhältnis zu kündigen. 

Er wird jedoch eine schriftliche Mitteilung an den Vermieter, die sogenannte Enthaftungserklärung (§109 Abs.1 S.2 InsO) machen. Mit der Enthaftungserklärung teilt der Insolvenzverwalter dem Vermieter mit, dass Ansprüche aus dem Mietverhältnis nur innerhalb einer bestimmten Frist gegen die Insolvenzmasse geltend gemacht werden können. Das heißt der Vermieter hat nur einen bestimmten Zeitraum zur Verfügung, um zum Beispiel Mietrückstände als Forderung gegen Sie geltend zu machen. Sinn der Enthaftungsklausel ist es zu vermeiden, dass die Insolvenzmasse während des gesamten Insolvenzverfahrens für das Mietverhältnis haftet. Durch die Enthaftungserklärung gibt der Insolvenzverwalter also das Mietverhältnis und die daraus entstehenden Rechte und Pflichten wieder an Sie frei. Das heißt, Sie sind wieder alleiniger Vertragspartner in Ihrem Mietverhältnis. 

Sonderregeln bei Genossenschaftswohnungen

Ein Ausnahmefall liegt vor, wenn der Insolvenzschuldner als Mitglied in einer Genossenschaftswohnung lebt. Es greift § 67c GnG.Danach darf der Insolvenzverwalter die Genossenschaftsanteile nur kündigen, wenn 

  1. Die Mitgliedschaft in der Genossenschaft Voraussetzung für die Nutzung der Wohnung ist und 
  2. wenn das Geschäftsguthaben einen Betrag von 2.000 Euro überschreitet oder wenn das vierfache des monatlichen Nutzungsentgeltes überschritten wird

Darf der Vermieter das Mietverhältnis kündigen?

Wurde Ihnen bereits vor dem Insolvenzantrag wirksam das Mietverhältnis gekündigt, endet das Mietverhältnis regulär mit Ablauf der Kündigungsfrist. 

Anderes gilt jedoch, wenn Sie sich bereits im Verbraucherinsolvenzverfahren befinden. 

Was darf der Vermieter nicht, wenn Sie sich bereits im Insolvenzverfahren befinden?

Der Vermieter darf Ihnen wegen Zahlungsrückständen oder der Verschlechterung der Vermögensverhältnisse im Zeitraum zwischen der Antragstellung und der Enthaftungserklärung durch den Insolvenzverwalter nicht kündigen (§112 InsO).

Was darf der Vermieter während des Insolvenzverfahrens?

Der Vermieter darf die ordentliche Kündigung wegen allgemein zulässiger oder vertragliche Gründe aussprechen. Das heißt, eine Kündigung beispielsweise wegen Eigenbedarfs ist nach wie vor möglich. 

Der Vermieter kann außerdem nach wie vor nach den allgemeinen Vorschriften fristlos im Einzelfall kündigen zum Beispiel wegen Täuschung bei Vertragsschluss.

Auch eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen ist nicht von vorneherein ausgeschlossen. Zwar verhindert §112 InsO  eine Kündigung in dem oben genannten Zeitraum. Jedoch hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17.06.2015 klargestellt, dass § 112 InsO gerade nicht dem Schutz des Schuldners, sondern dem Schutz der Insolvenzmasse dienen soll. Die Konsequenz aus diesem Urteil ist, dass nur für den Zeitraum von der Antragsstellung bis zur Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters die Kündigungssperre gilt. Im Umkehrschluss bedeutet das für Sie, dass der Vermieter Ihnen – ausgenommen des Haftungszeitraum – gemäß §543 Abs.2 Nr.3 BGB wegen Zahlungsverzugs kündigen kann. 

Voraussetzungen für die Kündigung gemäß §543 Abs.2 Nr.3 BGB

  1. Sie sind mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete an zwei aufeinander folgenden Termin in Verzug oder 
  2. Sie sind in einem Zeitraum der sich über mehr als zwei Termin erstreckt in Höhe des Betrages von zwei Monatsmieten in Verzug.

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Was können Sie tun um die Kündigung zu verhindern?

  1. Versuchen Sie zunächst eine Regulierungsvereinbarung oder einen Kündigungsverzicht mit Ihrem Vermieter auszuhandeln. Beachten Sie dabei, dass Sie nicht bloß vereinbaren, dass Sie die Mietkaution “abwohnen”, das könnte später zu Problemen führen. 
  2. Als nächstes können Sie den Insolvenzverwalter bitten die Enthaftungserklärung erst später abzugeben, um die Mietrückstände in diesem Zeitraum verringern und die Kündigung abwenden zu können. 
  3. Informieren Sie sich, ob die künftigen Mietzahlung – zum Beispiel bei Arbeitslosigkeit – von einer öffentlichen Stelle übernommen werden können. 

So können Sie prüfen, ob die Kündigung Ihres Vermieters wirksam ist

  1. Fällt die Kündigung in den Zeitraum zwischen Insolvenzeröffnung und Enthaftungserklärung kann der Vermieter nur gegenüber dem Insolvenzverwalter kündigen. Eine Kündigung allein Ihnen gegenüber ist unwirksam. 
  2. Nachdem der Insolvenzverwalter die Enthaftungserklärung abgegeben hat, muss der Vermieter wieder Ihnen gegenüber kündigen. Eine Kündigung allein dem Insolvenzverwalter gegenüber ist unwirksam. 
  3. Möchte der Vermieter seine Kündigung auch auf Zahlungsrückstände vor Insolvenzeröffnung stützen, muss er Ihnen – nach dem Entfallen der Kündigungssperre – erneut kündigen. 

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Was passiert mit der Kaution?

Früher wurde häufig die beim Vermieter hinterlegte Kaution als Vermögenswert der Insolvenzmasse durch den Insolvenzverwalter geltend gemacht und somit einbehalten. Für den Schuldner hat das zur Folge, dass er nach Beendigung des Mietverhältnis die Kaution nicht zurück erhält und diese somit für ein neues Mietverhältnis nicht mehr zur Verfügung hat. 

Wann darf der Insolvenzverwalter die Kaution einbehalten?

Zunächst ist zu klären, wer die Kaution geleistet hat

Hat ein Dritter die Mietkaution für Sie bezahlt und besteht eine entsprechende Sicherungsvereinbarung, hat der Dritte einen Rückzahlungsanspruch. Die Mietkaution gehört damit nicht zur Insolvenzmasse. Der Insolvenzverwalter darf die Kaution nicht einbehalten. 

Eine weitere Möglichkeit ist, dass eine öffentliche Stelle die Kaution für Sie bezahlt hat. In diesem Fall gehört die Mietkaution ebenfalls nicht zur Insolvenzmasse. Auch in diesem Fall wird die Kaution nicht einbehalten. 

Haben Sie selbst die Kaution geleistet, kann zu Gunsten der Insolvenzmasse ein sogenannter Rückgewähranspruch bestehen. Die Kaution fällt dann der Insolvenzmasse zu. Das heißt jedoch im Umkehrschluss, dass die Kaution nicht automatisch ein zur Insolvenzmasse gehöriger Vermögenswert ist. Vielmehr müssen die Voraussetzungen für einen Rückgewähranspruch bestehen und dieser vom Insolvenzverwalter auch geltend gemacht worden sein. Ein wirksamer Rückgewähranspruch liegt vor, wenn:

  1. Das Mietverhältnis beendet wurde,
  2. die Abrechnungsfrist abgelaufen ist,
  3. das Sicherungsbedürfnis des Vermieter entfallen ist und 
  4. der Rückgewähranspruch bis zur Enthaftungserklärung vom Insolvenzverwalter geltend gemacht wurde. 

Was gilt für nach der Insolvenzeröffnung geschlossene Mietverträge?

Die Enthaftungs-Regelung gilt nur für vor der Insolvenz bereits bestehende Mietverträge. Ziehen Sie nun also nach Eröffnung der Insolvenz in eine neue Wohnung und leisten dort eine neue Kaution kann der Insolvenzverwalter für dieses Mietverhältnis keine neue Enthaftungserklärung abgeben. Wird dieses neue Mietverhältnis dann gekündigt und ein Rückgewähranspruch entsteht, wird die neue Kaution der Insolvenzmasse zugeführt. 

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Was passiert mit Mietrückständen?

Hatten Sie bereits vor der Insolvenzeröffnung Mietrückstände, zählen diese zu den sogenannten Insolvenzforderungen und können durch ihren Vermieter zur Insolvenztabelle geltend gemacht werden. Ihr Vermieter erhält dann wie jeder andere Insolvenzgläubiger auch Befriedigung aus der Insolvenzmasse

Im Zeitraum zwischen Eröffnung der Insolvenz und der Enthaftungserklärung – im sogenannten Haftungszeitraum – ist die Miete eine Forderung gegen die Insolvenzmasse (§55 InsO). Das heißt jedoch nicht, dass Sie in diesem Zeitraum einfach kostenlos wohnen dürfen, sondern bedeutet nur, dass im Fall von Zahlungsausfällen die Insolvenzmasse dem Vermieter für diese Ausfälle aufkommen wird. 

Dennoch sollten Sie stets die Miete weiter und regelmäßig begleichen. Wenn Sie dies nicht tun und der Vermieter wird später durch die Insolvenzmasse nicht hinreichend für seinen Ausfall entschädigt, droht Ihnen nach wie vor die Kündigung. Außerdem kann der Vermieter – spätestens nachdem das Verfahren aufgehoben wurde – den Ihm fehlenden Betrag gegen Sie geltend machen. 

Nachdem der Insolvenzverwalter die Enthaftungserklärung abgegeben hat, hat Ihr Vermieter wieder ausschließlich gegen Sie einen Anspruch auf Entrichtung des Mietzinses. Die Mietforderung ist dann eine Neuverbindlichkeit, die vom Insolvenzverfahren nicht umfasst ist und kann vollstreckt werden. 

Sie sollten, um Probleme mit ihrem Vermieter zu vermeiden, die Miete aus Ihrem unpfändbaren Einkommen – bestenfalls von Ihrem Pfändungsschutzkonto aus – stets pünktlich leisten und dies durch entsprechende Belege nachweisen können. So vermeiden Sie die Gefahr, dass der Insolvenzverwalter Lastschriften widerrufen oder anfechten kann. 

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Was passiert mit den Nebenkosten?

Eine weitere wichtig Frage ist, was mit den Nebenkosten im Insolvenzverfahren passiert. Bezüglich der Nebenkosten muss zwischen Rückerstattungen, Guthaben und Nachzahlungen differenziert werden.

Rückerstattungen

Für die Beantwortung der Frage, was mit Nebenkostenrückerstattungen im Insolvenzverfahren passiert, ist maßgeblich auf welchen Abrechnungszeitraum sich die Rückerstattung bezieht. Liegt der Abrechnungszeitraum vor der Insolvenzeröffnung, steht Ihnen der Erstattungsanspruch zu. Wurde die Insolvenz bereits eröffnet, gehört der Rückerstattungsanspruch zur Insolvenzmasse. Betrifft der Abrechnungszeitraum beide Zeiträume, als sowohl vor als auch nach der Insolvenzeröffnung, wird entsprechend des jeweiligen Verbrauchs abgerechnet. Sollte zwischenzeitlich keine Ablesung stattgefunden haben, wird ein durchschnittlicher Monatsverbrauch für die Abrechnung zu Grunde gelegt. 

Guthaben

Guthaben, das Sie bereits vor der Insolvenzeröffnung bei Ihrem Vermieter für die Abrechnungen angespart haben oder das vor der Enthaftungserklärung anfällt, fällt in die Insolvenzmasse und kann vom Insolvenzverwalter verwertet werden (§35 Abs. 1 Alt.2 InsO).

Nur Guthaben, das nach der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters entsteht, können Sie direkt von Ihrem Vermieter herausverlangen. Der Insolvenzverwalter kann über dieses Guthaben nicht verfügen. 

Nachzahlungen

Sollten Sie während der Insolvenz eine Nachzahlungsaufforderung von Ihrem Vermieter erhalten, für einen Abrechnungszeitraum der vor der Insolvenzeröffnung liegt, ist der Nachzahlungsbetrag eine Insolvenzforderung. Sprich Ihr Vermieter muss diese Forderung zur Insolvenztabelle melden. 

Nachzahlungsforderung während des Haftungszeitraums der Insolvenzmasse sind grundsätzlich Masseverbindlichkeiten. Beachten Sie jedoch, dass Verbindlichkeiten aus diesem Zeitraum nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens auch noch gegen Sie persönlich geltend gemacht werden können. 

Nachdem der Insolvenzverwalter die Enthaftungserklärung abgegeben hat, gelten Nachzahlungsforderung als neue Verbindlichkeiten, die der Vermieter direkt gegen Sie geltend machen kann. 

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