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Nießbrauchrecht bei Zwangsversteigerung

Bekannt aus:

Was ist das Nießbrauchrecht?

Der Nießbrauch ist in den §§ 1030 ff. BGB geregelt und vermittelt dem Inhaber das (dingliche) Recht, eine fremde Sache nutzen zu können (Nießbrauch an Sachen). Bezogen auf unbewegliche Sachen (z.B. Grundstücke) stellt der Nießbrauch eine Belastung dar, die in Abteilung II des Grundbuchs einzutragen ist.

Anders als die Grunddienstbarkeit und die beschränkte persönliche Dienstbarkeit vermittelt der Nießbrauch dem Nießbraucher nicht nur einzelne Nutzungsrechte, sondern das Recht zur umfassenden Nutzung des belasteten Grundstücks. Dieses Recht beinhaltet die Möglichkeit, Sach- und Rechtsfrüchte unmittelbar aus dem Grundstück zu ziehen. Sachfrüchte sind z.B. die Ernte bei einem landwirtschaftlich genutzten Grundstück oder die abgebauten Steine bei einem Steinbruch. Zu den Rechtsfrüchten gehören unter anderem Miet- und Pachtzinsforderungen. Aufgrund dieser – einem (rechtlichen) Eigentümer vergleichbaren – Stellung, wird der Nießbraucher auch als „wirtschaftlicher“ Eigentümer bezeichnet.

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Aber was passiert mit diesem Recht, wenn das Grundstück zwangsversteigert wird?

Bild von einem kleinen Haus und einem Haustürschlüssel

Der Nießbrauch räumt dem Nießbraucher das Recht zur umfassenden Nutzung des belasteten Grundstücks ein.

Im Falle einer Zwangsversteigerung ist der Vollstreckungsgläubiger zumeist Grundpfandgläubiger (Inhaber einer Grundschuld oder einer Hypothek), dessen Recht in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen ist. Bestehen also beide Rechte an ein und demselben Grundstück, liegt ein Kollisionsfall vor. Nun ist zu klären, welches Recht den Vorrang genießt und sich durchsetzt.

Eine Antwort auf die Frage liefert der § 879 BGB. Nach § 879 Abs. 1 BGB bestimmt sich das Rangverhältnis mehrerer Rechte, mit denen ein Grundstück belastet ist, nämlich nach der Reihenfolge der Eintragungen. Nach S. 2 des Abs. 1 gilt dies auch für Rechte, die – wie hier – in verschiedenen Abteilungen im Grundbuch eingetragen sind. Maßgeblich ist also auch hier der Tag der Eintragung.

Geht das Nießbrauchrecht den Rechten des ZV-Gläubigers vor, so lässt der Zuschlag (zugunsten des Erstehers) dieses Recht unberührt.

Geht das Nießbrauchrecht dagegen im Rang nach, erlischt es durch den Zuschlag (§ 52 Abs. 1 S. 2 ZVG, § 91 Abs. 1 ZVG). Ausnahmen gelten dann, wenn das Fortbestehen dieses Rechtes Versteigerungsbedingung ist (§ 91 Abs. 1 ZVG) oder das Fortbestehen zwischen Nießbraucher und Ersteher vereinbart wurde und die Erklärungen entweder im Verteilungstermin abgegeben oder, bevor das Grundbuchamt um Berichtigung des Grundbuchs ersucht wurde, durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen worden ist (§ 91 Abs. 2 ZVG).

Erlischt das Nießbrauchrecht aufgrund der niedrigeren Rangstellung, geht der Nießbraucher aber nicht leer aus. Er hat einen Anspruch auf Wertersatz aus dem Versteigerungserlös. Aufgrund des besseren Ranges wird aber zunächst der Inhaber der Grundschuld (bzw. Hypothek) befriedigt. Was danach übrig bleibt, wird eingesetzt, um den Anspruch auf Wertersatz zu erfüllen.

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2 Antworten
  1. Avatar
    says:

    Hat der Nießbraucher bei einer vorrangig eingetragenen Eigentümer-Grundschuld die Möglichkeit, eine erneute Valutierung (erneutes Bank- oder Privat-Darlehen) der grundschuld wirksam zu verhindern? Wenn ja, auf welchem Wege? Wenn nein, woraus ergibt sich seine Duldungspflicht?

    Danke und Gruß,
    Hubertus Gieberg

    • Dr. V. Ghendler
      says:

      Sehr geehrter Herr Gieberg,

      vielen Dank für Ihre Frage. Grundsätzlich muss der Nießbrauchsberechtigte dies tolerieren, dies ergibt sich aus der Rangordnung des Grundbuchs, das nachrangige Nießbrauchsrecht beeinträchtigt ein vorrangiges Recht nicht.

      Mit freundlichen Grüßen
      Dr. V. Ghendler
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

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