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Nießbrauchrecht bei Zwangsversteigerung

Bekannt aus:

Was ist das Nießbrauchrecht?

Der Nießbrauch ist in den §§ 1030 ff. BGB geregelt und vermittelt dem Inhaber das (dingliche) Recht, eine fremde Sache nutzen zu können (Nießbrauch an Sachen). Bezogen auf unbewegliche Sachen (z.B. Grundstücke) stellt der Nießbrauch eine Belastung dar, die in Abteilung II des Grundbuchs einzutragen ist.

Anders als die Grunddienstbarkeit und die beschränkte persönliche Dienstbarkeit vermittelt der Nießbrauch dem Nießbraucher nicht nur einzelne Nutzungsrechte, sondern das Recht zur umfassenden Nutzung des belasteten Grundstücks. Dieses Recht beinhaltet die Möglichkeit, Sach- und Rechtsfrüchte unmittelbar aus dem Grundstück zu ziehen. Sachfrüchte sind z.B. die Ernte bei einem landwirtschaftlich genutzten Grundstück oder die abgebauten Steine bei einem Steinbruch. Zu den Rechtsfrüchten gehören unter anderem Miet- und Pachtzinsforderungen. Aufgrund dieser – einem (rechtlichen) Eigentümer vergleichbaren – Stellung, wird der Nießbraucher auch als „wirtschaftlicher“ Eigentümer bezeichnet.

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Aber was passiert mit dem Nießbrauchsrecht, wenn das Grundstück zwangsversteigert wird?

Bild von einem kleinen Haus und einem Haustürschlüssel

Der Nießbrauch räumt dem Nießbraucher das Recht zur umfassenden Nutzung des belasteten Grundstücks ein.

Im Falle einer Zwangsversteigerung ist der Vollstreckungsgläubiger zumeist Grundpfandgläubiger (Inhaber einer Grundschuld oder einer Hypothek), dessen Recht in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen ist. Bestehen also beide Rechte an ein und demselben Grundstück, liegt ein Kollisionsfall vor. Nun ist zu klären, welches Recht den Vorrang genießt und sich durchsetzt.

Eine Antwort auf die Frage liefert der § 879 BGB. Nach § 879 Abs. 1 BGB bestimmt sich das Rangverhältnis mehrerer Rechte, mit denen ein Grundstück belastet ist, nämlich nach der Reihenfolge der Eintragungen. Nach S. 2 des Abs. 1 gilt dies auch für Rechte, die – wie hier – in verschiedenen Abteilungen im Grundbuch eingetragen sind. Maßgeblich ist also auch hier der Tag der Eintragung.

Geht das Nießbrauchrecht den Rechten des ZV-Gläubigers vor, so lässt der Zuschlag (zugunsten des Erstehers) dieses Recht unberührt.

Geht das Nießbrauchrecht dagegen im Rang nach, erlischt es durch den Zuschlag (§ 52 Abs. 1 S. 2 ZVG, § 91 Abs. 1 ZVG). Ausnahmen gelten dann, wenn das Fortbestehen dieses Rechtes Versteigerungsbedingung ist (§ 91 Abs. 1 ZVG) oder das Fortbestehen zwischen Nießbraucher und Ersteher vereinbart wurde und die Erklärungen entweder im Verteilungstermin abgegeben oder, bevor das Grundbuchamt um Berichtigung des Grundbuchs ersucht wurde, durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen worden ist (§ 91 Abs. 2 ZVG).

Erlischt das Nießbrauchrecht aufgrund der niedrigeren Rangstellung, geht der Nießbraucher aber nicht leer aus. Er hat einen Anspruch auf Wertersatz aus dem Versteigerungserlös. Aufgrund des besseren Ranges wird aber zunächst der Inhaber der Grundschuld (bzw. Hypothek) befriedigt. Was danach übrig bleibt, wird eingesetzt, um den Anspruch auf Wertersatz zu erfüllen.

Sie haben eine allgemeine Frage zum Thema „Nießbrauchrecht bei Zwangsversteigerung“? Wir beantworten sie hier kostenlos!

10 Kommentare
  1. Avatar
    says:

    Hallo,
    was zu dem Thema nirgends so richtig beantwortet wird, sind zwei Dinge:

    1) Wenn die ZVG das Nießbrauchrecht (NBR) aufhebt und Wertersatz fällig wird,
    bedeutet dies, dass lebenslang eine Rente an Berechtigten ausbezahlt wird?
    (Vorausgesetzt aus dem Versteigerungserlös ist genug Geld übrig.)

    2) Wer übernimmt diese Zahlungen (Gericht, Treuhandkonto)?

    Dies wäre mal schön zu wissen.

    Vielen Dank!

    • Dr. V. Ghendler
      says:

      Sehr geehrter Herr Donati,

      in der Tat handelt es sich um eine Reallast von unbestimmter Dauer, so dass die Rentenzahlung grundsätzlich bis zum Tode des ehemals Nießbrauchsberechtigten weiterläuft.

      Es wird ein Treuhandkonto eröffnet, hierauf wird das sogenannte Deckungskapital eingezahlt. Dies berechnet sich aus dem Jahreswert des Nießbrauchsrechts multipliziert mit der Laufzeit, diese ist die statistische Lebenserwartung des Berechtigten, jedoch maximal 25 Jahre.

      Mit freundlichen Grüßen

      Dr. V. Ghendler
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  2. Avatar
    says:

    Hallo,
    aber was ist, wenn der Hauseigentümer gleichzeitig haftender Firmeninhaber ist und Insolvenz geht?
    Wird vor dem Nießbrauch-Wertersatz zunächst die Hypothek (Rang 1) bedient und dann weitere Gläubiger des Hausbesitzers oder kommt nach der Hypothek (Rang 1) dann der Wertersatz für das Nießbrauchrecht und erst dann die weiteren Gläubiger?

    Das wäre ja ein wesentliches Detail.

    Vielen Dank, viele Grüße.

    • Dr. V. Ghendler
      says:

      Sehr geehrter Herr Donati,

      der Erlös der Zwangsversteigerung wird gemäß der Rangfolge verteilt. Nur wenn nach Befriedigung des ersten Ranges noch Kapital vorhanden ist, wird ggf. der Nießbrauchsberechtigte auf Rang 2 entschädigt.
      Auch der Nießbrauchsinhaber ist zur abgesonderten Befriedigung berechtigt. Die weiteren Gläubiger erhalten also nur dann einen Teil des Versteigerungserlöses, wenn nach Befriedigung aller Sicherungsinhaber noch etwas übrig ist.

      Mit freundlichen Grüßen

      Dr. V. Ghendler
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  3. Avatar
    says:

    Ich habe drei Frage.
    Durch Coronavirus geht ich in dir Privatinsolvenz.
    Ich habe ein Haus Wert ca. 450.000
    1 Rang die Hauptbank. 200.000
    2 Rang meine Frau mit Nießbrauchsrecht bis 2032
    3 Rang eine Bank mit 50.000
    4 Rang ein Gläubiger mit 80.000

    1 Frage Rang 4 will eine Versteigerung einleiten und verlangt die Austragung des 2 Ranges.
    2 Frage. Kann Rang 1 eine Versteigerung einleiten, auch wenn bis dahin alle Raten bezahlt sind und auch weiterhin bezahlt werden
    3 Frage muss bei Versteigerung von Rang 1, dass Nießbrauch entschädigt werden?

    • Dr. V. Ghendler
      says:

      Sehr geehrter Fragesteller,

      vielen Dank für Ihre Fragen, die ich unverbindlich wie folgt beantworten möchte:

      Gemäß §§ 44, 52 ZVG bleibt ein ranghöheres Nießbrauchsrecht bei Zwangsversteigerung unverändert bestehen.
      Die Privatinsolvenz als solche ist Grund genug, eine Zwangsversteigerung einzuleiten. Es besteht nur die Möglichkeit, mit der Bank zu verhandeln und eine neue Finanzierung beispielsweise mit dem Ehegatten abzuschließen.
      Grundsätzlich muss das Nießbrauchsrecht bei Austragung durch Zwangsversteigerung entschädigt werden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Dr. V. Ghendler
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  4. Avatar
    says:

    Ich bin erstrangig mit Nießbrauch eingetragen.
    Zweitrangig das Finanzamt des Eigentümers. Drittrangig ein Lieferant.
    Nun hat die Hauseigentümergemeinschaft die Versteigerung betrieben.
    Der neue Eigentümer sagt, ich wäre ersatzlos aus dem Grundbuch gelöscht worden.
    Das Amtsgericht sagt, dass bei Hausgeldrückständen diese vorrangig behandelt würden und ich tatsächlich aus dem Grundbuch gelöscht werden würde. Ist das so. Wenn es sich nicht um hausgeldrückstände handeln wuerde, wuerde dann mein Nießbrauch nicht gelöscht werden.
    Walter Hofmann

    • Dr. V. Ghendler
      says:

      Sehr geehrter Herr Hofmann,

      tatsächlich richtet sich diese Rangfolge nach § 10 ZVG. Hier stehen die Ansprüche aufgrund von Hausgeldrückständen (Nr.2) in der Rangfolge vor Ansprüchen aus Rechten an dem Grundstück (Nr. 4).

      Mit freundlichen Grüßen

      Dr. V. Ghendler
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  5. Avatar
    says:

    Hat der Nießbraucher bei einer vorrangig eingetragenen Eigentümer-Grundschuld die Möglichkeit, eine erneute Valutierung (erneutes Bank- oder Privat-Darlehen) der grundschuld wirksam zu verhindern? Wenn ja, auf welchem Wege? Wenn nein, woraus ergibt sich seine Duldungspflicht?

    Danke und Gruß,
    Hubertus Gieberg

    • Dr. V. Ghendler
      says:

      Sehr geehrter Herr Gieberg,

      vielen Dank für Ihre Frage. Grundsätzlich muss der Nießbrauchsberechtigte dies tolerieren, dies ergibt sich aus der Rangordnung des Grundbuchs, das nachrangige Nießbrauchsrecht beeinträchtigt ein vorrangiges Recht nicht.

      Mit freundlichen Grüßen
      Dr. V. Ghendler
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

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