Nießbrauchrecht bei Zwangsversteigerung

Was ist das Nießbrauchrecht?

Der Nießbrauch ist in den §§ 1030 ff. BGB geregelt und vermittelt dem Inhaber das (dingliche) Recht, eine fremde Sache nutzen zu können (Nießbrauch an Sachen). Bezogen auf unbewegliche Sachen (z.B. Grundstücke) stellt der Nießbrauch eine Belastung dar, die in Abteilung II des Grundbuchs einzutragen ist.

Anders als die Grunddienstbarkeit und die beschränkte persönliche Dienstbarkeit vermittelt der Nießbrauch dem Nießbraucher nicht nur einzelne Nutzungsrechte, sondern das Recht zur umfassenden Nutzung des belasteten Grundstücks. Dieses Recht beinhaltet die Möglichkeit, Sach- und Rechtsfrüchte unmittelbar aus dem Grundstück zu ziehen. Sachfrüchte sind z.B. die Ernte bei einem landwirtschaftlich genutzten Grundstück oder die abgebauten Steine bei einem Steinbruch. Zu den Rechtsfrüchten gehören unter anderem Miet- und Pachtzinsforderungen. Aufgrund dieser – einem (rechtlichen) Eigentümer vergleichbaren – Stellung, wird der Nießbraucher auch als „wirtschaftlicher“ Eigentümer bezeichnet.

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Aber was passiert mit dem Nießbrauchsrecht, wenn das Grundstück zwangsversteigert wird?

Bild von einem kleinen Haus und einem Haustürschlüssel

Der Nießbrauch räumt dem Nießbraucher das Recht zur umfassenden Nutzung des belasteten Grundstücks ein.

Im Falle einer Zwangsversteigerung ist der Vollstreckungsgläubiger zumeist Grundpfandgläubiger (Inhaber einer Grundschuld oder einer Hypothek), dessen Recht in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen ist. Bestehen also beide Rechte an ein und demselben Grundstück, liegt ein Kollisionsfall vor. Nun ist zu klären, welches Recht den Vorrang genießt und sich durchsetzt.

Eine Antwort auf die Frage liefert der § 879 BGB. Nach § 879 Abs. 1 BGB bestimmt sich das Rangverhältnis mehrerer Rechte, mit denen ein Grundstück belastet ist, nämlich nach der Reihenfolge der Eintragungen. Nach S. 2 des Abs. 1 gilt dies auch für Rechte, die – wie hier – in verschiedenen Abteilungen im Grundbuch eingetragen sind. Maßgeblich ist also auch hier der Tag der Eintragung.

Geht das Nießbrauchrecht den Rechten des ZV-Gläubigers vor, so lässt der Zuschlag (zugunsten des Erstehers) dieses Recht unberührt.

Geht das Nießbrauchrecht dagegen im Rang nach, erlischt es durch den Zuschlag (§ 52 Abs. 1 S. 2 ZVG, § 91 Abs. 1 ZVG). Ausnahmen gelten dann, wenn das Fortbestehen dieses Rechtes Versteigerungsbedingung ist (§ 91 Abs. 1 ZVG) oder das Fortbestehen zwischen Nießbraucher und Ersteher vereinbart wurde und die Erklärungen entweder im Verteilungstermin abgegeben oder, bevor das Grundbuchamt um Berichtigung des Grundbuchs ersucht wurde, durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen worden ist (§ 91 Abs. 2 ZVG).

Erlischt das Nießbrauchrecht aufgrund der niedrigeren Rangstellung, geht der Nießbraucher aber nicht leer aus. Er hat einen Anspruch auf Wertersatz aus dem Versteigerungserlös. Aufgrund des besseren Ranges wird aber zunächst der Inhaber der Grundschuld (bzw. Hypothek) befriedigt. Was danach übrig bleibt, wird eingesetzt, um den Anspruch auf Wertersatz zu erfüllen.

Sie haben eine allgemeine Frage zum Thema “Nießbrauchrecht bei Zwangsversteigerung”? Wir beantworten sie hier kostenlos!

32 Kommentare
  1. H. K. .
    says:

    Mein Bruder und ich haben unser Elternhaus geerbt (schon vor knapp 20 Jahren).
    Vor ca. 15 Jahren wurde mein Anteil auf 2/3 und der meines Bruders dann auf 1/3 neu festgesetzt, da ich grosse Teile des Hauses umbauen liess und ein haufen Geld investiert habe.
    2017 wurde auf mich ein Niessbrauch eingetragen.

    Heute bekam ich überraschend Post vom Landkreis, das mein Bruder Schulden hätte und wenn nichts gemacht wird die Zwangsversteigerung beantragt.

    1. bin ich selber (Früh-)Rentner,
    2. habe ich eine behinderte Schwester, dessen Betreuer ich bin, die hier schon immer gewohnt hat
    3. besitzt mein Bruder ein eigenes Haus, was wohl eh scheidungsbedingt entweder die Frau oder mein Bruder selbst kaufen, bzw. verkaufen müsste.

    Der Grund, warum angeblich dieser 1/3 Anteil derzeit belastet wird, weil man davon ausgeht, das ich auf meinen Bruder Druck ausübe und der Landkreis so leichter an sein Geld kommen kann.

    Hat mein Niessbrauch da überhaupt eine Wirkung?

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrter Herr K.,

      wenn Ihre Frage darauf abzielt, ob ein Nießbrauchrecht eine Zwangsversteigerung grundsätzlich abwehren kann, dann ist dies zu verneinen.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  2. Pierre K.
    says:

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    ich komme nochmal auf den Fall zurück: 3Familienhaus bewohnt von der Mutter mit Nießbrauch und den beiden zerstrittenen Söhnen, die ebenfalls im Haus wohnen und eine 10% Miete zahlen. Ein Sohn betreibt jetzt die Zwangsversteigerung.
    Der Nießbrauch bleibt nach Auskunft des Rechtspflege nach Zuschlag erhalten.
    1. Zahlt der Erwerber den Nießbrauch i.H.v. 1800€ mtl. zusätzlich zu den Mieten der Söhne?
    2. Müssen die Söhne ausziehen bei Eigenbedarf des Erwerbers?
    Wer schließt den neuen Mietvertrag?
    3. Muss der Nießbrauch vom Verkehrswert des Hauses abgezogen werden?
    Mit freundlichen grüßen
    Pierre Klitzka

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrter Herr K.,

      vielen Dank für Ihre Frage. Immobilienfragen sind komplexe Rechtsfragen, die in diesem Rahmen nur begrenzt beantwortet werden können. Ich lade Sie dazu ein, einen Termin zur Rechtsberatung mit uns zu vereinbaren. Sie erreichen uns werktäglich unter 0221 6777 00 55.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  3. Pierre K.
    says:

    Sehr geehrter Herr Dr. Ghendler,
    Bei einer Hauszwangsversteigerung hat die Mutter Nießbrauchrecht gegenüber den 2 zerstrittenen Söhnen, nach Übertragung des Hauses zgl. die Eigentümer dieses 3 Familienhauses. Die Söhne wohnen mit im Haus und zahlen jeweils eine geringe Miete (30%) als Nießbrauch. Die Mutter wohnt Parterre im Haus.
    Nach Rücksprache mit dem Rechtspfleger bleibt der Nießbrauch (Gutachtererrechnung mtl. 1800€ Rente) bei Erwerb erhalten.
    1. Muss der Erwerber zukünftig den Nießbrauch bezahlen?
    2. Müssen die Alteigentümer bei Eigenbedarf des Erwerbers ausziehen?
    3. Wenn nicht, ist die Miete der Söhne als Nießbrauch oder zusätzlich für die Mutter zu werten?
    4. Muss der Erwerber in seinem Haus neben dem mögl. Nießbrauch (1.800€) auch Miete zusätzl. an die “Mutter” zahlen?
    Vielen Dank und freundliche Grüße von Pierre Klitzka

    • Dr. V. Ghendler
      says:

      Sehr geehrter Herr K.,

      vielen Dank für Ihre Frage. Soweit ich sehe, hat Ihnen mein Kollege bereits eine Antwort hierauf gegeben.

      Mit freundlichen Grüßen

      Dr. V. Ghendler
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  4. Karin K. .
    says:

    Guten Tag,
    meine Frage:
    Wem steht der Erlös zu, wenn ein Nießbrauch im Zwangsversteigerungsverfahren erlischt, der gepfändet ist? Gibt es dabei einen Unterschied, ob eine Verwaltung angeordnet ist oder ob lediglich der Pfändungsbeschluss wirksam erlassen ist?
    Freundliche Grüße Karin K.

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrte Frau K.,

      wenn ein Nießbrauchrecht wegen der Zwangsversteigerung erlischt, wird es grundsätzlich abgefunden und zwar zugunsten desjenigen, der das Recht verliert. Falls es bestehen bleibt, gibt es nichts, was abgefunden werden könnte.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  5. Gisela B. .
    says:

    Guten Tag, wie wird mit dem Nießbrauchsrecht bei einer Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft verfahren? Der Nießbrauch wurde vor dem Antrag auf Auseinandersetzung der Gemeinschaft eingetragen.
    Danke für eine kurze Antwort

  6. M.  W.
    says:

    Kann ich ein Nießbrauchrecht für mich selbst für eine mir von meinen Eltern geschenkte Eigentumswohnung eintragen lassen, um bei einer möglichen Rückforderung durch das Sozialamt (bei Bedürftigkeit der Eltern) geschützt zu sein? Ich bewohne diese Wohnung, die Schenkung liegt ca 7 Jahre zurück. Gibt es evtl. sinnvollere Alternativen?

    Vorab schon mal vielen Dank für die Antwort

    M. W.

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrter W.,

      der Vermögensschutz bei Immobilien ist ein heikles Feld und setzt eine genaue Analyse Ihrer Situation voraus. Hierbei gibt es keine für jeden Einzelfall passende Patentlösung. Ich würde Ihnen empfehlen, einen Termin zur Beratung zu vereinbaren, um nicht plötzlich überrascht zu werden.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  7. Paul
    says:

    Hallo,
    kann ein bezahltes Haus worauf der Eigentümer Nießbrauchrecht hat, wegen nicht bezahlter Grundsteuer trotz Nießbrauch in die Zwangsversteigerung gehen, so daß der Eigentümer sein Eigenheim verlieren kann ?

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrter Fragesteller,

      die Tatsache, dass ein Eigentümer sich selbst ein Nießbrauchsrecht am Grundstück einräumen lässt, kann eine vorsätzliche Benachteiligung zulasten der Gläubiger darstellen. Dies regelt § 3 AnfechtungsG. Daher ist es nicht ausgeschlossen, dass eine Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung trotz quasi-dinglicher Rechtsposition verloren geht.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  8. Sabine B.
    says:

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    mein Mann hat durch seine Leistung von Arbeitsstunden an dem Boot der Mutter einen Besitzanteil erworben. Dieses hat die Mutter schriftlich festgehalten, aber nicht notariell. Die Mutter verstirbt 2017. Der Bruder will das Boot Zwangsversteigern . Kann man diesen Besitzanteil als Niessbrauchrecht ansehen oder kann man rechtlich klären in wie weit diese Stunden anerkannt werden bzw. einen Titel erwirken? Würde mich über eine Antwort freuen.
    Mit freundlichen Grüßen
    Sabine Buss

    • Dr. V. Ghendler
      says:

      Sehr geehrte Frau B.,

      da diese Frage keinen Bezug zum Insolvenzrecht aufweist kann hier nur sehr oberflächlich darauf eingegangen werden, ich bitte um Verständnis.
      Es kommt darauf an, ob das Schiff im Schiffsregister eingetragen ist.
      Ist es dort nicht eingetragen, kann ein Eigentumsanteil durch einen normalen Vertrag vereinbart werden. Es käme also auf den Inhalt der genannten vertraglichen Vereinbarung an.
      Ein Nießbrauchsrecht stellt dies in der Regel nicht dar.

      Mit freundlichen Grüßen

      Dr. V. Ghendler
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  9. Oliver F. .
    says:

    Guten Tag,
    mein Vater hat mir vor über 10 Jahren eine Immobilie überschrieben und sich einen Nießbrauch eintragen lassen. Nun droht eine Insolvenz, können Sie eine Aussage darüber treffen was auf mich zukommen könnte?

    • Dr. V. Ghendler
      says:

      Sehr geehrter Herr F.,

      es kommt darauf an, welcher Beteiligte die Insolvenz anmeldet sowie an welcher Rangstelle das Nießbrauchsrecht eingetragen ist. Wird die Zwangsversteigerung durch einen Gläubiger betrieben, der im Rang vor dem Nießbrauchsrecht steht, so erlischt grundsätzlich das Nießbrauchsrecht.

      Mit freundlichen Grüßen

      Dr. V. Ghendler
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  10. Georg L. .
    says:

    Sehr geehrte Herren,
    ich habe eine Frage:
    Ich verkaufe mein Haus mit alleingem Nießbrauchrecht und laße dies im Grundbuch eintragen, wie kann ich verhindern dass bei einer Zwangsversteigerung das Niesbrauchrecht erlischt.
    Mit freundlichen Grüßen
    georg l.

  11. Lothar S.
    says:

    Guten Tag,
    kann eine Bank bei nicht gezahlten Annuitäten auf eine erstrangige Grundschuld die Zwangsvollstreckung fordern, obwohl diie definierte Grundschuld ca. 40% des Wertes der Immobilie beträgt und zweirangig ein Nießbrauchsrecht ein einen Dritten eingetragen ist? Geht das Nießbrauchsrecht dadurch verloren?
    Danke
    L. Schröder

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrter Herr S.,

      das hängt auch davon ab, was genau vereinbart ist. Grundsätzlich erlischt mit Zuschlag das Nießbrauchsrecht, wenn es von unterem Rang ist. Der Nießbraucher hat dann im Grundsatz einen Anspruch auf Wertersatz aus dem Erlös, sofern nach Verteilung des Erlöses an den Grundschuldinhaber noch verteilbarer Erlös besteht.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  12. Andreas D.
    says:

    Hallo,
    was zu dem Thema nirgends so richtig beantwortet wird, sind zwei Dinge:

    1) Wenn die ZVG das Nießbrauchrecht (NBR) aufhebt und Wertersatz fällig wird,
    bedeutet dies, dass lebenslang eine Rente an Berechtigten ausbezahlt wird?
    (Vorausgesetzt aus dem Versteigerungserlös ist genug Geld übrig.)

    2) Wer übernimmt diese Zahlungen (Gericht, Treuhandkonto)?

    Dies wäre mal schön zu wissen.

    Vielen Dank!

    • Dr. V. Ghendler
      says:

      Sehr geehrter Herr Donati,

      in der Tat handelt es sich um eine Reallast von unbestimmter Dauer, so dass die Rentenzahlung grundsätzlich bis zum Tode des ehemals Nießbrauchsberechtigten weiterläuft.

      Es wird ein Treuhandkonto eröffnet, hierauf wird das sogenannte Deckungskapital eingezahlt. Dies berechnet sich aus dem Jahreswert des Nießbrauchsrechts multipliziert mit der Laufzeit, diese ist die statistische Lebenserwartung des Berechtigten, jedoch maximal 25 Jahre.

      Mit freundlichen Grüßen

      Dr. V. Ghendler
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  13. Andreas D.
    says:

    Hallo,
    aber was ist, wenn der Hauseigentümer gleichzeitig haftender Firmeninhaber ist und Insolvenz geht?
    Wird vor dem Nießbrauch-Wertersatz zunächst die Hypothek (Rang 1) bedient und dann weitere Gläubiger des Hausbesitzers oder kommt nach der Hypothek (Rang 1) dann der Wertersatz für das Nießbrauchrecht und erst dann die weiteren Gläubiger?

    Das wäre ja ein wesentliches Detail.

    Vielen Dank, viele Grüße.

    • Dr. V. Ghendler
      says:

      Sehr geehrter Herr Donati,

      der Erlös der Zwangsversteigerung wird gemäß der Rangfolge verteilt. Nur wenn nach Befriedigung des ersten Ranges noch Kapital vorhanden ist, wird ggf. der Nießbrauchsberechtigte auf Rang 2 entschädigt.
      Auch der Nießbrauchsinhaber ist zur abgesonderten Befriedigung berechtigt. Die weiteren Gläubiger erhalten also nur dann einen Teil des Versteigerungserlöses, wenn nach Befriedigung aller Sicherungsinhaber noch etwas übrig ist.

      Mit freundlichen Grüßen

      Dr. V. Ghendler
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  14. Michael M.
    says:

    Ich habe drei Frage.
    Durch Coronavirus geht ich in dir Privatinsolvenz.
    Ich habe ein Haus Wert ca. 450.000
    1 Rang die Hauptbank. 200.000
    2 Rang meine Frau mit Nießbrauchsrecht bis 2032
    3 Rang eine Bank mit 50.000
    4 Rang ein Gläubiger mit 80.000

    1 Frage Rang 4 will eine Versteigerung einleiten und verlangt die Austragung des 2 Ranges.
    2 Frage. Kann Rang 1 eine Versteigerung einleiten, auch wenn bis dahin alle Raten bezahlt sind und auch weiterhin bezahlt werden
    3 Frage muss bei Versteigerung von Rang 1, dass Nießbrauch entschädigt werden?

    • Dr. V. Ghendler
      says:

      Sehr geehrter Fragesteller,

      vielen Dank für Ihre Fragen, die ich unverbindlich wie folgt beantworten möchte:

      Gemäß §§ 44, 52 ZVG bleibt ein ranghöheres Nießbrauchsrecht bei Zwangsversteigerung unverändert bestehen.
      Die Privatinsolvenz als solche ist Grund genug, eine Zwangsversteigerung einzuleiten. Es besteht nur die Möglichkeit, mit der Bank zu verhandeln und eine neue Finanzierung beispielsweise mit dem Ehegatten abzuschließen.
      Grundsätzlich muss das Nießbrauchsrecht bei Austragung durch Zwangsversteigerung entschädigt werden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Dr. V. Ghendler
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  15. Walter H.
    says:

    Ich bin erstrangig mit Nießbrauch eingetragen.
    Zweitrangig das Finanzamt des Eigentümers. Drittrangig ein Lieferant.
    Nun hat die Hauseigentümergemeinschaft die Versteigerung betrieben.
    Der neue Eigentümer sagt, ich wäre ersatzlos aus dem Grundbuch gelöscht worden.
    Das Amtsgericht sagt, dass bei Hausgeldrückständen diese vorrangig behandelt würden und ich tatsächlich aus dem Grundbuch gelöscht werden würde. Ist das so. Wenn es sich nicht um hausgeldrückstände handeln wuerde, wuerde dann mein Nießbrauch nicht gelöscht werden.
    Walter Hofmann

    • Dr. V. Ghendler
      says:

      Sehr geehrter Herr Hofmann,

      tatsächlich richtet sich diese Rangfolge nach § 10 ZVG. Hier stehen die Ansprüche aufgrund von Hausgeldrückständen (Nr.2) in der Rangfolge vor Ansprüchen aus Rechten an dem Grundstück (Nr. 4).

      Mit freundlichen Grüßen

      Dr. V. Ghendler
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  16. Hubertus G.
    says:

    Hat der Nießbraucher bei einer vorrangig eingetragenen Eigentümer-Grundschuld die Möglichkeit, eine erneute Valutierung (erneutes Bank- oder Privat-Darlehen) der grundschuld wirksam zu verhindern? Wenn ja, auf welchem Wege? Wenn nein, woraus ergibt sich seine Duldungspflicht?

    Danke und Gruß,
    Hubertus Gieberg

    • Dr. V. Ghendler
      says:

      Sehr geehrter Herr Gieberg,

      vielen Dank für Ihre Frage. Grundsätzlich muss der Nießbrauchsberechtigte dies tolerieren, dies ergibt sich aus der Rangordnung des Grundbuchs, das nachrangige Nießbrauchsrecht beeinträchtigt ein vorrangiges Recht nicht.

      Mit freundlichen Grüßen
      Dr. V. Ghendler
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

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