Was passiert mit der Grundschuld nach der Insolvenz?

Erlischt die Grundschuld nach dem Insolvenzverfahren?

Für Insolvenzschuldner, die ihre Schulden durch eine Hypothek oder Grundschuld absichern ließen, stellt sich oftmals die Frage, was mit der Grundschuld im Zuge des Insolvenzverfahrens geschieht. Da das Insolvenzverfahren mehrere Phasen durchläuft, kann die Grundschuld für den Gläubiger und damit auch für Sie als Schuldner während des Insolvenzverfahrens, nach Freigabe des Grundstücks und der Immobilien durch den Insolvenzverwalter, in der Wohlverhaltensperiode und auch nach erteilter Restschuldbefreiung von Bedeutung sein. Hierzu hat der BGH mit seinem Urteil vom 10.10.2020 – IX ZR 24/20 nochmal ausdrückliche Stellung genommen.

Falls Sie sich fragen, wie es sich mit der Hypothek verhält, empfehlen wir Ihnen unseren Artikel Was passiert mit der Hypothek nach der Insolvenz?.

Der folgende Artikel erklärt Ihnen, was eine Grundschuld genau ist, ob die Restschuldbefreiung zum Erlöschen der Grundschuld führt und was Sie gegen die Inanspruchnahme aus der Grundschuld grundsätzlich tun können.

Andre Kraus ist Fachanwalt für Insolvenzrecht und Gründer der KRAUS GHENDLER RUVINSKIJ Anwaltskanzlei. Seit 2012 ist er auf die Entschuldung und Beratung von Personen mit finanziellen Schwierigkeiten spezialisiert.

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Was ist eine Grundschuld? 

Die Grundschuld ist wie die Hypothek ein Sicherungsrecht. Verpasst der Schuldner zum vereinbarten Zeitpunkt die Zahlung der geschuldeten Leistung, kann sich der Gläubiger grundsätzlich aus der Grundschuld befriedigen. Dies geschieht durch Zwangsvollstreckung in das Grundstück, für das die Grundschuld bestellt wurde. Dabei hat der Grundstückseigentümer die Verwertung des Grundstücks zu dulden (§ 1147 BGB). Wie die Verwertung genau abläuft, erfahren Sie in unserem Beitrag zur Alle Infos zur Zwangsvollstreckung.

Auch die Veräußerung des Grundstücks ändert an der Haftungssituation grundsätzlich nichts. Denn für die Grundschuld haftet das Grundstück samt wesentlichen Bestandteilen, Immobilien und Zubehör. Daher ist das Grundstück ein dingliches oder absolutes Recht. D.h., die aus der Grundschuld resultierende Rechtsposition für den Gläubiger wirkt gegenüber jedermann, der Grundstückseigentümer ist. Dies kann einmal der Schuldner, der sein Grundstück mit einer Grundschuld belastet, um einen gewünschten Kredit zu erhalten. Dies kann aber auch ein Dritter sein, der das mit der Grundschuld belastete Grundstück erwirbt.

Das Besondere an der Grundschuld besteht in ihrer Abstraktheit. Abstrakt meint in diesem Fall, dass die Grundschuld unabhängig vom Bestand einer möglicherweise abgesicherten Forderung ist. D.h., dass selbst das Erlöschen der abgesicherten Forderung nicht zum Untergang der Grundschuld führt. Das Schicksal der Grundschuld wird dann vom Sicherungsvertrag bestimmt.

Führt die Restschuldbefreiung zum Erlöschen der Grundschuld? 

Die vom Insolvenzgericht erteilte Restschuldbefreiung führt dazu, dass die Insolvenzforderungen nicht mehr bezahlt werden brauchen. Daher könnte man daran denken, dass auch nicht mehr aus der Grundschuld vorgegangen werden könne. Das ist jedoch nicht so. Sicherungsrechte, wie es die Grundschuld auch ist, bleiben von der Restschuldbefreiung unberührt. Dies stellen die §§ 301, 49 InsO klar:

„Die Rechte der Insolvenzgläubiger […] aus einem Recht, das im Insolvenzverfahren zur abgesonderten Befriedigung berechtigt, werden durch die Restschuldbefreiung nicht berührt.“

„Gläubiger, denen ein Recht auf Befriedigung aus Gegenständen zusteht, die der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen unterliegen (unbewegliche Gegenstände), sind […] zur abgesonderten Befriedigung berechtigt.“

Das liegt u.a. an drei Gründen: Einmal erlischt die Forderung nach der Restschuldbefreiung nicht, sie wird nur zu einer nicht durchsetzbaren Forderung des Gläubigers. D.h. der Schuldner kann die Leistung dauerhaft verweigern. Zum Anderen verhält sich die Grundschuld abstrakt von der Forderung. Selbst das Erlöschen der Forderung führt nicht zum automatischen Untergang der Grundschuld. Vielmehr muss der Schuldner eine Verteidigungshandlung vornehmen, wenn der Gläubiger nicht von sich auf die Grundschuld verzichtet. Verteidigungsmaßnahen des Schuldners können sein: das Erheben der Einrede der Nichtvalutierung oder das Inanspruchnehmen des Gläubigers auf Zustimmung zur Löschung der Eintragung der Grundschuld.

 

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6 Kommentare
  1. Jürgen S.
    says:

    Kann ich mir nach einem privaten Insolvenz ,mit restschold befreiung? Wieder eine immobilie kaufen ??? Ohne das ich für die alte immobilie , zur Kasse gebeten werde ??
    LG jürgen

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrter Herr S.,

      grundsätzlich ist dies möglich, wenn keine ausgenommenen Forderungen gemäß § 302 InsO gegen Sie vorliegen.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  2. Meyer
    says:

    Guten Tag,

    ich habe gleich mehrere Fragen.

    Es sind Grundschulden im mehrere Häuser bzw. Grundstücke zu meinen Gunsten eingetragen. Derzeit läuft ein vorläufiges Insolvenzverfahren. Ein Gutachten hierzu wird gerade erstellt.

    Frage 1. Kann ich trotzdem die Zwangsversteigerung einzelner Gebäude einleiten oder kann der Insolvenzverwalter dies blockieren?

    Frage 2. Müssen die, den Forderungen zu grunde liegenden Verträge sich explizit auf eine eingetragene Grundschuld beziehen? ( in einem Fall wurde ein Darlehen gewährt (mit Vertrag) aber nur mündlich vereinbart dass eine bereits eingetragene Grundschuld zur Sicherung dienen soll.

    Frage 3. Da ich davon ausgehe dass bald endgültig ein Insolvenzverwalter bestellt wird: müssen diesem alle Verträge ausgehändigt werden oder reicht ein Verweis auf die eingetragen Grundschulden. Habe ich irgendwelche Verpflichtungen gegenüber dem Insolvenzverwalter?

    vieln Dank vorab

    Meyer

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrter Herr M.,

      die Beantwortung Ihrer Fragen hängt auch davon ab, ob über Ihr Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet werden soll oder über das Vermögen Ihres Schuldners.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

  3. Busch
    says:

    Sehr geehrte Damen und Herrn
    ich habe im 05-2014 meine Restschuldbefreiung erlangt . Ich hatte unteranderem auch Immobilienbesitz was mir seitens des Insolventverwalters zurückgegeben worden ist in 2011. Eine Bank hatte sich wegen Kreditvergabe 2006 eine Grundschuld eintragen lassen . Jetzt möchte ich das Gründstück verkaufen . Nun fordet die Bank bei Kaufvertragabwicklung vom Käufer eine gewisse Summe damit die Grundschuld gelöscht wird . Ist dieses rechtens . Danke für ihre Antwort
    MfG

    • Andre Kraus
      says:

      Sehr geehrter Herr D.,

      grundsätzlich erfordern Fragen zu Immobilien eine genaue Einzelfallprüfung. Grundsätzlich ist es so, dass die Grundschuld als Sicherungsrecht trotz Restschuldbefreiung bestehen bleibt. Dies ordnet das Gesetz ausdrücklich an. Wenn Sie die daher die Immobilie unbelastet, also ohne Grundschuld veräußern möchten, bleibt Ihnen nur eine Einigung mit der Bank übrig, zu deren Gunsten die Grundschuld eingetragen ist.

      Mit freundlichen Grüßen

      A. Kraus
      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Insolvenzrecht

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