Was passiert mit der Hypothek nach der Insolvenz?

Erlischt die Hypothek nach dem Insolvenzverfahren?

Für Insolvenzschuldner, die ihre Schulden durch eine Hypothek absichern ließen, stellt sich oftmals die Frage, was mit der Hypothek im Zuge des Insolvenzverfahrens geschieht. Da das Insolvenzverfahren mehrere Phasen durchläuft, kann die Hypothek für den Gläubiger und damit auch für Sie als Schuldner während des Insolvenzverfahrens, nach Freigabe des Grundstücks und der Immobilien durch den Insolvenzverwalter, in der Wohlverhaltensperiode und auch nach erteilter Restschuldbefreiung von Bedeutung sein. Hierzu hat der BGH mit seinem Urteil vom 10.10.2020 – IX ZR 24/20 nochmal ausdrückliche Stellung genommen.

Falls Sie sich fragen, wie es sich mit der Grundschuld verhält, empfehlen wir Ihnen unseren Artikel Was passiert mit der Grundschuld nach der Insolvenz?.

Der folgende Artikel erklärt Ihnen, was eine Hypothek genau ist, ob die Restschuldbefreiung zum Erlöschen der Hypothek führt und was Sie gegen die Inanspruchnahme aus der Hypothek grundsätzlich tun können.

Andre Kraus ist Fachanwalt für Insolvenzrecht und Gründer der KRAUS GHENDLER RUVINSKIJ Anwaltskanzlei. Seit 2012 ist er auf die Entschuldung und Beratung von Personen mit finanziellen Schwierigkeiten spezialisiert.

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Was ist eine Hypothek? 

Die Hypothek ist ein Sicherungsrecht. Leistet der Schuldner nicht termingerecht die vereinbarte Leistung, kann der Gläubiger Ersatzbefriedigung aus der Hypothek suchen. Zumeist werden Hypotheken zur Absicherung von Krediten für Banken bestellt. Es ist jedoch möglich eine Hypothek für jede Art einer Forderung zu bestellen. Die Hypothek lastet auf dem Grundstück, auf dem sich in der Regel auch eine Immobilie befindet (aber nicht unbedingt befinden muss). Fällt die Forderung aus irgendeinem Grund aus, gibt die Hypothek dem Schuldner das Recht in das Grundstück zu vollstrecken, was der Hypothekenschuldner zu dulden hat (§§ 1113, 1147 BGB). Wie dies genau abläuft, erfahren Sie in unserem Beitrag zur Alle Infos zur Zwangsvollstreckung.

Da auch bei einer Veräußerung des Grundstücks, in der Regel die Hypothek bestehen bleibt, kann der Gläubiger gegen einen neuen Grundstückseigentümer seinen Anspruch geltend machen. Daher spricht man bei der Hypothek auch von einem dinglichen oder absoluten Recht. Dinglich und absolut meint, dass die Hypothek gegen jedermann wirkt und zwar unabhängig von vertraglichen Rechtsverhältnissen.

Ferner wird die Hypothek als akzessorisch bezeichnet. Akzessorisch meint in diesem Fall Abhängigkeit der Hypothek von der Forderung. Wird die Forderung erfüllt, erlischt auch damit grundsätzlich die Hypothek.

Führt die Restschuldbefreiung zum Erlöschen der Hypothek? 

Die vom Insolvenzgericht erteilte Restschuldbefreiung führt dazu, dass die Insolvenzforderungen nicht mehr bezahlt werden brauchen. Da die Hypothek am Schicksal der Forderung hängt, könnte man nun meinen, dass die Hypothek doch auch nicht mehr gilt, wenn die Forderung nicht mehr bezahlt werden braucht. Dies ist jedoch ein Irrtum. Die Hypothek bleibt trotzdem bestehen, auch wenn die hierdurch abgesicherte Forderung von der Restschuldbefreiung erfasst wird. Das liegt an der Wirkung der Restschuldbefreiung. Sie führt nicht dazu, dass die Forderung erlischt, sondern dass die Forderung nicht mehr bezahlt werden muss. Der Schuldner kann jedoch, falls er will, die Forderung begleichen (was aber in der Regel nicht tun wird). Man spricht daher davon, dass die Forderung durch die Restschuldbefreiung zu einer unvollkommenen Verbindlichkeit wird. Sie ist also nicht mehr einklagbar und durchsetzbar. Da die Hypothek jedoch umfängliche Rechte für den Hypothekeninhaber entfaltet und die Forderung nicht erlischt, kann der Gläubiger der Hypothek auch nach dem Insolvenzverfahren gegen Grundstücksinhaber vorgehen.

Dies stellt auch nochmal § 301 Abs. 2 Satz 1 InsO in Verbindung mit § 49 InsO klar:

„Die Rechte der Insolvenzgläubiger […] aus einem Recht, das im Insolvenzverfahren zur abgesonderten Befriedigung berechtigt, werden durch die Restschuldbefreiung nicht berührt.“

„Gläubiger, denen ein Recht auf Befriedigung aus Gegenständen zusteht, die der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen unterliegen (unbewegliche Gegenstände), sind […] zur abgesonderten Befriedigung berechtigt.“

Wenn Sie sich fragen, ob dies nicht eigentlich konträr zur Restschuldbefreiung steht, dann hilft folgende Überlegung: Die Restschuldbefreiung soll dem Schuldner einen finanziellen Neustart ermöglichen. Da die Hypothek jedoch nicht unmittelbar die persönliche Haftung des Schuldners betrifft, bleibt die Hypothek auch nach dem Verfahren bestehen. Denn „nur“ das Grundstück haftet für die Schuld, nicht der Schuldner selbst. Sein finanzieller Neustart ist insoweit sichergestellt. Dies ist eine gesetzgeberische Wertung. 

Was kann ich gegen die Hypothek noch unternehmen?

In der Regel können Sie gegen die Hypothek nicht einwenden, dass Sie ein Insolvenzverfahren durchlaufen haben, an dessen Ende die Erteilung der Restschuldbefreiung stand. Gegen die Hypothek können nur allgemeine Unwirksamkeitsgründe geltend gemacht werden. Allgemeine Unwirksamkeitsgründe können Anfechtungsgründe wegen Täuschung etwa sein oder auch die Sittenwidrigkeit des Vertragsabschluss können zu einer Verteidigung gegen die Inanspruchnahme aus der Hypothek angeführt werden. Dies setzt jedoch eine genaue Prüfung des Falles voraus.

Daneben bleibt es Ihnen unbenommen, eine friedliche Einigung mit dem Hypothekengläubiger zu erzielen. Das kann in Betracht kommen, wenn sich das Grundstück und die Immobilie als auf dem Markt schwer verkäuflich erweisen. Die Chancen auf eine Einigung hängen maßgeblich vom „guten Willen“ des Gläubigers ab.

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