Die Zwangsverwaltung einer Immobilie

Ziele einer Zwangsverwaltung

Bei der Zwangsverwaltung handelt es sich um eine Möglichkeit, in Immobilien zu vollstrecken. Zu der Immobilie gehören dann neben dem Grundstück auch etwaige Erbbaurechte und verbundene Miteigentumsanteile (also bspw. Wohnungseigentum).

Einnahmen die ein Schuldner aus Mietverhältnissen erzielt, können durch eine Zwangsverwaltung direkt “an die Gläubiger gehen”

Ziel einer Zwangsverwaltung ist es, die Gläubiger aus der Immobilie befriedigen zu können, ohne diese auch versteigern zu müssen. Auch gab es schon Fälle, in denen eine vorsätzliche Wertminderung durch den Schuldner zu befürchten ist, sodass die Zeit bis zur endgültigen Zwangsversteigerung nicht mehr abgewartet werden kann. Auch hier kommt dann eine Zwangsverwaltung in Betracht.

Das wesentliche Ziel ist also, dem Gläubiger den Miet- oder Pachtzins sowie land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse zuführen zu können. Das Recht auf Verwaltung und Nutzung ist dem Schuldner ab der Beschlagnahme untersagt (§ 148 ZVG). Die Mieter zahlen den Mietzins dann in der Regel direkt an den Zwangsverwalter.

Verfahren

Zunächst ergeht hierzu ein Anordnungsbeschluss vom zuständigen Amtsgericht. Er darf ergehen, wenn der Gläubiger dies beantragt hat und einen vollstreckbaren Titel gegen den Schuldner vorlegen kann. Die Verwaltung selbst wird jedoch nicht vom Gericht, sondern von einem eingesetzten Zwangsverwalter durchgeführt.

In dem Anordnungsbeschluss wird dem Schuldner untersagt, das Objekt weiterhin zu nutzen und zu verwalten. Dass dies nun gelten soll, schlägt sich auch im Grundbuch nieder: Es erfolgt eine Eintragung, genannt “Zwangsverwaltungsvermerk”.

Dieser Beschluss bezweckt gleichsam (ab Zustellung beim Schuldner) die Beschlagnahme zugunsten des betreibenden Gläubigers. Auch durch die faktische Inbesitznahme des Grundstücks durch den Verwalter wird dies wirksam.

Daraus folgt zugunsten des Gläubigers ein Vollstreckungsverbot (welches sich jedoch nicht im Grundbuch niederschlägt). Hat der Schuldner die Immobilie jedoch bereits an einen Dritten verkauft, kann die Zwangsverwaltung unter Umständen auch gegen diesen erfolgen (§ 147 I ZVG). Dies geht jedoch nur mit einem sogenannten “dinglichen Titel”.

Der Zwangsverwalter unterrichtet sämtliche Beteiligte von den Vorgängen, wie etwa Gebäudeversicherung, Gemeinde, Finanzamt, Mieter usw.

Aufgaben des Zwangsverwalters

Dies sind die wichtigsten Aufgaben eines Zwangsverwalters:

• notwendige Reparaturen am Gebäude
• Zahlung der öffentlichen Steuern, Abgaben und Versicherungen
• Fortführung des Gewerbebetriebs
• Übernahme von Miet- und Pachtverträgen
• Kündigung von Mietern, die im Zahlungsverzug sind
• Betriebskostenabrechnungen
• Herausgabe von Mietkautionen an Mieter

Das darf der Zwangsverwalter nicht:

• Das Objekt muss im Wesentlichen gleich bleiben. Allerdings dürfen bereits begonnene Bauvorhaben natürlich fertiggestellt werden.
• Auch darf der Zwangsverwalter keine Versicherungsverträge kündigen.

Die Verteilung der Erträge

Ob die Zwangsverwaltung ihren Zweck erfüllt, also ob die Gläubiger aus ihr eine Befriedigung erfahren, entscheidet sich in der Regel im Verteilungstermin. Diesen beraumt das Gericht an, wenn nach Abzug aller Kosten und Lasten ein Überschuss zu erwarten ist.

Hier wird dann ein sogenannter “Teilungsplan” aufgestellt. Dieser erstreckt sich auf das gesamte Verfahren. Für ihn gilt die gleiche Rangfolge, die auch für eine herkömmliche Zwangsversteigerung gegolten hätte. Die Einzelheiten ergeben sich dabei aus § 10 ZVG.

Gegen den Teilungsplan kann eine Widerspruchsklage eingelegt werden.

Beendigung des Verfahrens

Bei der Beendigung der Zwangsverwaltung kann zwischen der Einstellung und der Aufhebung unterschieden werden.

Einstellung

Das Zwangsverwaltungsverfahren kann eingestellt werden, wenn über das Vermögen des Schuldners das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Dies setzt jedoch auch voraus, dass der Insolvenzverwalter glaubhaft macht, dass die Fortsetzung der Zwangsverwaltung eine sinnvolle Nutzung der Insolvenzmasse wesentlich erschwert (§ 153b I ZVG).

Auch bei Vorliegen einer “unbilligen Härte” kann das Verfahren auf Antrag des Schuldners eingestellt werden.

Aufhebung

Eine Aufhebung kommt in Betracht, wenn der Gläubiger seinen Antrag zurücknimmt, der betreibende Gläubiger vollständig ausgezahlt worden ist oder im Rahmen eines parallelen Zwangsversteigerungsverfahrens ein Zuschlag erfolgt ist.