Eigentumswohnung in der Privatinsolvenz behalten?

Eigentumswohnung gilt als Vermögenswert in der Privatinsolvenz

Treuhänder ziehen im Fall einer Privatinsolvenz sämtliche Vermögenswerte zur Verwertung heran. Die Vergütung, die der Treuhänder erhält, hängt auch von der Höhe der Insolvenzmasse ab. Daher ist er bestrebt, so viel wie möglich in Beschlag zu nehmen. Zudem schreibt das Gesetz vor, dass sämtliches Vermögen zur Befriedigung der Gläubiger eingesetzt werden muss (§ 35 InsO). Jeder Schuldner ist mehr oder weniger zu dieser Ausgangslage informiert und versucht, dem Treuhänder zuvorzukommen. Insbesondere große Vermögenswerte wie die Eigentumswohnung möchte man nach Möglichkeit im Vorfeld der Privatinsolvenz vor der Pfändung schützen.

Übertragung der Eigentumswohnung auf Verwandte

Wenn Sie Ihre Schulden mit der Anmeldung einer Privatinsolvenz regulieren möchten, fällt Ihnen womöglich ein vermeintlicher Rettungsanker ein, um die Eigentumswohnung zu behalten. Die Übertragung an schuldenfreie Verwandte, Kinder oder die Ehefrau scheint ein Ausweg und eine Chance zu sein, um die Wohnung zu behalten. Wer dies in Betracht zieht, übersieht dabei aber einen wichtigen Fakt. Die Übertragung von Vermögen ist verboten, wenn sie die nachteilig für die Gläubiger ist (§§ 129 ff. InsO). Der Insolvenzverwalter wird sich für Ihre Eigentumswohnung insbesondere interessieren, wenn diese kurz vor dem Antrag auf Privatinsolvenz an eine nahe stehende Person übertragen wurde, beispielsweise an Ihre Kinder. Der Verdacht liegt nahe, dass Sie unzulässig Vermögenswerte aus der Insolvenzmasse entnommen haben. Im Rahmen der Insolvenzanfechtung wird der Insolvenzverwalter die Übertragung für ungültig erklären lassen und die Eigentumswohnung wieder ins verwertbare Vermögen zurückholen.

Verkauf der Wohnung an Verwandte

Eine andere Lösung ist jedoch durchaus gangbar: Der Ehegatte oder eine andere nahe stehende Person kann die Eigentumswohnung regulär kaufen. In diesem Fall kann die Wohnung nicht zur Befriedigung der Gläubiger herangezogen werden und der Schuldner darf darin wohnen bleiben. Der Kaufpreis muss allerdings den tatsächlichen Wert der Wohnung widerspiegeln und darf nicht geringer sein als der Preis, der bei einer Zwangsversteigerung erzielt worden wäre.

Eigentumswohnung in der Privatinsolvenz: Ausgangssituationen

Grundsätzlich gibt es verschiedene Ausgangssituationen für eine Eigentumswohnung in der Insolvenz:

• Die Eigentumswohnung ist vollständig abbezahlt und im Besitz des Schuldners
• Die Eigentumswohnung ist noch nicht abbezahlt, doch der zu erzielende Erlös bei einem Verkauf ist höher, als der noch zu zahlende Kredit
• Die Eigentumswohnung ist nicht abbezahlt und der voraussichtliche Verkaufspreis ist geringer als der noch offene Kredit

Abgezahlte Eigentumswohnung

Es ist möglich, dass eine verwandte Person die Eigentumswohnung kauft. In diesem Fall darf der Schuldner darin wohnen bleiben.

Ist die Finanzierung einer Wohnung fast oder vollständig erledigt, zählt das Wohneigentum zum Vermögen und kann zur Befriedigung der Gläubiger verkauft werden. Natürlich erfolgt die Verwertung nicht ohne vorherige Prüfung, ob noch Schulden auf der Eigentumswohnung lasten. Sofern auf Ihrer Eigentumswohnung nur noch geringe oder keine Schulden mehr lasten, ist eine Verwertung meist unumgänglich. Falls die Schuldensituation nicht anderweitig gelöst werden kann, darf der Schuldner die Eigentumswohnung in der Privatinsolvenz nicht behalten, auch wenn er im Anschluss wieder zur Miete wohnen muss.

Für den Zeitraum von der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bis zum Abschluss der eventuellen Zwangsversteigerung kann der Insolvenzverwalter eine Nutzungsentschädigung vom Schuldner verlangen.

Auf der Eigentumswohnung liegen nur noch geringe Verbindlichkeiten

Bei einer Privatinsolvenz wird der Treuhänder oder Insolvenzverwalter die Eigentumswohnung auch verwerten wollen, wenn der Kredit weitgehend abbezahlt ist. Die Eigentumswohnung wird Teil der Insolvenzmasse, wenn der beim Verkauf zu erwartende Erlös die offenen Beträge übersteigt. Vom Rest werden Gläubiger entschädigt. Sie können bis zum Verkauf Ihrer Wohnung darin verbleiben, müssen dem Insolvenzverwalter aber eine Nutzungsentschädigung, sozusagen eine Miete, zahlen. Nachdem die Eigentumswohnung den Besitzer gewechselt hat, können Sie keine Fristen wie bei einer ordentlichen Kündigung geltend machen.

Der Insolvenzverwalter könnte Sie ermutigen, die Wohnung freihändig zu verkaufen, statt die Zwangsversteigerung abzuwarten. Im freihändigen Verkauf kann meist mehr Geld erzielt werden, als mit einer Zwangsversteigerung. Zudem läuft er deutlich schneller ab. Eventuell kann dies Gelegenheit sein, mit dem Insolvenzverwalter über eine Freigabe der Eigentumswohnung zu sprechen. Denn wenn der zu erwartende Erlös nur geringfügig über dem Betrag liegt, mit dem die Wohnung noch belastet ist, dann könnte er sich darauf einlassen.

Privatinsolvenz mit hoch belasteter Eigentumswohnung

Eine Wohnung mit hoher Belastung wird im Rahmen einer Privatinsolvenz nicht verwertet, wenn zum Schluss kein Überschuss zu erwarten ist. Dies ist der Fall, wenn der Verkaufserlös nach ABzug der Kosten geringer wäre, Als der noch offene Kredit. Insolvenzverwalter oder Treuhänder wägen Kosten und Nutzen ab, sofern Ihre Kreditrate nicht wesentlich höher als die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Es ergibt in dem Fall wenig Sinn, Ihnen die Eigentumswohnung wegzunehmen, da sich die Insolvenzmasse nicht erhöhen würde. Allerdings ist das Behalten der Eigentumswohnung mit Voraussetzungen verbunden.

Angenommen, eine Eigentumswohnung mit Ihnen als Eigentümer hat einen Verkehrswert von 150.000 Euro und ist noch mit einer Grundschuld in Höhe von 130.000 Euro belastet. Bei einer Privatinsolvenz stehen dann Vermögenswerte in Höhe von 20.000 Euro im Raum, die der Insolvenzverwalter gerne von Ihnen zur Tilgung von Gläubiger-Ansprüchen hätte.

Die Lösung könnte folgendermaßen aussehen:

• Sie verkaufen die Eigentumswohnung an Ihre Ehefrau.
• Die ist schuldenfrei, fest angestellt und wird aufgrund ordentlicher Bonität von der Bank als Kreditnehmerin akzeptiert.
• Die Ehefrau nimmt einen Kredit auf oder bezahlt an Sie die 20.000 Euro aus ihrem Privatvermögen.
• Damit kauft Ihre Ehefrau die Wohnung aus der Insolvenzmasse heraus.

Dieser Vorschlag ist einer von vielen Möglichkeiten, um eine Eigentumswohnung bei Privatinsolvenzen zu retten. Würde es sich bei der oben genannten Wohnung um Gemeinschaftseigentum handeln, beträgt die Summe, um die Eigentumswohnung aus der Insolvenzmasse herauszukaufen, nur 10.000 Euro.

Fazit

Als Fachanwaltskanzlei für Insolvenzrecht helfen wir Ihnen bei einer Privatinsolvenz mit Rat und Tat. Gerne besprechen wir mit Ihnen die Möglichkeit, die Verwertung Ihrer Eigentumswohnung im Rahmen einer Privatinsolvenz durch einen außergerichtlichen Schuldenvergleich zu vermeiden. Oder wir beraten Sie, wie Sie die Eigentumswohnung aus der Insolvenzmasse herauskaufen. Wie genau Sie verfahren sollten, hängt vom Einzelfall ab und kann nur bei einer individuellen Beratung geklärt werden.

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