Von überfinanzierten Immobilien und zwielichtigen Anlageberatern

Die Kick-Back-Zahlungen und ihre Problematik

Um die Technik des Vorgehens zu verstehen, ist es zunächst notwendig, die Systematik der Kick-Back-Zahlungen nachzuvollziehen. Als Kick-Back-Zahlung versteht man die Rückvergütung eines Teils des gezahlten Betrages aus einem Geschäft zwischen mindestens drei Beteiligten durch einen Beteiligten an den anderen. In der Regel gestaltet sich das so, dass Banken und Berater bestimmte Finanzprodukte anbieten und bei erfolgreicher Vermittlung Provisionen von den jeweiligen Produktanbietern erhalten. Gezahlt werden diese dann aus den Gebühren, die der Anleger dem Produktanbieter bezahlt. Kick-Backs bringen Bankberater insoweit in einen Interessenkonflikt. Schließlich sollen diese in erster Linie eine anleger- und objektgerechte Beratung durchführen. Gibt es allerdings eine Zahlung durch Dritte, die dem Kunden nicht bekannt ist, ist dessen primäre Interessenvertretung womöglich gefährdet. Vorbeugen können die Banken nur durch eine Offenlegung etwaiger Rückvergütungen. So zumindest hat es der Bundesgerichtshof (BGH) gefordert. In seiner Kick-Back-Rechtsprechung stellt er klar, dass über die genaue Höhe der Rückvergütung aufzuklären ist – unabhängig von der Höhe dieser. Der Anleger solle darauf vertrauen können, anleger- und objektgerecht beraten zu werden. Verschweigt die Bank Rückvergütungen, steht dem betroffenen Kunden Schadensersatz wegen unterlassener Aufklärung zu.

Der Kick-Back-Betrug

Eine etwas andere Konstellation ist der vom BGH behandelte Betrugsfall. Die drei Täter haben die oben beschriebene Dreieckskonstellation geschickt für sich genutzt. Im Jahr 2002 schlossen sie sich zusammen, um sieben Häuser zum Preis von 825.000 € zu erwerben. Diese Käufe wurden über eine Sparkasse finanziert und ordnungsgemäß getilgt. Zum Weiterverkauf wurde dann ein Vermittler eingeschaltet, der in die Planung involviert (und später mitangeklagt) war. Käufer für die Immobilien fanden sich schnell – die Täter köderten sie mit einer Kick-Back-Zahlung.

Die potentiellen Käufer ließen sich durch die Aussicht auf Liquidität locken. Sie sollten ein Darlehen aufnehmen, um den Grundstückskauf zu finanzieren. Das Grundstück sollte als Sicherheit dienen. So weit, so normal. Nur war der angegebene Kaufpreis der Grundstücke stark erhöht. Dadurch kam es zu einer sogenannten Überfinanzierung – die Bank vergab ein Darlehen, das höher war als tatsächlich benötigt.  Dabei vertraute sie der Bonität ihrer Kunden und gab letztlich ein Darlehen aus, das diese nicht bedienen konnten. Jedoch waren die Immobilien nicht so wertvoll wie die Banken annahmen. Die Darlehenssumme wurde an die Betrüger weitergeleitet, welche aus der überhöhten Summe die Kick-Back-Zahlungen an die Käufer finanzierten. Diese wurden als Renovierungs- und Mietkostenzuschüsse getarnt. Nach zwei Jahren stellte sich wenig überraschend heraus, dass die Kredite notleidend wurden, die Käufer hatten schließlich kein Eigenkapital, um sie zu bedienen.
Die Bank musste die Kredite kündigen und ihre Forderungen für einen Bruchteil der Darlehenssummen verkaufen. Dadurch sind ihr erhebliche Schäden entstanden. Die Täter hingegen teilten sich einen Gewinn in Höhe von 524.225 €.

Gewerbsmäßiger Betrug

Als Kick-Back-Zahlung versteht man die Rückvergütung eines Teils des gezahlten Betrages aus einem Geschäft zwischen mindestens drei Beteiligten.

Der angegebene Kaufpreis, auf dem die Höhe des Darlehens beruhte, sollte von den Käufern nie in dieser Höhe bezahlt werden. Hätte die Bank Kenntnis über die fehlende Bonität, die tatsächliche Höhe des Kaufpreises und die Kick-Back-Zahlungen gehabt, hätte sie die Kredite nicht vergeben.
Der Bank wurde schlüssig erklärt, dass das Darlehen nur zur Finanzierung des Objektes und eben nicht zur Finanzierung etwaiger Kick-Backs genutzt werden sollte. Die Täuschung über den Verwendungszweck und der daraus entstandene Schaden auf Seiten der Bank führten dazu, dass die Täter wegen mittäterschaftlich begangenem gewerbsmäßigen Betrugs in sechs tatmehrheitlichen Fällen nach § 263 Abs. 5 Strafgesetzbuch verurteilt wurden.

Kick-Back-Masche wird immer noch genutzt

Die Kick-Back-Masche war vor allem in den frühen 2000er Jahren eine oft beobachtete Methode für Betrüger, an Geld zu kommen. Doch nicht nur im Immobilienbereich wird die Methode angewandt. Auch bei Arztüberweisungen wurde schon Kick-Back-Betrug festgestellt. Unter Umständen bedeutet dies eine schlechtere Behandlung der Patienten – in jedem Fall wird ihnen aber die gesetzlich vorgeschriebene freie Arztwahl genommen. Auch bei Bankanlagen wurde die Kick-Back-Methode beobachtet.

Verbraucher als Leidtragende

Opfer des Immobilen-Kick-Back-Betrugs sind aber nicht nur die Banken. Betroffen sind auch die Käufer der Immobilien. Gelockt werden sie mit der Aussicht auf eine Verbesserung der finanziellen Situation, schließlich erhalten sie durch die Rückvergütung (oft dringend benötigte) Liquidität. Im Gegenzug werden sie aber Eigentümer einer völlig überteuerten Immobilie und müssen die Finanzierungskosten eines Kredits bedienen, den sie sich nicht leisten können. Deswegen ist Verbrauchern zu raten, Anbietern, die beim Kauf einer Immobilie mit einer Rückvergütung werben, kein Vertrauen zu schenken.

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