Große Defizite mit schwerwiegenden Folgen
Getestet wurden 21 Baugeldanbieter anhand eines einfachen Beispielfalls:
Ein Ehepaar will eine Eigentumswohnung finanzieren und bringt etwa 25 % des Kaufpreises auf. Ihr Einkommen reicht für eine Kredittilgung von drei Prozent jährlich. Trotz der klaren Vorgaben wichen die Finanzierungsangebote der Banken stark voneinander ab. In jedem vierten Testfall wurde eine zu hohe Monatsrate angesetzt, Hausgeld und Nebenkosten wurden trotz exakter Angabe der Tester nicht oder nicht hinreichend einbezogen. Teilweise wurde eine deutlich niedrigere Pauschale für die Lebenshaltungskosten der potentiellen Kreditnehmer angesetzt. Die Konsequenz: Der Kredit ist zu teuer und der Kunde kann die vereinbarte Rate nicht bedienen. Andere Kreditinstitute schlugen eine völlig unpassende Kredithöhe vor. Ausreißer gab es hier sowohl nach oben als auch nach unten. In jedem fünften Testfall boten die Baugeldanbieter Finanzierungspläne an, die eine Finanzierungslücke von bis zu 10.000 € aufwiesen. Oftmals war die angebotene Kreditsumme auch zu hoch, der Kredit wurde bis über 90 % des Kaufpreises aufgeblasen. So bekommt der Kreditnehmer Geld, das er eigentlich nicht benötigt. Seine Zinsbelastung steigt. Insgesamt deckte die Stiftung Warentest damit eklatante Mängel in der Baufinanzierungsberatung auf. Zu den Schlusslichtern gehörte die Sparkasse KölnBonn. Sie konnte weder in Hinblick auf die Kosten, noch beim Finanzierungskonzept und auch nicht bei der Kundeninformation überzeugen.
Anspruch auf Schadensersatz und Zinssenkung
Kunden, die falsch beraten wurden, stehen mit Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zum 21. März 2016 unterschiedliche Möglichkeiten offen. Mit der Richtlinie wurden die Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung verschärft. Die Kreditinstitute trifft eine umfassende Explorationspflicht (§ 505b BGB), sowie eine umfassende Dokumentationspflicht (§ 505b Abs. 4 BGB).Verstößt der Baufinanzierer gegen seine Pflichten, hat dies folgende Konsequenzen zur Folge.
Verletzt beispielsweise der Kreditnehmer seine Vertragspflichten, entstehen dem Kreditinstitut eigentlich Schadensersatzansprüche. Ein Schadensersatzanspruch entfällt aber, wenn die Pflichtverletzung auf Umständen beruht, die bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätten, dass der Darlehensvertrag nicht zustande gekommen wäre (vgl.: § 505d Abs. 3 BGB). Ein Beispiel: Der Kreditnehmer erhält auf Grundlage einer fehlerhaften Bonitätsprüfung einen Kredit, den er ansonsten nicht bekommen hätte. Er zahlt die Zinsen nicht (= Pflichtverletzung), weil ihm die finanziellen Mittel fehlen. Das Kreditinstitut erleidet dadurch einen Schaden, kann ihn aber nicht geltend machen, weil dieser auf der mangelhaften Kreditwürdigkeitsprüfung beruht.
Weiterhin können derartige fehlerhafte Prüfungen der Kreditwürdigkeit zu einer Ermäßigung des Zinssatzes führen – bei dem derzeitigen Niedrigzinsniveau bedeutet das ein nahezu zinsloses Darlehen (§ 505d Abs. 1 S.1 BGB). Außerdem besteht die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 505d Abs. 1 S.3 BGB).Daneben kommen auch Schadensersatzansprüche des Kreditnehmers in Betracht.Diese sind dann gegeben, wenn zwischen ihm und dem Baufinanzierer ein Beratungsvertrag zustande gekommen ist. Aus einem Beratungsvertrag erwachsen besondere Pflichten – so muss beispielsweise umfassend über Vor- und Nachteile der Finanzierung aufgeklärt werden. Verletzt der Berater diese Pflichten, kann der Kunde den ihm entstandenen Schaden ersetzt bekommen.
Geltendmachung der Ansprüche nicht ohne anwaltliche Unterstützung
Die gesamte Thematik um Beratungsmängel bei der Baufinanzierung ist nicht nur hochaktuell, sondern auch sehr heikel. Im Einzelfall kann eine derartige Falschberatung schließlich den finanziellen Ruin des Kreditnehmers, der auf die Expertise seines Beraters vertraut hat, bedeuten. Aus diesem Grund ist es besonders wichtig, die einzelnen Optionen genau zu prüfen und nicht überstürzt zu handeln. Trotzdem ist ein schnelles Handeln wegen einer etwaigen Verjährung der Ansprüche erforderlich. Unsere Sozietät ist auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts eng spezialisiert und kann auf einen breiten Erfahrungsschatz zurückgreifen. Die vielfältigen Möglichkeiten, die sich aus einer Falschberatung ergeben, bedürfen einer professionellen Prüfung und Auswertung. Wir bieten Ihnen eine kostenfreie Erstberatung und klären Sie hier unter Beachtung Ihrer individuellen Situation über Chancen und Risiken eines Vorgehens auf.
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