Schrottimmobilien – die verbraucherfreundliche Linie des BGH

Zu Niedrigzinszeiten erscheint vielen die Investition in Immobilien als sicher und lukrativ. Die meisten lassen sich bei einer solchen Vermögensanlage professionell beraten, schließlich soll sich diese auch rentieren. Wenn die Immobilie nicht (mehr) selbst genutzt und weiterverkauft oder-vermietet wird, ist es den Anlegern wichtig, hierbei Gewinn zu erwirtschaften oder zumindest keine negative Bilanz zu erzielen. Viele Berater bieten gleichzeitig auch noch die Vermittlung eines passenden Kredites an- wie praktisch.
Doch was, wenn sich beim Wiederverkauf plötzlich nur die Hälfte des selbst gezahlten Kaufpreises erwirtschaften lässt? Wenn das angepriesene Betongold sich als Katzengold entpuppt und man plötzlich Eigentümer einer Schrottimmobilie ist? Viele enttäuschte Anleger nahmen die Banken auf Rückabwicklung der kreditfinanzierten Immobilienkäufe in Anspruch. Der Bundesgerichtshof hat bereits in vielen Fällen darüber entschieden: Unter Umständen haftet die Finanzierungsbank für die arglistige Täuschung durch Vermittler/Verkäufer/ Fondsinitiatoren/Fondsprospekten. Die Rechtsprechung stärkt die Anleger in ihrer Stellung.

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Rechtslage früher wenig anlegerfreundlich

Die anlegerfreundliche Position des Bundesgerichtshofs im Hinblick auf Schrottimmobilien bildete sich in den letzten zwei Jahrzehnten heraus. Lange hieß es, der Kreditnehmer trage grundsätzlich das wirtschaftliche Risiko der Finanzanlage. Über etwaige Risiken musste er sich gegebenenfalls durch das Hinzuziehen entsprechender Experten informieren. Lediglich in festgesetzten Fallgruppen stellte der BGH eine Aufklärungspflicht der Banken fest, deren Verletzung Ansprüche der Anleger auslöst. Diese lassen sich in vier unterschiedliche Konstellationen unterteilen:

Die Bank geht über die Rolle des Kreditgebers hinaus.
Die Bank schafft einen Gefährdungstatbestand, der über die allgemeinen wirtschaftlichen
Risiken hinausgeht oder begünstigt dessen Entstehung.
Die Bank begibt sich in einen schwerwiegenden Interessenkonflikt, indem sie Kredite an
den Bauträger und den Erwerber vergibt.
Die Bank hat in Bezug auf die Risiken des zu finanzierenden Geschäftes einen konkreten
Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehensnehmer.

Weil eine Rückabwicklung der kreditfinanzierten Immobilienkäufe auf Grundlage dieser Fallgruppen sich oftmals schwierig gestaltete, haben viele Anwälte den Umweg über das Haustürwiderrufsrecht gewählt – mit mäßigem Erfolg.

Erweiterung der Fallgruppe „Konkreter Wissensvorsprung“

Zwar trägt der Anleger auch heute noch das Risiko der Finanzanlage, allerdings wurde die Fallgruppe 4 im Lauf der Jahre erweitert. Betroffenen Anlegern wurden die Bedingungen erleichtert, sich hierauf zu berufen, sofern sie Opfer einer arglistigen Täuschung durch unrichtige Angaben des Vermittlers, Verkäufers, Fondsinitiatoren oder in dem Fondsprospekt geworden sind. Der Bundesgerichtshof hat eine widerlegbare Vermutung geschaffen, dass die Bank Kenntnis von der arglistigen Täuschung hatte. Eine solche Vermutung besteht unter drei Bedingungen:

Verkäufer/Vermittler/Fondsinitiator und die finanzierende Bank haben in
institutionalisierender Weise zusammengearbeitet.
Die Finanzierung der Kapitalanlage wird vom Verkäufer/Vermittler/Fondsinitiator
angeboten.
Die Unrichtigkeit der Angaben ist evident.

Diese Voraussetzungen wurden erstmals in einer Entscheidung vom 29. Juni 2010 genannt. Die höchstrichterliche Rechtsprechung verfolgt diesen Ansatz weiter. Im Einzelfall ist deswegen oft zu klären, ob die Täuschung für die Bank auch objektiv evident war.

Erhebliche Hürden für Anleger

Trotz der positiven Urteile ist die Position der Anleger nach wie vor schlecht. Sie müssen einige Hürden nehmen, um zu ihrem Recht zu kommen. Zwar gibt es inzwischen die widerlegbare Vermutung der Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung, was die Beweisführung erheblich erleichtert. Weiterhin nachgewiesen werden muss jedoch das institutionalisierte Zusammenwirken und die arglistige Täuschung. Selbst wenn dieser Nachweis gelingt, hat die finanzierende Bank immer noch die Möglichkeit, einen Nachweis zur Entkräftung der Vermutung zu erbringen. Die meisten Fälle stehen und fallen also mit der Beantwortung der Frage, ob die arglistige Täuschung nach den gegebenen Umständen für die Bank objektiv evident war. Das anlegerfreundliche Verhalten des Bundesgerichtshofes lässt darauf hoffen, dass sich die erheblichen Hürden für Anleger langfristig dezimieren lassen.