Neben den bereits benannten speziellen Risiken eines geschlossenen Immobilienfonds, muss ein Berater den Anleger auch über die folgenden allgemeinen Risiken eines geschlossenen Fonds aufklären.
a) Verlustrisiko aus Unternehmensbeteiligung
Da es sich bei einem geschlossenen Fondskonstrukt immer auch um eine Unternehmensbeteiligung handelt, trägt der Anleger (Gesellschafter) nicht nur das Verlustrisiko, sondern je nach Ausgestaltung der Gesellschaft auch das Risiko der persönlichen Haftung. Letzteres stellt bei Beteiligung an deutschen Fondsgesellschaften zwar inzwischen die absolute Ausnahme dar, handelt es sich allerdings um ausländische Gesellschaften, z.B. die französische „Sociéte Civile Immobilière“ (SCI), können bei Insolvenz des Fonds die Anleger für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft in Anspruch genommen werden.
b) Zinsrisiko aus Darlehensverbindlichkeiten
Darüber hinaus trägt der Anleger auch das Zinsrisiko aus dem Bankdarlehen, die geschlossene Fonds in der Regel zusätzlich aufnehmen und die nicht selten 60 % des Gesellschaftskapitals ausmachen.
c) Währungsrisiko aus Auslandsinvestitionen
Investiert der geschlossene Immobilienfonds in ein Objekt außerhalb des Euro-Raumes, kommt ein Währungsrisiko hinzu. Dabei ist zu beachten, dass nicht nur die Gesellschaftsmittel aus Anlagergeldern und Bankdarlehen zur Anschaffung des Objekts in die jeweilige Währung getauscht, bzw. in Euro zurückgetauscht werden müssen, sondern alle Zahlungsströme aus Mietzahlungen, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten etc.
d) Unbekannte Rechtsordnung bei Auslandsinvestitionen
Ausländische Rechtsordnungen können Regelungen enthalten, die dem Finanzierungskonzept des Fonds einen Strich durch die Rechnung machen und darüber hinaus zu hohen Haftungsrisiken für die Anleger führen können.
Das aktuellste Beispiel dafür ist die spektakuläre Pleite des Wölbern Fonds Frankreich 04. Das Gesamtvolumen der Investition in ein Pariser Bürogebäude betrug 176 Millionen Euro, beteiligt waren knapp 3500 Anleger mit Eigenkapital von 88 Millionen Euro.
Eines der Gründe für die Insolvenz des Fonds war eine spezielle Regelung des französischen Handelsgesetzbuchs. Danach steht den Parteien des Mietverhältnisses hinsichtlich der Miete in regelmäßigen Abständen ein sog. Revisionsrecht (Mietanpassungsklausel) zu. In diesem Fall konnte der Mieter des Objekts, die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young, unter Berufung auf dieses Gesetz von der Fondsgesellschaft erhebliche Mietreduzierung verlangen. Da der Fonds dieser Forderung nicht entsprochen hatte, stellte Ernst & Young die Mietzahlungen ein und forderte darüber hinaus Rückzahlung bereits überzahlter Miete.
Es bestand sogar die Gefahr, dass die Mietrückzahlungsrückstände in Millionenhöhe von den Fondsanlegern persönlich gezahlt werden müssten. Denn diese beteiligten sich an einer ihnen unbekannten französichen „Sociéte Civile Immobilière“ (SCI). Diese ist vergleichbar mit der deutschen Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GBR). In beiden Gesellschaftsformen haften die Gesellschafter für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft mit eigenem Vermögen. In Deutschland werden geschlossene Immobilienfonds in Form einer GbR schon seit über 15 Jahren nicht mehr aufgesetzt. Auch im Fall Frankreich 04 sollte das Risiko der persönlichen Inanspruchnahme der Anleger durch so genannte „Non-Recourse“-Klauseln ausgeschlossen werden. Demnach sollten alle Vertragspartner des Fonds mit dieser Klausel beschränkt werden, ihre Ansprüche nur gegenüber der Gesellschaft und nicht auch gegenüber den einzelnen Gesellschaftern geltend zu machen. Tatsächlich wurde diese Klausel in keinen der Verträge aufgenommen.
Über all diese Risiken waren die Anleger nicht hinreichend aufgeklärt. An dieser Stelle wird deutlich, dass die Beteiligung an Anlageobjekten, die dem ausländischen Recht unterliegen, nicht nur mit dem Risiko des Totalverlustes der Einlage behaftet sein, sondern darüber hinaus existenzbedrohende Züge annehmen kann.
e) Unwägbarkeiten aus politischen Verwerfungen, Naturkatastrophen und Terrorismus
Hinzu müssen sich Anleger in geschlossenen Immobilienfonds auch über Risiken aus politischen Verwerfungen (insbesondere bei Objekten im Ausland), Naturkatastrophen und zunehmend aus Terrorismus bewusst sein.
Grundsätzlich gilt, dass der Berater dem Kunden bestimmte Tatsachen auch ungefragt offenlegen muss. So muss der Kunde z.B. über die wirtschaftlichen Verhältnisse der Anlagegesellschaft aufgeklärt werden. Existieren zwischen den Projektbeteiligten kapitalmäßige und personelle Verflechtungen, so muss der Kunde auch dies erfahren. Gleiches gilt für bestehende oder potentielle Interessenkollisionen.
