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Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss eine ordnungsgemäße Anlageberatung zwei Kriterien erfüllen. Sie muss sowohl

anlegergerecht als auch  anlagegerecht (bzw. objektgerecht) sein.

Eine anlegergerechte Beratung setzt voraus, das die Bank bzw. der Anlageberater hinreichende Kenntnisse über die persönlichen wirtschaftlichen Verhältnisse des Kunden besitzt und diese in einer Anlageempfehlung berücksichtigt. Insbesondere müssen die finanziellen Verhältnisse, das Anlageziel, die Risikobereitschaft und der Wissensstand des Anlageinteressenten abgeklärt werden. Die empfohlene Anlage muss unter Berücksichtigung des Anlageziels auf die persönlichen Verhältnisse des Anlegers maßgeschneidert sein (BGH, Urt. v. 11.12.2014 – III ZR 365/13, Rn. 13).

Die beratende Bank ist verpflichtet nicht nur den Informationsstand des Kunden zu ermitteln, sondern diesen auch gezielt nach dessen Risikobereitschaft und Anlagewünschen zu befragen.

Eine anlage- bzw. objektgerechte Anlageberatung zielt darauf ab, dass der Anleger einerseits über das Anlageobjekt zutreffend, vollständig und verständlich aufzuklären ist und andererseits der Berater eine Einschätzung und Bewertung des nachgefragten oder angebotenen Anlageobjekts auszusprechen hat. Demnach ist der Anleger in die Lage zu versetzen, eine seinen Wünschen und Bedürfnissen entsprechende Anlageentscheidung zu treffen. Dabei können Risiken allgemeiner Natur sein (z.B. Konjunkturlage, Entwicklung des Börsenmarktes), sich aber auch speziell auf die gewählte Anlageform beziehen (z.B. Kurs-, Zins- und Währungsrisiko).

Der Berater darf lediglich solche Auskünfte erteilen, an deren Richtigkeit und Vollständigkeit er tatsächlich glaubt. Vorhandene Informationsdefizite muss der Berater dem Kunden offenbaren.

Schließlich hat der Bankberater seine für die Vermittlung erhaltenen Vergütungen sog. Kick-Back-Provisionen ungefragt offenzulegen (Diese Pflicht trifft nur eingeschränkt auf freie Anlageberater zu).

Leider halten sich die wenigsten Berater an diese Vorgaben. Die Interessen der Kunden stehen regelmäßig hinten an – im Zentrum der “Beratung” steht in erster Linie das Interesse der Bank an der höchstmöglichen Provision. 

Geschlossene Immobilienfonds sind Unternehmensbeteiligungen, die nicht nur an Gewinnen, sondern eben auch an Verlusten teilnehmen. Oder eben auch in die Insolvenz gehen. Besonders bei dieser Art der Kapitalanlage findet grundsätzlich keine Streuung auf mehrere Objekte statt. Für die Anleger entsteht ein Klumpenrisiko, da der Anlageerfolg mit der erfolgreichen Bewirtschaftung des Objekts steht oder fällt. Besondere Risiken entstehen bei geschlossenen Immobilienfonds, da sie oft „spezielle“ Objekte errichten oder erwerben. Die Objekte sind oftmals nur für wenige oder gar nur einen Mieter interessant. Fällt dieser Mieter nun aus, bedeutet dies den Totalausfall der Einnahmen des geschlossenen Immobilienfonds. So passiert z.B. im Fall des CFB-Fonds 130 „Deutsche Börse, Frankfurt“, einem geschlossenen Immobilienfonds der Commerzbank-Tochter Commerz Real. Dieser Fonds hat die Hauptverwaltung der Deutsche Börse AG, Frankfurt am Main errichtet und bewirtschaftet. Eine Immobilie, die aufgrund der besonderen Bedürfnisse einer Wertpapierbörse, auf einen einzigen Mieter zugeschnitten ist. Als der Mieter, die Deutsche Börse AG, noch vor Auslauf der Mindest-Mietdauer auszog, geriet der Fonds in finanzielle Schwierigkeiten und die Anleger erlitten Verluste.

Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds kann u.a. mit folgenden Risiken behaftet sein:

• Ausfall von Mieteinnahmen
• Zu hohe Instandhaltungskosten/Instandhaltungsrückstau
• Totalverlust der Einlage infolge von Insolvenz des Fonds
• Wertverlust der Beteiligung infolge ungünstiger Marktlage
• Gefahr der Rückforderung von Ausschüttungen (Nachschusspflichten)
• Fondsinterne Interessenkollisionen, persönliche Verflechtungen der Fondsbeteiligten
• Veränderung der steuerlichen Beurteilung durch das Finanzamt und daraus resultierende Steuernachzahlungen
• Beschränkte Fungibilität (Handelbarkeit der Beteiligungen)
• Mangelnde Einflussmöglichkeiten der Anleger
• Unzureichende Rentabilität des Anlageobjekts aufgrund überhöhter Nebenkosten
• Fremdwährungsrisiken
• Missverhältnis von Eigen- und Fremdkapital
• Langfristige Kapitalbindung (bis zu 30 Jahren), keine Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung
• Unklare Vertragsstrukturen
• Misswirtschaft des Fonds