Was sind die Ursachen für die Insolvenzen von geschlossenen Immobilienfonds?

Geschlossene Immobilienfonds sind Unternehmensbeteiligungen, die nicht nur an Gewinnen, sondern eben auch an Verlusten teilnehmen. Oder eben auch in die Insolvenz gehen. Besonders bei dieser Art der Kapitalanlage findet grundsätzlich keine Streuung auf mehrere Objekte statt. Für die Anleger entsteht ein Klumpenrisiko, da der Anlageerfolg mit der erfolgreichen Bewirtschaftung des Objekts steht oder fällt. Besondere Risiken entstehen bei geschlossenen Immobilienfonds, da sie oft „spezielle“ Objekte errichten oder erwerben. Die Objekte sind oftmals nur für wenige oder gar nur einen Mieter interessant. Fällt dieser Mieter nun aus, bedeutet dies den Totalausfall der Einnahmen des geschlossenen Immobilienfonds. So passiert z.B. im Fall des CFB-Fonds 130 „Deutsche Börse, Frankfurt“, einem geschlossenen Immobilienfonds der Commerzbank-Tochter Commerz Real. Dieser Fonds hat die Hauptverwaltung der Deutsche Börse AG, Frankfurt am Main errichtet und bewirtschaftet. Eine Immobilie, die aufgrund der besonderen Bedürfnisse einer Wertpapierbörse, auf einen einzigen Mieter zugeschnitten ist. Als der Mieter, die Deutsche Börse AG, noch vor Auslauf der Mindest-Mietdauer auszog, geriet der Fonds in finanzielle Schwierigkeiten und die Anleger erlitten Verluste.

Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds kann u.a. mit folgenden Risiken behaftet sein:

  • Ausfall von Mieteinnahmen
  • Zu hohe Instandhaltungskosten/Instandhaltungsrückstau
  • Totalverlust der Einlage infolge von Insolvenz des Fonds
  • Wertverlust der Beteiligung infolge ungünstiger Marktlage
  • Gefahr der Rückforderung von Ausschüttungen (Nachschusspflichten)
  • Fondsinterne Interessenkollisionen, persönliche Verflechtungen der Fondsbeteiligten
  • Veränderung der steuerlichen Beurteilung durch das Finanzamt und daraus resultierende Steuernachzahlungen
  • Beschränkte Fungibilität (Handelbarkeit der Beteiligungen)
  • Mangelnde Einflussmöglichkeiten der Anleger
  • Unzureichende Rentabilität des Anlageobjekts aufgrund überhöhter Nebenkosten
  • Fremdwährungsrisiken
  • Missverhältnis von Eigen- und Fremdkapital
  • Langfristige Kapitalbindung (bis zu 30 Jahren), keine Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung
  • Unklare Vertragsstrukturen
  • Misswirtschaft des Fonds
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