Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, wie auch eine Hypothek oder eine Rentenschuld. Sie dient der Bank als Sicherung für einen Kredit und wird ins Grundbuch eingetragen. Die Bank hat dadurch ein Recht an dem jeweiligen Grundstück. Falls der Darlehensnehmer den Kredit nicht zurückzahlt, kann sie durch eine Zwangsversteigerung eine festgelegte Summe erhalten. Auch wenn das Darlehen getilgt ist, bleibt die Grundschuld bestehen. Der Darlehensnehmer muss beantragen, die Grundschuld löschen zu lassen. Dabei ist die Grundschuld nicht nur an den Immobilienkredit gebunden, sondern kann auch für andere bestehende Kredite bei derselben Bank genutzt werden.
Bei einem Forwarddarlehen vergeht erst eine festgelegte Vorlaufzeit, bevor das Darlehen ausgezahlt wird. In der als Forward-Periode bezeichneten Zwischenzeit fallen keine Zinsen an. Pro Monat Wartezeit erhält der Darlehensnehmer einen Zinsaufschlag.
Der Vorteil bei einem Forwarddarlehen besteht darin, dass sich der Darlehensnehmer die Zinsen für Anschlussfinanzierung sichern kann. Grundsätzlich kennt er aber die Entwicklung des Markts nicht, sodass er zwar eine Sicherheit vor steigenden Zinsen hat, aber von sinkenden Zinsen nicht profitieren kann.
Bei einem Fälligkeitsdarlehen muss das Darlehen am Ende der Laufzeit getilgt werden und nicht wie üblich in Raten während der Laufzeit. Das bedeutet zudem, dass es in einer Gesamtsumme zurückgezahlt wird. Die Zinsen sind dabei konstant, da der Darlehensbetrag sich nicht durch laufende Zahlungen vermindert.
Das Gegenteil eines Fälligkeitsdarlehens ist das Tilgungsdarlehen.
ALTERNATIVE BEGRIFFE: endfälliges Darlehen, Festdarlehen, tilgungsfreies Darlehen
Die Erwerberkosten sind die Kosten, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie neben dem tatsächlichen Kaufpreis anfallen. Sie setzen sich aus Grundbuch- und Notarkosten und der Grunderwerbssteuer zusammen.
ALTERNATIVE BEGRIFFE: Kaufnebenkosten
Das Eigenkapital besteht aus sämtlichen finanziellen Mitteln, die ein potentieller Käufer zum Erwerb einer Immobilie aufbringen kann. Zur Berechnung werden Vermögenswerte, wie Bankguthaben, Wertpapiere, aber auch Leistungen, wie die eigene Arbeitsleistung bei der Renovierung einer Immobilie, berücksichtigt. Von diesen werden – falls vorhanden – die Schulden abgezogen.
Die Höhe des Eigenkapitals ist entscheidend für die Kreditkonditionen. Je mehr Eigenkapital aufgebracht wird, desto besser steht die Bank und desto eher vergibt sie günstige Konditionen. Als optimal wird ein Eigenkapital in der Höhe von 20% des Immobilienkaufpreises und der Nebenkosten angesehen.
ALTERNATIVE BEGRIFFE: Eigenmittel, Reinvermögen
Der Effektivzins muss inzwischen in allen Darlehensverträgen angegeben werden. Er zeigt dem Darlehensnehmer auf, welche Kosten tatsächlich bei der Inanspruchnahme des Darlehens entstehen. Hierfür wird der Sollzins berechnet, der die einfache Verzinsung darstellt. Darüber hinaus werden aber auch Kosten, wie z.B. Vermittlungs- und Bearbeitungsgebühren, miteinbezogen. So hilft der Effektivzins dem Kunden, Angebote verschiedener Institute zu vergleichen. Achtung: Der Effektivzins beinhaltet nicht alle mit dem Darlehen verbundenen Kosten. Einige Kosten, wie z.B. die Kontoführung, kommen bei der Inanspruchnahme des Kredits noch hinzu.
ALTERNATIVE BEGRIFFE: effektiver Jahreszins
Mithilfe des Beleihungswerts kann die Bank die Höhe eines Immobilienkredits berechnen. Hiermit sichert sie sich gegen die Zahlungsunfähigkeit des Kunden ab. Falls dieser den Kredit nicht zurückzahlen kann, rechnet die Bank mit der Rückzahlung eines Betrags, der aus dem Verkauf oder der Versteigerung der Immobilie entstehen würde. Vor Vergabe des Kredits lässt die Bank den Wert der Immobilie schätzen. Dabei wird auf eine langfristige Perspektive geachtet, so werden z.B. Marktentwicklungen miteinbezogen. Der Beleihungswert der Immobilie liegt meist 20-30 % unter dem aktuellen Verkehrswert.
Wenn die Zinsbindung ausläuft, stehen einem Darlehensnehmer verschiedene Optionen zur Verfügung: Er kann mit der Bank neue Konditionen vereinbaren oder zu einer günstigeren Bank wechseln. Meist ist dieser Wechsel mit niedrigeren Zinsen für das Folgedarlehen verbunden.
Ein Annuitätendarlehen ist das meistgenutzte Darlehen und zeichnet sich durch konstante Rückzahlungsbeträge aus. Diese setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Während der Laufzeit des Darlehens verändert sich die Größe der jeweiligen Anteile: Der Zinsanteil nimmt ab und der Tilgungsanteil zu. Die gesamte jährliche Rate bleibt dabei immer gleich.
ALTERNATIVE BEGRIFFE: Annuitätenkredit, Annuitätentilgung, annuitätische Tilgung, annuitätisches Darlehen
Wer sich den Traum vom Eigenheim mittels einer Baufinanzierung erfüllen möchte, dem sind zwei Aspekte besonders wichtig. Günstiges Baugeld und kompetente Beratung. Die Stiftung Warentest hat einen umfassenden Test durchgeführt, der gravierende Mängel in der Beratungspraxis aufdeckt. Viele Baufinanzierer machen bei der Beratung ihrer Kunden grobe Fehler – mit teils schwerwiegenden Folgen. Manch ein Kreditnehmer kann den eigens auf seine finanziellen Bedürfnisse abgestimmten Kredit nicht bedienen. Manch einer stellt fest, dass das Darlehen nicht zur Finanzierung seiner Immobilie reicht. Und manch einer bekommt einen viel zu hohen Kredit, für den er dann teure Zinsen zahlen muss. Ganz gleich, welche Konstellation vorliegt – der Verbraucher verliert. Der Test zeigt: Guter Rat kann teuer sein, schlechter Rat jedoch kann teuer zu stehen kommen.
Anwaltliche Dokumentenprüfung
Über
geprüfte Fälle
Kostenlose telefonische Erstberatung:
(Mo. – So. von 9 – 22 Uhr / BUNDESWEIT – Dt. Festnetz)
Getestet wurden 21 Baugeldanbieter anhand eines einfachen Beispielfalls:
Ein Ehepaar will eine Eigentumswohnung finanzieren und bringt etwa 25 % des Kaufpreises auf. Ihr Einkommen reicht für eine Kredittilgung von drei Prozent jährlich. Trotz der klaren Vorgaben wichen die Finanzierungsangebote der Banken stark voneinander ab. In jedem vierten Testfall wurde eine zu hohe Monatsrate angesetzt, Hausgeld und Nebenkosten wurden trotz exakter Angabe der Tester nicht oder nicht hinreichend einbezogen. Teilweise wurde eine deutlich niedrigere Pauschale für die Lebenshaltungskosten der potentiellen Kreditnehmer angesetzt. Die Konsequenz: Der Kredit ist zu teuer und der Kunde kann die vereinbarte Rate nicht bedienen. Andere Kreditinstitute schlugen eine völlig unpassende Kredithöhe vor. Ausreißer gab es hier sowohl nach oben als auch nach unten. In jedem fünften Testfall boten die Baugeldanbieter Finanzierungspläne an, die eine Finanzierungslücke von bis zu 10.000 € aufwiesen. Oftmals war die angebotene Kreditsumme auch zu hoch, der Kredit wurde bis über 90 % des Kaufpreises aufgeblasen. So bekommt der Kreditnehmer Geld, das er eigentlich nicht benötigt. Seine Zinsbelastung steigt. Insgesamt deckte die Stiftung Warentest damit eklatante Mängel in der Baufinanzierungsberatung auf. Zu den Schlusslichtern gehörte die Sparkasse KölnBonn. Sie konnte weder in Hinblick auf die Kosten, noch beim Finanzierungskonzept und auch nicht bei der Kundeninformation überzeugen.
Kunden, die falsch beraten wurden, stehen mit Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zum 21. März 2016 unterschiedliche Möglichkeiten offen. Mit der Richtlinie wurden die Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung verschärft. Die Kreditinstitute trifft eine umfassende Explorationspflicht (§ 505b BGB), sowie eine umfassende Dokumentationspflicht (§ 505b Abs. 4 BGB).Verstößt der Baufinanzierer gegen seine Pflichten, hat dies folgende Konsequenzen zur Folge.
Verletzt beispielsweise der Kreditnehmer seine Vertragspflichten, entstehen dem Kreditinstitut eigentlich Schadensersatzansprüche. Ein Schadensersatzanspruch entfällt aber, wenn die Pflichtverletzung auf Umständen beruht, die bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätten, dass der Darlehensvertrag nicht zustande gekommen wäre (vgl.: § 505d Abs. 3 BGB). Ein Beispiel: Der Kreditnehmer erhält auf Grundlage einer fehlerhaften Bonitätsprüfung einen Kredit, den er ansonsten nicht bekommen hätte. Er zahlt die Zinsen nicht (= Pflichtverletzung), weil ihm die finanziellen Mittel fehlen. Das Kreditinstitut erleidet dadurch einen Schaden, kann ihn aber nicht geltend machen, weil dieser auf der mangelhaften Kreditwürdigkeitsprüfung beruht.
Weiterhin können derartige fehlerhafte Prüfungen der Kreditwürdigkeit zu einer Ermäßigung des Zinssatzes führen – bei dem derzeitigen Niedrigzinsniveau bedeutet das ein nahezu zinsloses Darlehen (§ 505d Abs. 1 S.1 BGB). Außerdem besteht die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 505d Abs. 1 S.3 BGB).Daneben kommen auch Schadensersatzansprüche des Kreditnehmers in Betracht.Diese sind dann gegeben, wenn zwischen ihm und dem Baufinanzierer ein Beratungsvertrag zustande gekommen ist. Aus einem Beratungsvertrag erwachsen besondere Pflichten – so muss beispielsweise umfassend über Vor- und Nachteile der Finanzierung aufgeklärt werden. Verletzt der Berater diese Pflichten, kann der Kunde den ihm entstandenen Schaden ersetzt bekommen.
Die gesamte Thematik um Beratungsmängel bei der Baufinanzierung ist nicht nur hochaktuell, sondern auch sehr heikel. Im Einzelfall kann eine derartige Falschberatung schließlich den finanziellen Ruin des Kreditnehmers, der auf die Expertise seines Beraters vertraut hat, bedeuten. Aus diesem Grund ist es besonders wichtig, die einzelnen Optionen genau zu prüfen und nicht überstürzt zu handeln. Trotzdem ist ein schnelles Handeln wegen einer etwaigen Verjährung der Ansprüche erforderlich. Unsere Sozietät ist auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts eng spezialisiert und kann auf einen breiten Erfahrungsschatz zurückgreifen. Die vielfältigen Möglichkeiten, die sich aus einer Falschberatung ergeben, bedürfen einer professionellen Prüfung und Auswertung. Wir bieten Ihnen eine kostenfreie Erstberatung und klären Sie hier unter Beachtung Ihrer individuellen Situation über Chancen und Risiken eines Vorgehens auf.
Sie sehen gerade einen Platzhalterinhalt von ProvenExpert.com. Um auf den eigentlichen Inhalt zuzugreifen, klicken Sie auf die Schaltfläche unten. Bitte beachten Sie, dass dabei Daten an Drittanbieter weitergegeben werden.
Mehr Informationen
Telefon: 0221 – 6777 00 55
E-Mail: kontakt@anwalt-kg.de
KRAUS GHENDLER RUVINSKIJ ist eine Kooperation der folgenden unabhängigen und rechtlich selbständigen Rechtsanwaltskanzleien: KRAUS GHENDLER Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft mbB, GHENDLER RUVINSKIJ Rechtsanwaltsgesellschaft mbH und KRAUS Anwaltskanzlei (Rechtsanwalt Andre Kraus).
Sie sehen gerade einen Platzhalterinhalt von Calendly. Um auf den eigentlichen Inhalt zuzugreifen, klicken Sie auf die Schaltfläche unten. Bitte beachten Sie, dass dabei Daten an Drittanbieter weitergegeben werden.
Mehr InformationenSie sehen gerade einen Platzhalterinhalt von Calendly. Um auf den eigentlichen Inhalt zuzugreifen, klicken Sie auf die Schaltfläche unten. Bitte beachten Sie, dass dabei Daten an Drittanbieter weitergegeben werden.
Mehr InformationenSie müssen den Inhalt von reCAPTCHA laden, um das Formular abzuschicken. Bitte beachten Sie, dass dabei Daten mit Drittanbietern ausgetauscht werden.
Mehr InformationenSie sehen gerade einen Platzhalterinhalt von Vimeo. Um auf den eigentlichen Inhalt zuzugreifen, klicken Sie auf die Schaltfläche unten. Bitte beachten Sie, dass dabei Daten an Drittanbieter weitergegeben werden.
Mehr InformationenSie sehen gerade einen Platzhalterinhalt von YouTube. Um auf den eigentlichen Inhalt zuzugreifen, klicken Sie auf die Schaltfläche unten. Bitte beachten Sie, dass dabei Daten an Drittanbieter weitergegeben werden.
Mehr InformationenSie müssen den Inhalt von reCAPTCHA laden, um das Formular abzuschicken. Bitte beachten Sie, dass dabei Daten mit Drittanbietern ausgetauscht werden.
Mehr InformationenSie sehen gerade einen Platzhalterinhalt von reCAPTCHA. Um auf den eigentlichen Inhalt zuzugreifen, klicken Sie auf die Schaltfläche unten. Bitte beachten Sie, dass dabei Daten an Drittanbieter weitergegeben werden.
Mehr InformationenSie sehen gerade einen Platzhalterinhalt von ProvenExpert.com. Um auf den eigentlichen Inhalt zuzugreifen, klicken Sie auf die Schaltfläche unten. Bitte beachten Sie, dass dabei Daten an Drittanbieter weitergegeben werden.
Mehr Informationen