Archiv für die Kategorie: Bankenrecht

Große Defizite mit schwerwiegenden Folgen

Getestet wurden 21 Baugeldanbieter anhand eines einfachen Beispielfalls:
Ein Ehepaar will eine Eigentumswohnung finanzieren und bringt etwa 25 % des Kaufpreises auf. Ihr Einkommen reicht für eine Kredittilgung von drei Prozent jährlich. Trotz der klaren Vorgaben wichen die Finanzierungsangebote der Banken stark voneinander ab. In jedem vierten Testfall wurde eine zu hohe Monatsrate angesetzt, Hausgeld und Nebenkosten wurden trotz exakter Angabe der Tester nicht oder nicht hinreichend einbezogen. Teilweise wurde eine deutlich niedrigere Pauschale für die Lebenshaltungskosten der potentiellen Kreditnehmer angesetzt. Die Konsequenz: Der Kredit ist zu teuer und der Kunde kann die vereinbarte Rate nicht bedienen. Andere Kreditinstitute schlugen eine völlig unpassende Kredithöhe vor. Ausreißer gab es hier sowohl nach oben als auch nach unten. In jedem fünften Testfall boten die Baugeldanbieter Finanzierungspläne an, die eine Finanzierungslücke von bis zu 10.000 € aufwiesen. Oftmals war die angebotene Kreditsumme auch zu hoch, der Kredit wurde bis über 90 % des Kaufpreises aufgeblasen. So bekommt der Kreditnehmer Geld, das er eigentlich nicht benötigt. Seine Zinsbelastung steigt. Insgesamt deckte die Stiftung Warentest damit eklatante Mängel in der Baufinanzierungsberatung auf. Zu den Schlusslichtern gehörte die Sparkasse KölnBonn. Sie konnte weder in Hinblick auf die Kosten, noch beim Finanzierungskonzept und auch nicht bei der Kundeninformation überzeugen.

Anspruch auf Schadensersatz und Zinssenkung

Kunden, die falsch beraten wurden, stehen mit Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zum 21. März 2016 unterschiedliche Möglichkeiten offen. Mit der Richtlinie wurden die Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung verschärft. Die Kreditinstitute trifft eine umfassende Explorationspflicht (§ 505b BGB), sowie eine umfassende Dokumentationspflicht (§ 505b Abs. 4 BGB).Verstößt der Baufinanzierer gegen seine Pflichten, hat dies folgende Konsequenzen zur Folge.

Verletzt beispielsweise der Kreditnehmer seine Vertragspflichten, entstehen dem Kreditinstitut eigentlich Schadensersatzansprüche. Ein Schadensersatzanspruch entfällt aber, wenn die Pflichtverletzung auf Umständen beruht, die bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätten, dass der Darlehensvertrag nicht zustande gekommen wäre (vgl.: § 505d Abs. 3 BGB). Ein Beispiel: Der Kreditnehmer erhält auf Grundlage einer fehlerhaften Bonitätsprüfung einen Kredit, den er ansonsten nicht bekommen hätte. Er zahlt die Zinsen nicht (= Pflichtverletzung), weil ihm die finanziellen Mittel fehlen. Das Kreditinstitut erleidet dadurch einen Schaden, kann ihn aber nicht geltend machen, weil dieser auf der mangelhaften Kreditwürdigkeitsprüfung beruht.
Weiterhin können derartige fehlerhafte Prüfungen der Kreditwürdigkeit zu einer Ermäßigung des Zinssatzes führen – bei dem derzeitigen Niedrigzinsniveau bedeutet das ein nahezu zinsloses Darlehen (§ 505d Abs. 1 S.1 BGB). Außerdem besteht die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 505d Abs. 1 S.3 BGB).Daneben kommen auch Schadensersatzansprüche des Kreditnehmers in Betracht.Diese sind dann gegeben, wenn zwischen ihm und dem Baufinanzierer ein Beratungsvertrag zustande gekommen ist. Aus einem Beratungsvertrag erwachsen besondere Pflichten – so muss beispielsweise umfassend über Vor- und Nachteile der Finanzierung aufgeklärt werden. Verletzt der Berater diese Pflichten, kann der Kunde den ihm entstandenen Schaden ersetzt bekommen.

Geltendmachung der Ansprüche nicht ohne anwaltliche Unterstützung

Die gesamte Thematik um Beratungsmängel bei der Baufinanzierung ist nicht nur hochaktuell, sondern auch sehr heikel. Im Einzelfall kann eine derartige Falschberatung schließlich den finanziellen Ruin des Kreditnehmers, der auf die Expertise seines Beraters vertraut hat, bedeuten. Aus diesem Grund ist es besonders wichtig, die einzelnen Optionen genau zu prüfen und nicht überstürzt zu handeln. Trotzdem ist ein schnelles Handeln wegen einer etwaigen Verjährung der Ansprüche erforderlich. Unsere Sozietät ist auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts eng spezialisiert und kann auf einen breiten Erfahrungsschatz zurückgreifen. Die vielfältigen Möglichkeiten, die sich aus einer Falschberatung ergeben, bedürfen einer professionellen Prüfung und Auswertung. Wir bieten Ihnen eine kostenfreie Erstberatung und klären Sie hier unter Beachtung Ihrer individuellen Situation über Chancen und Risiken eines Vorgehens auf.

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Rechtslage früher wenig anlegerfreundlich

Die anlegerfreundliche Position des Bundesgerichtshofs im Hinblick auf Schrottimmobilien bildete sich in den letzten zwei Jahrzehnten heraus. Lange hieß es, der Kreditnehmer trage grundsätzlich das wirtschaftliche Risiko der Finanzanlage. Über etwaige Risiken musste er sich gegebenenfalls durch das Hinzuziehen entsprechender Experten informieren. Lediglich in festgesetzten Fallgruppen stellte der BGH eine Aufklärungspflicht der Banken fest, deren Verletzung Ansprüche der Anleger auslöst. Diese lassen sich in vier unterschiedliche Konstellationen unterteilen:

1. Die Bank geht über die Rolle des Kreditgebers hinaus.
2. Die Bank schafft einen Gefährdungstatbestand, der über die allgemeinen wirtschaftlichen
   Risiken hinausgeht oder begünstigt dessen Entstehung.
3. Die Bank begibt sich in einen schwerwiegenden Interessenkonflikt, indem sie Kredite an
   den Bauträger und den Erwerber vergibt.
4. Die Bank hat in Bezug auf die Risiken des zu finanzierenden Geschäftes einen konkreten
   Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehensnehmer.

Weil eine Rückabwicklung der kreditfinanzierten Immobilienkäufe auf Grundlage dieser Fallgruppen sich oftmals schwierig gestaltete, haben viele Anwälte den Umweg über das Haustürwiderrufsrecht gewählt – mit mäßigem Erfolg.

Erweiterung der Fallgruppe „Konkreter Wissensvorsprung“

Zwar trägt der Anleger auch heute noch das Risiko der Finanzanlage, allerdings wurde die Fallgruppe 4 im Lauf der Jahre erweitert. Betroffenen Anlegern wurden die Bedingungen erleichtert, sich hierauf zu berufen, sofern sie Opfer einer arglistigen Täuschung durch unrichtige Angaben des Vermittlers, Verkäufers, Fondsinitiatoren oder in dem Fondsprospekt geworden sind. Der Bundesgerichtshof hat eine widerlegbare Vermutung geschaffen, dass die Bank Kenntnis von der arglistigen Täuschung hatte. Eine solche Vermutung besteht unter drei Bedingungen:

1. Verkäufer/Vermittler/Fondsinitiator und die finanzierende Bank haben in
   institutionalisierender Weise zusammengearbeitet.
2. Die Finanzierung der Kapitalanlage wird vom Verkäufer/Vermittler/Fondsinitiator
   angeboten.
3. Die Unrichtigkeit der Angaben ist evident.

Diese Voraussetzungen wurden erstmals in einer Entscheidung vom 29. Juni 2010 genannt. Die höchstrichterliche Rechtsprechung verfolgt diesen Ansatz weiter. Im Einzelfall ist deswegen oft zu klären, ob die Täuschung für die Bank auch objektiv evident war.

Erhebliche Hürden für Anleger

Trotz der positiven Urteile ist die Position der Anleger nach wie vor schlecht. Sie müssen einige Hürden nehmen, um zu ihrem Recht zu kommen. Zwar gibt es inzwischen die widerlegbare Vermutung der Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung, was die Beweisführung erheblich erleichtert. Weiterhin nachgewiesen werden muss jedoch das institutionalisierte Zusammenwirken und die arglistige Täuschung. Selbst wenn dieser Nachweis gelingt, hat die finanzierende Bank immer noch die Möglichkeit, einen Nachweis zur Entkräftung der Vermutung zu erbringen. Die meisten Fälle stehen und fallen also mit der Beantwortung der Frage, ob die arglistige Täuschung nach den gegebenen Umständen für die Bank objektiv evident war. Das anlegerfreundliche Verhalten des Bundesgerichtshofes lässt darauf hoffen, dass sich die erheblichen Hürden für Anleger langfristig dezimieren lassen.

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Das Geschäft mit Perspektiven

Lange war ein Studium nur Privilegierten vorbehalten. Kinder aus Akademikerfamilien strömten an die Universitäten. Das Studium – ein Vorrecht der Reichen.
Mit der Einführung von BAföG im Jahr 1971 sollte sich das endlich ändern. Die Universitäten sollten auch für junge Menschen aus einem finanziell schwachen Umfeld geöffnet werden. Doch das funktionierte nur bedingt. Nicht für jeden bestand ein Anspruch auf BAföG. Schnell bildete sich ein Markt für Studienkredite und alternative Studienfinanzierung. Eines der zahllosen Angebote war ein Studienfördervertrag. Dieser sollte unabhängig vom elterlichen Einkommen die Chance auf einen universitären Abschluss bieten und den Studierenden hier fördern. Dabei werden mitunter hohe Zinsen vereinbart, die die Absolventen in eine prekäre finanzielle Lage bringen. Die Anbieter fordern eine Rückzahlung mit ca. 15 % p.a. Zinsen.

Studienfördervertrag ist Verbraucherdarlehen – Widerrufsjoker sticht

Dieser Umstand sorgt dafür, dass es sich bei der „Förderung“ streng genommen um ein Verbraucherdarlehen handelt. Ein derartiges Darlehen unterliegt den Regelungen der §§ 491 ff BGB mit der Folge, dass der Anbieter die Studierenden über ihr Widerrufsrecht nach § 495 BGB korrekt aufklären müssen. In einem Großteil der Fälle wurde dies aber nicht getan. Schließlich sah das Geschäftsmodell kein Darlehen, sondern eine Förderung vor und viele Anbieter gingen fälschlicherweise davon aus, den Geschäftspartner deswegen nicht über ein Widerrufsrecht belehren zu müssen. Andere Anbieter belehrten zwar hierüber, aber nicht ordnungsgemäß. Für die Betroffenen bedeutet das, dass sie sich von dem teuren Vertrag lösen können. Der sogenannte Widerrufsjoker sticht hier.
Dieser führt dazu, dass Darlehensverträge auch viele Jahre nach dem Vertragsschluss rückabgewickelt werden können. Eine Möglichkeit, die gerade bei überteuerten Darlehen, wie dem Studienfördervertrag, lukrativ ist. Für diejenigen, die einen solchen Vertrag abgeschlossen haben, heißt das also, dass sie nur den marktüblichen Zins zahlen müssen und einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Zinsen haben. Die Differenz kann einige Tausend Euro ausmachen.

Prüfung der Studienförderverträge

Erfahrungsgemäß werden die Anbieter der Studienförderverträge die berechtigten Ansprüche zunächst abweisen. Deswegen ist es ratsam, sich hier fachlich versierte Unterstützung zu suchen. Unsere Sozietät kann auf einen breiten Erfahrungsschatz im Hinblick auf den Widerruf von Darlehensverträgen zurückgreifen. Wir beraten Sie kostenlos zu Chancen und Risiken eines Widerrufs in einer persönlichen Erstberatung.

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Die Kick-Back-Zahlungen und ihre Problematik

Um die Technik des Vorgehens zu verstehen, ist es zunächst notwendig, die Systematik der Kick-Back-Zahlungen nachzuvollziehen. Als Kick-Back-Zahlung versteht man die Rückvergütung eines Teils des gezahlten Betrages aus einem Geschäft zwischen mindestens drei Beteiligten durch einen Beteiligten an den anderen. In der Regel gestaltet sich das so, dass Banken und Berater bestimmte Finanzprodukte anbieten und bei erfolgreicher Vermittlung Provisionen von den jeweiligen Produktanbietern erhalten. Gezahlt werden diese dann aus den Gebühren, die der Anleger dem Produktanbieter bezahlt. Kick-Backs bringen Bankberater insoweit in einen Interessenkonflikt. Schließlich sollen diese in erster Linie eine anleger- und objektgerechte Beratung durchführen. Gibt es allerdings eine Zahlung durch Dritte, die dem Kunden nicht bekannt ist, ist dessen primäre Interessenvertretung womöglich gefährdet. Vorbeugen können die Banken nur durch eine Offenlegung etwaiger Rückvergütungen. So zumindest hat es der Bundesgerichtshof (BGH) gefordert. In seiner Kick-Back-Rechtsprechung stellt er klar, dass über die genaue Höhe der Rückvergütung aufzuklären ist – unabhängig von der Höhe dieser. Der Anleger solle darauf vertrauen können, anleger- und objektgerecht beraten zu werden. Verschweigt die Bank Rückvergütungen, steht dem betroffenen Kunden Schadensersatz wegen unterlassener Aufklärung zu.

Der Kick-Back-Betrug

Eine etwas andere Konstellation ist der vom BGH behandelte Betrugsfall. Die drei Täter haben die oben beschriebene Dreieckskonstellation geschickt für sich genutzt. Im Jahr 2002 schlossen sie sich zusammen, um sieben Häuser zum Preis von 825.000 € zu erwerben. Diese Käufe wurden über eine Sparkasse finanziert und ordnungsgemäß getilgt. Zum Weiterverkauf wurde dann ein Vermittler eingeschaltet, der in die Planung involviert (und später mitangeklagt) war. Käufer für die Immobilien fanden sich schnell – die Täter köderten sie mit einer Kick-Back-Zahlung.

Die potentiellen Käufer ließen sich durch die Aussicht auf Liquidität locken. Sie sollten ein Darlehen aufnehmen, um den Grundstückskauf zu finanzieren. Das Grundstück sollte als Sicherheit dienen. So weit, so normal. Nur war der angegebene Kaufpreis der Grundstücke stark erhöht. Dadurch kam es zu einer sogenannten Überfinanzierung – die Bank vergab ein Darlehen, das höher war als tatsächlich benötigt.  Dabei vertraute sie der Bonität ihrer Kunden und gab letztlich ein Darlehen aus, das diese nicht bedienen konnten. Jedoch waren die Immobilien nicht so wertvoll wie die Banken annahmen. Die Darlehenssumme wurde an die Betrüger weitergeleitet, welche aus der überhöhten Summe die Kick-Back-Zahlungen an die Käufer finanzierten. Diese wurden als Renovierungs- und Mietkostenzuschüsse getarnt. Nach zwei Jahren stellte sich wenig überraschend heraus, dass die Kredite notleidend wurden, die Käufer hatten schließlich kein Eigenkapital, um sie zu bedienen.
Die Bank musste die Kredite kündigen und ihre Forderungen für einen Bruchteil der Darlehenssummen verkaufen. Dadurch sind ihr erhebliche Schäden entstanden. Die Täter hingegen teilten sich einen Gewinn in Höhe von 524.225 €.

Gewerbsmäßiger Betrug

Als Kick-Back-Zahlung versteht man die Rückvergütung eines Teils des gezahlten Betrages aus einem Geschäft zwischen mindestens drei Beteiligten.

Der angegebene Kaufpreis, auf dem die Höhe des Darlehens beruhte, sollte von den Käufern nie in dieser Höhe bezahlt werden. Hätte die Bank Kenntnis über die fehlende Bonität, die tatsächliche Höhe des Kaufpreises und die Kick-Back-Zahlungen gehabt, hätte sie die Kredite nicht vergeben.
Der Bank wurde schlüssig erklärt, dass das Darlehen nur zur Finanzierung des Objektes und eben nicht zur Finanzierung etwaiger Kick-Backs genutzt werden sollte. Die Täuschung über den Verwendungszweck und der daraus entstandene Schaden auf Seiten der Bank führten dazu, dass die Täter wegen mittäterschaftlich begangenem gewerbsmäßigen Betrugs in sechs tatmehrheitlichen Fällen nach § 263 Abs. 5 Strafgesetzbuch verurteilt wurden.

Kick-Back-Masche wird immer noch genutzt

Die Kick-Back-Masche war vor allem in den frühen 2000er Jahren eine oft beobachtete Methode für Betrüger, an Geld zu kommen. Doch nicht nur im Immobilienbereich wird die Methode angewandt. Auch bei Arztüberweisungen wurde schon Kick-Back-Betrug festgestellt. Unter Umständen bedeutet dies eine schlechtere Behandlung der Patienten – in jedem Fall wird ihnen aber die gesetzlich vorgeschriebene freie Arztwahl genommen. Auch bei Bankanlagen wurde die Kick-Back-Methode beobachtet.

Verbraucher als Leidtragende

Opfer des Immobilen-Kick-Back-Betrugs sind aber nicht nur die Banken. Betroffen sind auch die Käufer der Immobilien. Gelockt werden sie mit der Aussicht auf eine Verbesserung der finanziellen Situation, schließlich erhalten sie durch die Rückvergütung (oft dringend benötigte) Liquidität. Im Gegenzug werden sie aber Eigentümer einer völlig überteuerten Immobilie und müssen die Finanzierungskosten eines Kredits bedienen, den sie sich nicht leisten können. Deswegen ist Verbrauchern zu raten, Anbietern, die beim Kauf einer Immobilie mit einer Rückvergütung werben, kein Vertrauen zu schenken.

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