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Neben den bereits benannten speziellen Risiken eines geschlossenen Immobilienfonds, muss ein Berater den Anleger auch über die folgenden allgemeinen Risiken eines geschlossenen Fonds aufklären.

a) Verlustrisiko aus Unternehmensbeteiligung

Da es sich bei einem geschlossenen Fondskonstrukt immer auch um eine Unternehmensbeteiligung handelt, trägt der Anleger (Gesellschafter) nicht nur das Verlustrisiko, sondern je nach Ausgestaltung der Gesellschaft auch das Risiko der persönlichen Haftung. Letzteres stellt bei Beteiligung an deutschen Fondsgesellschaften zwar inzwischen die absolute Ausnahme dar, handelt es sich allerdings um ausländische Gesellschaften, z.B. die französische „Sociéte Civile Immobilière“ (SCI), können bei Insolvenz des Fonds die Anleger für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft in Anspruch genommen werden.

b) Zinsrisiko aus Darlehensverbindlichkeiten

Darüber hinaus trägt der Anleger auch das Zinsrisiko aus dem Bankdarlehen, die geschlossene Fonds in der Regel zusätzlich aufnehmen und die nicht selten 60 % des Gesellschaftskapitals ausmachen.

c) Währungsrisiko aus Auslandsinvestitionen

Investiert der geschlossene Immobilienfonds in ein Objekt außerhalb des Euro-Raumes, kommt ein Währungsrisiko hinzu. Dabei ist zu beachten, dass nicht nur die Gesellschaftsmittel aus Anlagergeldern und Bankdarlehen zur Anschaffung des Objekts in die jeweilige Währung getauscht, bzw. in Euro zurückgetauscht werden müssen, sondern alle Zahlungsströme aus Mietzahlungen, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten etc.

d) Unbekannte Rechtsordnung bei Auslandsinvestitionen

 Ausländische Rechtsordnungen können Regelungen enthalten, die dem Finanzierungskonzept des Fonds einen Strich durch die Rechnung machen und darüber hinaus zu hohen Haftungsrisiken für die Anleger führen können.

Das aktuellste Beispiel dafür ist die spektakuläre Pleite des Wölbern Fonds Frankreich 04. Das Gesamtvolumen der Investition in ein Pariser Bürogebäude betrug 176 Millionen Euro, beteiligt waren knapp 3500 Anleger mit Eigenkapital von 88 Millionen Euro.

Eines der Gründe für die Insolvenz des Fonds war eine spezielle Regelung des französischen Handelsgesetzbuchs. Danach steht den Parteien des Mietverhältnisses hinsichtlich der Miete in regelmäßigen Abständen ein sog. Revisionsrecht (Mietanpassungsklausel) zu. In diesem Fall konnte der Mieter des Objekts, die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young, unter Berufung auf dieses Gesetz von der Fondsgesellschaft erhebliche Mietreduzierung verlangen. Da der Fonds dieser Forderung nicht entsprochen hatte, stellte Ernst & Young die Mietzahlungen ein und forderte darüber hinaus Rückzahlung bereits überzahlter Miete.

Es bestand sogar die Gefahr, dass die Mietrückzahlungsrückstände in Millionenhöhe von den Fondsanlegern persönlich gezahlt werden müssten. Denn diese beteiligten sich an einer ihnen unbekannten französichen „Sociéte Civile Immobilière“ (SCI). Diese ist vergleichbar mit der deutschen Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GBR). In beiden Gesellschaftsformen haften die Gesellschafter für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft mit eigenem Vermögen. In Deutschland werden geschlossene Immobilienfonds in Form einer GbR schon seit über 15 Jahren nicht mehr aufgesetzt. Auch im Fall Frankreich 04 sollte das Risiko der persönlichen Inanspruchnahme der Anleger durch so genannte „Non-Recourse“-Klauseln ausgeschlossen werden. Demnach sollten alle Vertragspartner des Fonds mit dieser Klausel beschränkt werden, ihre Ansprüche nur gegenüber der Gesellschaft und nicht auch gegenüber den einzelnen Gesellschaftern geltend zu machen. Tatsächlich wurde diese Klausel in keinen der Verträge aufgenommen.

Über all diese Risiken waren die Anleger nicht hinreichend aufgeklärt. An dieser Stelle wird deutlich, dass die Beteiligung an Anlageobjekten, die dem ausländischen Recht unterliegen, nicht nur mit dem Risiko des Totalverlustes der Einlage behaftet sein, sondern darüber hinaus existenzbedrohende Züge annehmen kann.

e) Unwägbarkeiten aus politischen Verwerfungen, Naturkatastrophen und Terrorismus

Hinzu müssen sich Anleger in geschlossenen Immobilienfonds auch über Risiken aus politischen Verwerfungen (insbesondere bei Objekten im Ausland), Naturkatastrophen und zunehmend aus Terrorismus bewusst sein.

Grundsätzlich gilt, dass der Berater dem Kunden bestimmte Tatsachen auch ungefragt offenlegen muss. So muss der Kunde z.B. über die wirtschaftlichen Verhältnisse der Anlagegesellschaft aufgeklärt werden. Existieren zwischen den Projektbeteiligten kapitalmäßige und personelle Verflechtungen, so muss der Kunde auch dies erfahren. Gleiches gilt für bestehende oder potentielle Interessenkollisionen.

Geschädigten Anlegern stehen folgende Optionen zur Verfügung:

Schadensersatz verlangen

Wenn Sie bei Ihrer Beteiligung an einem geschlossenen Fonds Verluste erlitten haben, können Sie häufig Schadensersatz verlangen. Ihre Ansprüche richten sich dabei weniger gegen die Fondsgesellschaft selbst (diese ist meist insolvent), sondern in erster Linie gegen den Anlageberater bzw. gegen die beratende Bank.

Denn Ihre Anlageentscheidung beruhte meist auf einer Empfehlung. Für die Güte dieser Empfehlung tragen die Berater umfassende Verantwortung. Da die Investitionsentscheidung folgenschwer sein und bei einer Insolvenz des Fonds sogar zu einem Totalverlust des Kapitals führen kann, sind auch die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Beratung hoch.

Kann der Bank oder dem Anlageberater ein Beratungsfehler nachgewiesen werden, sind diese in der Regel verpflichtet, den Ihnen dabei entstandenen Schaden zu ersetzen.

Die Ansprüche auf Schadensersatz können idealerweise außergerichtlich durchgesetzt werden. Da in diesem Fall stets ein Vergleich geschlossen wird, muss auch der Anleger etwas nachgeben und auf einen Teil seiner Forderungen verzichten. Im Gegenzug bleibt ihm eine gerichtliche Auseinandersetzung erspart.

Weigert sich die beratende Bank oder der Anlageberater Schadensersatz zu leisten, bleibt nur der Gang vors Gericht. Bei einer kompetenten Prozessführung können sämtliche Verluste wieder eingeholt werden. Darüber hinaus steht Ihnen ein Anspruch auf Zahlung des entgangenen Gewinns hinsichtlich des in dem Fonds gebundenen Kapitals zu.

Fehlerhaft beratene Anleger haben grundsätzlich folgende Ansprüche:

• Rückgewähr des eingezahlten Kapitals
• Entgangener Gewinn (Verzinsung der Einlage)
• Freistellung von Ansprüchen Dritter
• Freistellung von Rückforderungsansprüchen
• Freistellung von eventueller Nachhaftung

Beteiligung widerrufen

Erfolgte eine Beratung ordnungsgemäß bzw. eine fehlerhafte Beratung lässt sich nicht nachweisen, kommt ein Anspruch auf Schadensersatz nicht in Betracht. Zuweilen besteht dennoch zumindest die Möglichkeit eines vorzeitigen Ausstiegs. Die Fondsbeteiligung kann nämlich auch Jahre nach Abschluss noch widerrufen werden. Voraussetzung dafür ist, dass der Beteiligungsvertrag eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung enthält. Das war gerade bei Beteiligungsverträgen, die in dem Zeitraum zwischen 2002 und 2010 abgeschlossenen wurden, der Fall (vgl. etwa BGH, Urteil vom 18.03.2014 – II ZR 109/13).

Zwar erhält der Anleger nach einem Widerruf seiner Beteiligung nicht das gesamte eingesetzte Kapital zurück, jedoch kann er mit sofortiger Wirkung aus dem Fonds aussteigen und muss nicht auch noch künftige Verluste hinnehmen.

Besonders interessant ist diese Möglichkeit für Ratensparer, d.h. für solche Anleger, die ihre Beteiligung nicht auf einmal, sondern durch monatliche Zahlungen leisten. Diese brauchen nach einem Widerruf nicht mehr gutes Geld schlechtem Geld hinterherzuwerfen.

Dabei initiiert eine Kapitalverwaltungsgesellschaft die Gründung eines Unternehmens, das ausschließlich die Entwicklung eines Bauprojektes oder den Kauf bestehender Immobilien und deren anschließende Bewirtschaftung zum Zweck hat. Die erforderlichen Mittel werden zum Teil bei Anlegern akquiriert. Allerdings kaufen die Anleger keine Aktie, sondern treten der Unternehmung als Gesellschafter bei. Neben den Anlegergeldern wird das Projekt regelmäßig auch durch Bankdarlehen finanziert. Kommt das erforderliche Kapital zusammen, wird die Gesellschaft geschlossen, weitere Gesellschafter werden nicht mehr aufgenommen.

Die Erfolgsbilanz der Fondsprojekte ist bisher leider ernüchternd. Eine breit angelegte Untersuchung von „Finanztest“ ergab, dass 1139 geschlossene Fonds, die seit 1972 aufgelegt wurden, für Ihre Anleger insgesamt Verluste in Höhe von 4,3 Milliarden Euro eingefahren hatten. In Prospekten prognostiziert wurde indes ein Gewinn in Höhe von 15,4 Milliarden Euro.