Kreditwiderruf von Immobiliendarlehen aus 2009 über 200.000 Euro

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Ich lese gerade Ihre Mitteilung im Internet. Weil ich mir überlege, ob ich noch rechtzeitig im Mai 2016 meinen Kreditwiderruf ausüben sollte entstehen für mich vorher noch einige Fragen, die ich mir erlaube bei Ihnen anzufragen.

Was passiert denn dann, wenn die Sparkasse meinen Widerruf, so wie in vergleichbaren Fällen, einfach zurückweist. Muss ich dann nach einem eingereichten Kreditwiderruf meine seitherigen Schuldendienst von 900,– Euro trotz Eintritt als Rückge-
währungsvertrag weiterzahlen oder könnte ich diese schadlos einstellen? Ich werde dann meine beiden Verträge zusenden und weiteres prüfen lassen wollen.

Zinsanpassung nach Ablauf der Festzinsbindung

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Sehr geehrte Damen und Herren, ich hatte Ende 2006 zwei Darlehensverträge geschlossen, einen mit variablem Zins (Darlehen bereits getilgt) und den 2. mit festem Zins, welcher Ende 2015 abgelaufen ist und seitdem variabel läuft. Wenn ich hier nun bei Ihnen die Widerrufsbelehrungen prüfen lasse und angenommen auch die Widerrufsbelehrung falsch wäre, so wäre innerhalb von 30 Tagen die Restschuld fällig.
Das Risikobegrenzungsgesetz wurde erst im Jahre 2008 – also nach Vertragsschlusses eingeführt.
Da keine Anschlussfinanzierung Prolongationsangebot seitens der Bank vor Ablauf des festgeschriebenen Zinssatzes erfolgt ist, läuft der Rest des Darlehensbetrages derzeit mit variablen Zinsen und nun noch dazu mit einem nicht marktüblichen Zinssatz. Als Verbraucher bei der Bank bin ich noch dazu benachteiligt, gerade jetzt durch einen kurzfristigen finanziellen Engpass, wo mir auch die Bank nun nicht entgegenkommt.
Nun habe ich hier folgendes im Gesetz gelesen:
§ 498 Abs. 3 wurde wie folgt gefasst:
„Bei Immobiliardarlehensverträgen gilt Absatz 1 mit der Maßgabe, dass der Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise und mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug sein muss.”
Ist das also richtig, das das neue Risikobegrenzungsgesetz für mich dauerhaft ausgeschlossen bleibt (aufgrund des Vertragsabschlusses vor dieser Änderung)?
Und wenn ich keine andere neue Bank finde, mit der ich dann das Darlehen umschulden kann, weiterhin mit steigenden Zinsen rechnen muss, da der jetzige Zinssatz ja variabel ist), so dass die monatliche Rate für mich unzumutbar weiter ansteigen kann und ich dann das volle Risiko habe, also Gefahr laufen kann, wenn es zu noch weiteren finanziellen Engpässen kommt, dass die Bank dann bei kurzfristigem Zahlungsengpass noch einfacher kündigen kann?
Vielleicht können Sie im Vorfeld Auskunft dazu geben.

Immobilienfonds

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Welche Kosten kommen auf mich zu?

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Unsere Erstberatung und Prüfung der Erfolgsaussichten führen wir kostenfrei durch. Ist die Sache erfolgsversprechend und übernimmt Ihre Rechtsschutzversicherung die Kosten nicht, bieten wir unterschiedliche Vergütungsmodelle an. Möglich ist auch die Vereinbarung eines Erfolgshonorars. In jedem Fall haben Sie zu jedem Zeitpunkt die volle Kostentransparenz.

Zahlt die Rechtsschutzversicherung für den Rechtsstreit?

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Anders als viele Anleger glauben, werden die Kosten von Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Falschberatung bei geschlossenen Fonds von vielen Rechtsschutzversicherungen übernommen.

Voraussetzung ist, dass die Rechtsschutzversicherung länger als drei Monate vor Zeichnung der Beteiligung bestand und

ein entsprechendes Versicherungs-Modul abgeschlossen wurde.

Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit geschlossenen Fonds unterfallen dem allgemeinen Modul Privatrechtsschutz bzw. Vertragsrechtsschutz. Nur bei einem expliziten Ausschluss entsprechender Verfahren entfällt der Deckungsschutz. Ein solcher Ausschluss ist jedoch in vielen älteren Policen nicht vorhanden bzw. nicht wirksam vereinbart. Zwar enthalten viele Policen scheinbare Ausschlussklauseln, jedoch sind diese Klauseln für Versicherungsnehmer häufig dermaßen intransparent, dass sie bereits von unterschiedlichen Oberlandesgerichten (z.B. OLG München – Az.: 29 U 589/11 und OLG Frankfurt – Az.: 7 U 102/11) als unwirksam angesehen wurden.

Dies gilt nach der Rechtsprechung des BGH (Az. IV ZR 84/12 und IV ZR 174/12) auch für sog. „Effektenklausel“ und „Prospekthaftungsklausel“, die Karlsruhe als nicht hinreichend bestimmt einstufte.

So wurde etwa vom BGH mit Urteil vom 8. Mai 2013 – IV ZR 84/12 die folgende, in älteren Versicherungspolicen regelmäßig anzutreffende Klausel für nichtig erklärt.

“Rechtsschutz besteht nicht für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen
…
3.2.6 in ursächlichem Zusammenhang mit:
1. …;
2. der Anschaffung oder Veräußerung von Effekten (z.B. Anleihen, Aktien, Investmentanteilen) sowie der Beteiligung an Kapitalanlagemodellen, auf welche die Grundsätze der Prospekthaftung anwendbar sind (z.B. Abschreibungsgesellschaften, Immobilienfonds);

In jedem Fall sollten die Rechtsschutzpolicen im Einzelfall überprüft werden – denn häufig wird der Deckungsschutz von den Rechtsschutzversicherungen zu Unrecht verwehrt.

Was versteht man unter der Prospekthaftung bei geschlossenen Fonds?

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Der Prospekt eines geschlossenen Fonds ist für den Anleger eine wichtige Informationsquelle. Anhand des Prospekts erfährt der Anleger, wer der Emittent ist und um welche Investition es sich eigentlich handelt.

Zwar ersetzt ein Prospekt kein persönliches Beratungsgespräch, dennoch vertraut der Anleger auf die schriftlichen Produktinformationen und macht diese zu seiner Entscheidungsgrundlage. Enthält ein Prospekt unrichtige oder irreführende Angaben, werden z.B. erkennbare Risiken verharmlost oder gänzlich ausgeblendet, kann ein Anleger, der auf die Richtigkeit des Prospekts vertraut hat, Schadensersatz beanspruchen.

Bei der Prospekthaftung ist zu unterscheiden zwischen der Prospekthaftung im engeren und der Prospekthaftung im weiteren Sinne.

Prospekthaftung im weiteren Sinne

Der Prospekthaftung im weiteren Sinne unterfallen Bankberater und Anlagevermittler, die sich den Inhalt des Prospekts zu eigen machen und die sich bei der Aufklärung des Anlegers der Informationen des Prospekts bedienen. Verwendet also der Berater ein fehlerhaftes Prospekt und wird auf der Grundlage dieses Prospekts eine unvorteilhafte Anlageentscheidung getroffen, kann der Berater aus diesem Grund zu Verantwortung gezogen werden.

Prospekthaftung im engeren Sinne

Die Prospekthaftung im engeren Sinne richtet sich gegen die unmittelbar Prozessverantwortlichen. Dazu gehören die Fondsinitiatoren, die Manager, die Prospektgestalter und die übrigen mit der Erstellung und Herausgabe verantwortlichen Personen. Der Haftung unterliegen auch berufliche Sachkenner, sofern sie nach außen erkennbar an der Auflage des Verkaufsprospekts mitwirken und dabei ein besonderes Vertrauen für sich beanspruchen.

Möglich sind etwa folgende Prospektfehler:

  • Fehlende oder unvollständige Aufklärung über die Risiken der Kapitalanlage (z.B. Totalverlustrisiko bei Insolvenz, unzureichende oder fehlende Sicherheiten, herkömmliche Marktrisiken, Rückzahlungspflichten von Ausschüttungen, Haftung des Anlegers, Aussetzung von Anteilsrücknahmen, Währungsrisiken)
  • Kein Hinweis auf bestehende Interessenkonflikte
  • Verzerrte Darstellungen über die Geschäftszahlen
  • Verschweigen von belastenden Verbindlichkeiten
  • Unrealistische Prognosen
  • Falsche Darstellung von existierenden Haftungsbegrenzungsklauseln (Non-Recourse Klauseln) in den Verträgen des Fonds mit Dritten

Welche Verjährungsfristen gelten bei Kickback-Zahlungen?

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Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verschwiegener Kickback-Zahlungen verjährt in der allgemeinen Verjährungsfrist von drei Jahren Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn der Anleger Kenntnis von dem Schaden erlangt hat und wird gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem die Kenntnis erlangt wurde. In jedem Fall gilt aber eine 10-jährige Verjährungsfrist. Diese beginnt ab dem Zeitpunkt, an dem der Anleger die Beteiligung gezeichnet hat.

Muss die Bank über erhaltene Provisionen aufklären?

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Spricht ein Bankberater Anlageempfehlungen aus, muss er gegenüber dem Kunden grundsätzlich die Provisionen offenlegen, die seine Bank im Zusammenhang mit der Anlageempfehlung erhält. Das gilt insbesondere für verdeckt geflossene Rückvergütungen (Kickbacks), und zwar sowohl für einmalige Abschluss- als auch für wiederkehrende Bestandsprovisionen. Verschweigt die beratende Bank die erhaltenen Kickback-Zahlungen, hat der Anleger einen Anspruch auf Schadensersatz, insbesondere auf die Rückgewähr des Anlagebetrages (BGH Urteil vom 19.12.2006 – AZ: XI ZR 56/05).

Diese Aufklärungspflicht besteht, weil der Bankkunde das Recht hat zu erfahren, ob die Bank sich bei der Vermittlung in einem Interessenkonflikt befindet. Nur ein umfassend aufgeklärter Anleger kann beurteilen, ob die Bank sich bei ihrer Empfehlung an den finanziellen Interessen des Kunden oder aber an ihrem eigenen Provisionsinteresse orientiert. Daher stellt das Verschweigen von Kickback-Zahlungen einen schweren Beratungsfehler dar.

Allerdings trifft diese Aufklärungspflicht nach der Rechtsprechung des BGH nur die Banken. Freie Anlagevermittler müssen ungefragt keine Provisionen offenlegen. Hier geht die Rechtsprechung davon aus, dem Kunden sei von vornherein klar, dass die Vermittlungsleistung an eine Provision geknüpft ist. Eine Ausnahme gilt allerdings dann, wenn die Vertriebsprovision 15% des Investitionskapitals überschreitet. In solchen Fällen ist auch der freie Anlagevermittler verpflichtet, den Kunden über den Erhalt und die Höhe der Provision aufzuklären.

Gelegentlich kommt es vor, dass Banken die Anlageberatung in eine Tochtergesellschaft ausgliedern. Doch auch dieses Outsourcing macht die Tochtergesellschaft nicht automatisch zu einem freien Anlageberater. Wie etwa das OLG Hamm mit Urteil vom 14.07.2011 – I-34 U 55/10 entschied, ist für die Einordnung allein maßgeblich, ob sich die Beratungsgesellschaft aus Kundensicht nach außen als unabhängig darstellt.

Muss ein Anleger die erhaltenen Ausschüttungen zurückzahlen?

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Die meisten Fonds sind als Kommanditgesellschaften konzipiert. Dabei sind die Anleger Kommanditisten und haften nur in Höhe ihrer Einlage. Eine Nachschusspflicht besteht nicht.

Die meisten Gesellschaftsverträge der Fondsgesellschaften sehen jährliche, gewinnunabhängige Ausschüttungen an Kommanditisten vor. Geraten Fonds in wirtschaftliche Schwierigkeiten, droht etwa die Insolvenz, versucht die Geschäftsführung gelegentlich, diese Ausschüttungen wieder zurückzufordern. Dies wird entweder damit begründet, dass die Ausschüttungen als Darlehen gewährt wurden oder aber mit § 172 HGB, wonach ein Kommanditist, sofern an ihn seine Einlage zurückgewährt wurde, verpflichtet ist, diese wieder aufzufüllen.

In beiden Fällen ist die Rückforderung unzulässig. Dies hat der BGH mit Urteil vom 12.03.2013 (II ZR 73/11) festgestellt. Nur wenn der Gesellschaftsvertrag ausdrücklich eine entsprechende Rückforderung vorsieht, kann die Fondsgesellschaft von dem Anleger/Kommanditisten die ausgeschütteten Gelder herausverlangen.

Die Rechtslage ist jedoch anders, wenn die Fondsgesellschaft in die Insolvenz gerät und der Insolvenzverwalter die gewinnunabhängigen Ausschüttungen wieder eintreiben will. Zwar hat der BGH im Verhältnis Kommanditist – Fondsgesellschaft eine Rückforderungspflicht der Gesellschaft ausgeschlossen, dieser Ausschluss gilt jedoch nicht gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft, in dessen Interesse der Insolvenzverwalter handelt. Den Insolvenzgläubigern gegenüber haftet der Kommanditist weiterhin in Höhe seiner Einlage.

Welche Fristen gibt es zu beachten?

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Der Anspruch auf Schadensersatz von Anlegern geschlossener Fonds unterliegt der Verjährung. Ist diese eingetreten, können etwaige Schadensersatzansprüche nicht mehr geltend gemacht werden.

Die Bestimmung von Verjährungsfristen ist in höchstem Maße einzelfallabhängig und häufig besonders kompliziert. In vielen Haftungsprozessen entscheidet allein diese Frage über Erfolg und Niederlage.

Regelmäßige Verjährungsfrist – drei Jahre

Grundsätzlich gelten für Schadensersatzansprüche gegen die beratende Bank oder den Anlageberater allgemeine Verjährungsfristen. Danach verjähren Schadensersatzansprüche drei Jahre nach Ablauf des Jahres, in dem der Anleger Kenntnis von der Falschberatung und den einzelnen Beratungsfehlern erlangt hat oder hätte erlangen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB).

Die Besonderheit dabei ist, dass die Verjährung für jeden einzelnen Beratungsfehler gesondert bestimmt werden muss. Es kann also sein, dass obwohl es nur eine Beratung gegeben hat, in diesem Zusammenhang unterschiedliche Verjährungsfristen gelten.

Hat der Anleger beispielsweise am 19.12.2008 von dem Währungsrisiko bei Fremdwährungskrediten erfahren, so wäre ein darauf gestützter Schadensersatzanspruch mit Ablauf des 31.12.2011 verjährt. Sollte aber der Anleger erst im Laufe des Jahres 2013 von der Möglichkeit der Rückforderung der Ausschüttungen und der Haftung von Kommanditisten erfahren haben, so wären diesbezügliche Schadensersatzansprüche noch bis zum 31.12.2016 verfolgbar.

Sehr umstritten ist die Frage, wann von der maßgeblichen Kenntnis des Anlegers ausgegangen werden kann. Zu beachten ist ferner, dass bereits ein sog. Kennenmüssen ausreicht, damit die Verjährung zu laufen beginnt. So sollte etwa ein Anleger die Qualität der Beratung spätestens dann hinterfragen, wenn er die Mitteilung erhält, dass dem Fonds eine Insolvenz droht.

Hier ist eine Betrachtung des Einzelfalls unabdingbar. Die Frage der Verjährung sollte nicht auf die leichte Schulter genommen werden.

Endgültige Verjährung – 10 Jahre

Zu beachten ist hier schließlich die absolute Verjährungsfrist von 10 Jahren. Ein Anspruch wegen fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit geschlossenen Fonds verjährt spätestens 10 Jahre taggenau gerechnet ab dem Zeitpunkt der Falschberatung. Die Kenntnis des Anlegers von dem Beratungsfehler ist dabei irrelevant.

Hemmung der Verjährung

Die Verjährung kann entweder durch die Erhebung der Klage oder durch die Stellung eines Güteantrags bei einer staatlich anerkannten Gütestelle. Gerade bei der Stellung dieser Güteanträge ist Sorgfalt geboten. In diesem Zusammenhang haben sich einige Anlegeranwälte nicht gerade mit Ruhm bekleckert. Die in einem Massenverfahren gestellten Musteranträge kanzelte der BGH kürzlich als zu unbestimmt ab, mit dem Ergebnis, dass die Verjährung nicht gehemmt wurde und die Schadensersatzansprüche verjährt sind.