Immobiliengesellschaft gründen und betreiben- Gründung Immobiliengesellschaft

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  • Immobiliengesellschaft gründen: Bundesweit mit Anwalt

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Telefonische Erstberatung

Immobiliengesellschaft, Wohnungsunternehmen gründen

Sie planen eine Immobiliengesellschaft  zu gründen, um Steuervorteile nutzen zu können?  Sie möchten wissen, wie dabei genau vorzugehen ist? Wir beantworten die zentralen Fragen.

Wer Immobilien vermietet oder vermarktet und dadurch Erträge erwirtschaftet, der hat diese i.d.R. mit seinem persönlichen Steuersatz (bis 45 Prozent) zu versteuern. Wenn Sie für Ihre Immobilie(n) allerdings eine Immobiliengesellschaft gründen, können Sie den Steuersatz deutlich senken.

Eine Immobiliengesellschaft ist als Kapital- oder Personengesellschaft möglich. Beliebt sind insbesondere die UG oder GmbH.

Wir gründen Ihre Immobiliengesellschaft – Sie konzentrieren sich alleine auf Ihr Geschäft.

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Immobiliengesellschaft  Gründung

Inhaltsverzeichnis

Steuern, Kosten

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Sie können Ihre Gesellschaft direkt online gründen, online eine kostenfreie Erstberatung reservieren oder uns eine Nachricht schicken.

Kostenfreie Erstberatung

Sie erhalten eine umfassende kostenfreie Erstberatung zur Gründung Ihrer Gesellschaft. Bei diesem Gespräch klären wir Ihre offenen Fragen und beraten Sie zu den wichtigsten Grundthemen einer Gründung wie der richtigen Rechtsform oder den Kosten und dem Ablauf einer Gründung.

Gründung Ihrer Gesellschaft

Wir begleiten Sie von der anwaltlichen Gründungsberatung, der Erstellung eines individuellen Gesellschaftsvertrags, über die Organisation der Handelsregisteranmeldung bis hin zur Markenanmeldung, der Erstellung Ihrer Steuer- und Gewerbeanmeldung und der Übernahme Ihrer Buchhaltung.

Überblick Immobiliengesellschafts Gründung

GmbH, UG und AG sind etablierte Gesellschaftsformen und im Rechtsverkehr anerkannt. Sie zählen zum Standardrepertoire der deutschen Gründerszene.

  • Ihre Gesellschafter haften nicht privat und können so ihr unternehmerisches Risiko reduzieren
  • Insbesondere die Rechtsform der GmbH und AG haben wegen ihres soliden Stammkapitals ein sehr hohes Renommee.

 

Pakete GmbH

GmbHStartUP

€319,–zzgl. € 60,61 USt.

  • Begleitung der notwendigen Schritte Ihrer Gründung.

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  • Für Gründer, die den gesamten Prozess abgeben wollen: wir kümmern uns um alles. Steuerspar- und Asset-Protection Beratung sowie Steuer- und Gewerbeanmeldung inklusive.

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Was ist eine Immobiliengesellschaft?

Immobiliengesellschaften widmen sich meist der Vermietung oder Vermarktung von Immobilien, oft sind sie auch in der Finanzierung und Erschließung tätig. In der Praxis besonders relevant sind die so genannten Vermietungsgesellschaften.

Private Vermieter, die z.B. eine UG oder GmbH als Vermietungsgesellschaft gründen, können ihren Steuersatz deutlich reduzieren. Sie zahlen auf die Mieten nur die Körperschaftssteuer (15 %) sowie den  Solidaritätszuschlag  (5,5 % zusätzlich).

Arten von Immobilienunternehmen  

Neben Wohn- oder Privatimmobilien gibt es such gewerbliche Immobilien sowie Nichtwohngebäude. Wenn Sie eine Immobiliengesellschaft gründen, müssen Sie sich darüber klar werden, welche Art von Immobilien diese halten soll. Man unterscheidet isnbesondere:

  • Privatimmobilien, wie Wohnhäuser und Wohnungen
  • Gewerbeimmobilien, wie Geschäfts- oder Büroräume, Gastronomieräume usw. und
  • sonstige Nichtwohngebäude wie Hochschulgebäude, Schulen, Gebäude mit Sporteinrichtungen, Kirchen und Kulturstätten, Theater usw.

Gründungs-Kostenrechner

Unsere Preise sind FESTPREISE - berechnen Sie Ihr Endhonorar schon jetzt:

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Sie können unser Honorar bei Verwendung einer Satzung als Betriebsausgabe VON DER STEUER ABSETZEN.

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Ziele der Gründung

  • 1. Ziel

    Steuervorteile bei Immobiien sichern

    Für Mieteinnahmen aus Immobilien fällt normalerweise der persönliche Einkommenssteuersatz  an, nicht selten ist dies fast die Hälfte der Einnahmen.


    Mit einer Immobiliengesellschaft sind hohe Steuerersparnisse möglich. Bei einer Immobilien-GmbH fällt für die Einnahmen  z.B. nur der Körperschaftsteuersatz von 15 Prozent zzgl. Soli an.


    Grunderwerbsteuer,  Notarkosten und Steuern auf den Verkaufs-Gewinn sollten aber bedacht werden.     Auch eine zehnjährige Spekulationsfrist, wie bei Gewinnen aus privaten Immobilien-Veräußerungen, gilt nicht.

  • 2. Ziel

    Rechtssichere Gründung vom Anwalt

    Die Gründung einer Immobiliengesellschaft  sollte rechtssicher vonstatten gehen. Der Gründungsprozess  – von der Gründungsberatung und der Erstellung des  Gesellschaftsvertrages bis hin zur Handelsregistereintragung – sollte anwaltlich begleitet sein.  Die  Gründung mit uns entlastet Sie auch von vielen Formalitäten.

    2. Ziel

Vorbereitung der Gründung

Wenn Sie eine Immobiliengesellschaft gründen möchten, ist vorab zu klären, ob dies sinnvoll ist und welche Rechtsform sich anbietet.

  • Denkbar ist nicht nur die GmbH, sondern zum Beispiel auch die UG, AG oder eine Personengesellschaft.
  • Wichtig für die Entscheidung ist, wie hoch Ihre Immobilieneinkünfte und Ihr Einkommensteuersatz sind. Dem sind die Kosten  gegenüberzustellen, die im Zusammenhang mit der  Gründung einer Immobiliengesellschaft anfielen.
  • Entscheidend für die Höhe Ihrer Steuerersparnisse ist z.B. auch, ob Sie Gewinnausschüttungen vornehmen wollen.  

Die nachfolgenden Gründungs-Schritte sind  zu durchlaufen.

Immobilien-GmbH oder UG gründen in 11 Schritten – Ablauf der Gründung Schritt für Schritt

Überblick Ablauf der UG oder GmbH-Gründung

Eine Immobilien GmbH oder UG-Gründung läuft wie folgt ab:

1. Kostenfreie Erstberatung – u.a.  Rechtsformwahl

2. Gründungsberatung vom Anwalt

3. Überprüfung des Firmennamens

4. Individuelle Erstellung der Gründungsunterlagen – insbesondere Gesellschaftsvertrag

5. Notarielle Beurkundung

6. Eintragung in das Transparenzregister

7. Eröffnung Geschäftskonto und Einzahlung Stammkapital durch Sie

8. Eintragung  ins Handelsregister

9. Abschlussgespräch

10. Erstellung der Eröffnungsbilanz

11. Erstellung der Steuer- und Gewerbeanmeldung

11 Schritte zur GmbH

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Exkurs: Transparenzregister

Wegen des Geldwäschegesetzes (GwG) müssen die meisten Gesellschaften in das Transparenzregister eingetragen werden. In der Regel sind hier die Geschäftsführer gefragt.

Als wirtschaftlich Berechtigte werden Gesellschafter mit Anteilen von über 25 % eingetragen, i.Ü.  die an Abstimmung oder Erfolg Beteiligten.

Wird die Eintragung “vergessen”, drohen hohe Bußgelder bis zu 150.000 €.

Gerne unterstützen wir Sie auch bei Eintragung ins Transparenzregister. Schnell, rechtssicher und zu einem Festpreis.

Mehr zum Transparenzregister

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Vor- und Nachteile der Gründung einer Immobilien-GmbH oder UG

Vorteile

  • Ausschluss Ihrer persönlichen Haftung

    Ihr Privatvermögen ist geschützt. Für Verbindlichkeiten steht nur  die UG oder GmbH gerade (§ 13 GmbHG).

  • Eigener Firmenname

    Die Gesellschaft tritt im Rechtsverkehr selbständig auf und Geschäfte werden  unter dem Firmennamen geschlossen.

  • Steuerersparnisse und finanzielle Vorteile

    Kapitalgesellschaften zahlen nur Körperschaftssteuer von 15 Prozent, statt der  höheren Einkommenssteuer, eine erhebliche Steuervergünstigung, 

  • Ein-Mann-GmbH/UG möglich

    Bei einer UG oder GmbH benötigen Sie keine weiteren Gesellschafter. So können Sie auch ganz alleine gründen.

Nachteile

  • Kostenaufwändige Gründung

    Die Gründung einer GmbH, erst recht einer AG, erfordert eine hohe Stammeinlage.

    Auch für die Immobilien selbst fallen hohe Kosten an, sofern sie neu angeschafft werden müssen. Mehrere hunderttausend Euro sind auf jeden Fall zu veranschlagen. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen ggf. Maklerkosten, Grunderwerbssteuer sowie Notarkosten und Kosten für den Grundbucheintrag an. Sie summieren sich in NRW auf rund 12 Prozent des Kaufpreises on top.

  • Nicht lohnend bei geringen Einnahmen

    Für eine Immobiliengesellschaft werden Gründungskosten und laufende Kosten fällig, die sich nur bei höheren Einnahmen lohnen.

  • Unternehmerpflichten

    Als Unternehmer treffen Sie erhöhte Pflichten und es ist Vorsicht vor verdeckten Gewinnausschüttungen geboten.

Durchschnittiche Dauer der Gründung

GmbH gründen - das ist die Dauer

Die Mindest-Gründungsdauer einer GmbH oder UG beträgt 8 Tage. Im Regelfall nimmt die Gründung  indes eher 21 Tage in Anspruch – von der Gründungsberatung bis hin zur Eintragung ins Handelsregister. Je nach Fall können diese Zeiten abweichen.

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Steuern einer Immobiliengesellschaft

Die Steuervorteile sind der Hauptgrund für die Gründung einer Immobiliengesellschaft. Ob ihre Gesellschaft auch von der Gewerbesteuer befreit wird entscheidet das Finanzamt nach Ermessen. Als Gründer müssen Sie dazu einen Antrag  stellen. Hat die GmbH nur Einnahmen aus Vermietungen bzw. Verpachtungen, ist die  Gewerbesteuerbefreiung i.d.R. möglich. Hat sie aber daneben andere Einnahmen aus operativer Tätigkeit, so scheidet die Befreiung aus. Aktien und Termingeschäfte werden nicht als Umsatz gewertet, sind aber natürlich ihrerseits zu versteuern.

Vorsicht vor dem Verkauf mehrerer Objekte: Werden in engem zeitlichen Zusammenhang binnen fünf Jahren mehr als drei verkauft, so gilt dies als  gewerblicher Grundstückshandel! Es wird dann Gewerbesteuer fällig. Ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Fertigstellung, Erwerb oder Modernisierung und Veräußerung kann auch dann bestehen, wenn Objekte fünf bis zehn Jahre gehalten werden. Insbesondere wenn in dieser Zeit mehr als sieben verkauft werden und zwar von einem Branchenprofi (z.B. Architekten, Bauunternehmer).

Sind Sie aber z.B. Vermieter, wird dies als Grundbesitznutzung und Vermögensverwaltung gewertet und damit nicht als gewerbliche Tätigkeit. Es fällt dann keine  Gewerbesteuer an. Anders ist das, wenn Sie zusätzlich wirtschaftlich agieren, z.B. auch Baumaßnahmen, Instandsetzungen usw. durchführen. Ist dies der Fall, kann z.B. die Einschaltung einer Hausverwaltung helfen, Probleme mit dem Finanzamt zu vermeiden.

Wer bei der Einkommensteuer einen hohen oder den Spitzensteuersatz zahlt, profitiert meist von einer Immobiliengesellschaft. 

Gewinne sollten nicht ausgeschüttet, sondern z.B. reinvestiert werden. Wenn Gesellschafter  Gewinnausschüttungen bekommen, fällt Abgeltungssteuer (25 %) an.

Gewerbesteuerpflicht entfällt nur bei sofortigem Beginn der Grundstücksverwaltung

Wenn die Immobiliengesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet, ist auf Antrag eine erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) möglich. Erträge aus Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes können so komplett von der Gewerbesteuer befreit werden.

Nach einem Urteil des  Bundesfinanzhofs ist die Befreiung allerdings nur dann möglich, wenn die neu gegründete Kapitalgesellschaft umgehend  mit der Verwaltungstätigkeit beginnt (Az. III R 7/19). Sie darf sich nach der Gründung damit also nicht erst monatelang Zeit lassen.

Eine ausschließliche Grundbesitzverwaltung wird steuerlich dann nicht anerkannt, wenn die Gesellschaft entweder zu Beginn des Erhebungszeitraums noch keinen Grundbesitz erworben hat und verwaltet oder wenn sie diese Tätigkeit vor Ablauf des Erhebungszeitraums beendet, den Grundbesitz z.B. schon verkauft hat.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte eine GmbH ihre Immobilien zwar noch im Jahr ihrer Gründung, aber erst mehrere Monate nach ihre Eintragung  in das Handelsregister erworben. Die für das Gründungsjahr beantragte erweiterte Gewerbesteuerkürzung sei ihr deshalb zu versagen, so das Gericht.

Die GmbH oder UG wird wie jede  Kapitalgesellschaft besteuert. Es fallen insbesondere an:

  • Körperschaftssteuer in Höhe von 15%
  • Solidaritätszuschlag in Höhe von 0,825%
  • ggf. Gewerbesteuer bei durchschnittlich 15%
  • ggf. Umsatzsteuer bei 7% bzw. 19%
  • Bei Gewinnausschüttungen die Kapitalertragssteuer mit Solidaritätszuschlag zu 26,5%
Mehr Infos zur Steuer der GmbH

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Immobilien in der vermögensverwaltenden Gesellschaft

Immobilien nicht privat zu halten, sondern sie in eine vermögensverwaltende GmbH oder Holding zu überführen, kann eine Reihe von Vorteilen haben. Mehr zu den Voraussetzungen und Möglichkeiten lesen Sie unter dem nachfolgenden Link.

Immobilien in vermögensverwaltender Gesellschaft

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Kosten der GmbH Gründung

Übersicht der Pakete

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€319,–zzgl. € 60,61 USt.

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GmbHRechtssicher

€1.019,–zzgl. € 193,61 USt.

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€1.379,–zzgl. € 262,01 USt.

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GmbH Kosten im Überblick

Bei der Gründung entstehen die folgenden Kosten:

BeschreibungKosten (Nettobeträge)
GründungskostenRechtsformberatung, Gründungsberatung sowie Abschlussberatung, Erstellung Gesellschaftsvertrag und Gründungsurkunden, Organisation der Gründung, Vertretung während des gesamten Gründungsprozesses, Firmenprüfung durch die IHK, Geschäftsführervertrag, Eröffnungsbilanz und Erstellung der Gewerbe- und steuerlichen Anmeldung, der USt.-ID Beantragung sowie VertragsunterlagenFestpreis: 319,– € (“Gründungspaket START-UP”), 1.019,– € (“Rechtssicher”) oder 1.379,– € (“Rechtssicher PLUS”)
BeurkundungskostenNotarielle Beurkundung des Gesellschaftsvertrages und übrigen Gründungsunterlagen. Durch vorherige Gründungsberatung, Erstellung des Gesellschaftsvertrags und der Gründungsunterlagen auf Grundlage eines Festpreises sparen Sie ggf. deutlich höhere Kosten einer Vertragsgestaltung durch den Anwalts-Notar auf Grundlage des RVG oder bei Abrechnung auf StundenbasisDurchschnittlich zwischen 280,- (Musterprotokoll) und 835,- € (Individuelle Satzung)
IHK Überprüfung FirmennameSoweit die zuständige IHK / HWK ein Vorabstellungnahmeverfahren durchführt, führen wir für Ihre zu gründende Gesellschaft ein Prüfungsverfahren bei Ihrer IHK /HWK. Dies soll zeigen, ob gegen den Namen firmenrechtliche Bedenken bestehen. So werden Verzögerungen bei der Handelsregistereintragung vermieden und kann Ihnen wettbewerbsrechtliche Streitigkeiten mit anderen Firmen vor Ort ersparen. Das Vorabstellungnahmeverfahren ist in manchen Städten oder Gemeinden kostenpflichtig (z. B. in Berlin).Kostenfrei, ausnahmsweise in manchen Städten/Gemeinden ab 45,- €
HandelsregistereintragungRegelmäßig zwischen 170,- € und 240,- €
GewerbeanmeldungJe nach Stadt/Gemeinde 10,- bis 60,- €
Steuerliche AnmeldungKostenfrei
IHK BeitragAb 115,- €
Eintrag TransparenzregisterEintragung der Gesellschaft und “wirtschaftlich Beteiligten” ins Transparenzregister.Bestandsmandanten: 99,- €. Neumandanten: 119,- €.
Transparenzregister erhebt keine Eintragungsgebühr. Danach jährliche Führungsgebühr von 20,80 €.

Gründung  zum Festpreis

Unser anwaltliches Honorar ist dabei ein einmaliger Festbetrag: weitere Kosten werden für Sie nicht anfallen. Insbesondere werden Sie

  • keine höhere anwaltliche/notarielle Gebühr nach RVG für die Gründungsberatung sowie die Abschlussberatung
  • keine höhere anwaltliche/notarielle Gebühr nach RVG für die Erstellung Ihres individuellen Gesellschaftsvertrages
  • keine höhere anwaltliche/notarielle Gebühr nach RVG für die Organisation Ihrer Gründung/Ihre Vertretung während des Gründungsprozesses
  • keine höhere notarielle Gebühr nach GNotKG für die Erstellung der Gründungsunterlagen (Gesellschafterbeschlüsse usw.)

zahlen müssen. Diese Kosten stehen nicht von Anfang an fest und können sehr stark ausufern. Bei uns bleibt es bei einem Festhonorar, das unabhängig von der Komplexität oder Langwierigkeit Ihres Falles ist (Preistransparenz).

Gründungskosten steuerlich absetzbar

Sparen Sie nicht an der falschen Stelle – eine anwaltlich begleitete und rechtssichere Gründung hilft Ihnen, Aufwand und später viel Zeit und Geld zu sparen. Beachten Sie allerdings, dass die Gründungskosten als berechtigte Betriebsausgabe bei der Verwendung eines Individuellen Gesellschaftsvertrages in voller Höhe steuerlich absetzbar sind. Da die Erstellung eines individuellen Gesellschaftsvertrags selbstverständlich Teil unserer Gründungsdienstleistung ist, werden Sie im Ergebnis mindestens 25% (Mindeststeuersatz) Ihrer Gründungskosten wieder einsparen.

Rabatt für GmbH Seriengründer oder Holdings

Oftmals werden mehrere GmbH gegründet. Das geschieht vor allem bei Seriengründern oder bei der Errichtung mehrer Gesellschaften im Rahmen eines Holdingmodells. In diesem Fall gewähren wir ab der zweiten Gesellschaft einen Rabatt von 20 % auf unseren jeweils gültigen Festpreis.

Erfahrungen & Bewertungen zu KRAUS GHENDLER RUVINSKIJ Anwaltskanzlei

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Fragen und Antworten zur Gründung einer Immobiliengesellschaft

Bei der Gründung einer Immobiliengesellschaft haben Mandanten häufig vertiefende Fragen wie:

  • “Gibt es wie bei privatem Immobilienbesitz eine Spekulationsfrist?” oder
  • “Wann lohnt sich eine Immobiliengesellschaft und wann nicht?”

Unten finden Sie die häufigsten Fragen und unsere Antworten.

Privatbesitzer, die Ihre Immobilie verkaufen, haben auf den Gewinn  Einkommensteuer zu zahlen. Allerdings nur innerhalb einer Spekulationsfrist von  zehn Jahren nach Erwerb. Für eine  Immobilien-Gesellschaft gibt es keine solche Frist.

Steuern lassen sich mit einer  Immobiliengesellschaft nur sparen, wenn keine Gewinne ausgeschüttet werden. Sonst fällt Abgeltungssteuer (25 %) an.

Immobiliengesellschaften sind als Kapitalgesellschaften oder Personengesellschaften möglich.

Private Vermietungen gelten als Vermögensverwaltung und nicht als gewerbesteuerpflichtige Tätigkeit. Anders ist es dann, wenn Sie gleichzeitig wirtschaftlich tätig sind, Dafür können schon Reparaturarbeiten ausreichen. Diese sollte daher besser ein Hausmeister vornehmen.

GmbH Unterlagen Download

Wir bieten Ihnen die Möglichkeit die notwendigen Unterlagen zur Mandatierung direkt herunterzuladen. Sie können auch einige unserer Muster ansehen oder eine Checkliste herunterladen um zu überprüfen, was Sie noch zur Gründung benötigen.

GmbH Checkliste Download

Bei der Gründung einer GmbH sind bestimmte Punkte zu beachten. Diese haben wir für Sie in einer Checkliste zum Ablauf einer GmbH Gründung zusammengefasst.

Checkliste GmbH Gründung

GmbH Satzung Download

Die Satzung einer GmbH (oder auch Gesellschaftsvertrag) ist die Grundlage der Firma. Sie regelt die zur Gründung notwendigen Punkte und das Verhältnis der Gesellschafter zueinander. Falls möglich, erhalten unsere Mandanten deshalb eine individuelle Satzung.

Beispiel einer GmbH Satzung mit Einbringung eines PKW (Sachgründung)

GmbH Satzung Sachgründung

GmbH Musterprotokoll Download

Das GmbH Musterprotokoll ist eine sehr vereinfachte Variante der GmbH Satzung. Wichtige Bestimmungen werden nicht getroffen. Deshalb raten wir meistens von einer Gründung mit dem Musterprotokoll ab. Mandanten erhalten eine individuelle GmbH Satzung zum selben Festpreis.

Musterprotokoll

GmbH Unterlagen Download

Gerne begleitet unsere Kanzlei Ihre GmbH Gründung – Sie können sich dabei alleine auf Ihr Geschäft konzentrieren.

Laden Sie sich die Auftragsunterlagen runter und  lassen Sie sie uns ausgefüllt zukommen:

  • per E-Mail (unternehmer@anwalt-kg.de) oder
  • per Fax (0221 – 6777 005-9) oder
  • per Post (KRAUS I GHENDLER Anwaltskanzlei, Aachener Straße 1, 50674 Köln).
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    Sie haben eine allgemeine Fragen zum Thema? Wir beantworten Sie hier gerne kostenfrei!

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    • GmbH Gründung

    Notargebühren

    20 Okt. 2026/0 Kommentare/in

    Hallo guten Tag sind in dem plus Paket auch die Gebühren der Gründung Notar usw mit dabei? Mfg

    Weiterlesen →

    Ausländische personal

    17 Okt. 2026/0 Kommentare/in

    Wie konnte solche Firma ein ausländische Mitarbeiter oder geselschafterin aufnehmen , in diesem Fall wie konnte diese Mitarbeiter oder geselschaterin DE Visum erhalten? Mit freundlichen Grüßen Hani Barati

    Weiterlesen →

    Developer

    29 Juli 2026/1 Kommentar/in
    Weiterlesen →
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    *Gilt nicht für Start-Up Pakete und Netto Honorare bis 150 €

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