Sowohl befristete als auch unbefristete Mietverträge können auch außerordentlich aus wichtigem Grund gekündigt werden, § 543 BGB.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Manchmal ist auch im Mietvertrag festgeschrieben, welche Umstände eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.
Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung i.d.R. erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn dies offensichtlich keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder wenn der Mieter z.B. für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist.
Eine außerordentliche Kündigung muss mit angemessener Frist von ca. zwei Wochen erfolgen.
