Gewerbemietvertrag und Mieterhöhung
Gewerbemietvertrag
Mietverträge für Geschäftsräume unterscheiden sich deutlich von solchen für Wohnungen Worauf ist beim Abschluss eines gewerblichen Mietvertrags zu achten, welche Inhalte dürfen in einem solchen Vertrag nicht fehlen und welche Besonderheiten gelten bei Kündigungen?
Im Folgenden bieten wir einen Einblick in diese Thematik.
Kernpunkte Gewerbemietvertrag
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Gewerbemietvertrag
Im Gegensatz zu Wohnraummietverträgen, die stark durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) reguliert und durch Mieterschutzgesetze geschützt sind, bieten Gewerbemietverträge den Vertragsparteien mehr Freiheiten. Die gesetzlichen Vorschriften sind weniger restriktiv, was Vertragsfreiheit ermöglicht, aber auch ein höheres Maß an Sorgfalt und Verhandlungsgeschick erfordert.
Abgrenzung
Typische Vertragsinhalte und -klauseln
Gewerbemietverträge enthalten typischerweise detaillierte Regelungen zu:
- Mietzweck: Definiert genau, für welche Geschäftsarten die Räume genutzt werden dürfen.
- Mietdauer: Oft längerfristig mit festen Laufzeiten und Optionen auf Verlängerung.
- Mietanpassungen: Möglichkeiten für Mietanpassungen, etwa durch Indexmiete oder Staffelmiete, sind üblich.
- Nebenkosten: Gewerbemieter tragen in der Regel alle Betriebskosten, inklusive der Kosten für Heizung, Wasser, Strom und Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen.
- Kündigungsrechte und -fristen: Diese können im Vergleich zu Wohnmietverhältnissen variabler gestaltet sein.
- Umbau und Instandsetzung: Regelungen, wer für Umbauten verantwortlich ist und ob und wie die Räumlichkeiten verändert werden dürfen.
Besonderheiten
- Umsatzmiete: Bei einigen Gewerbeimmobilien, insbesondere im Einzelhandel, kann die Miete teilweise vom Umsatz des Mieters abhängig gemacht werden.
- Kaution: Die Kaution kann höher sein als bei Wohnraummietverhältnissen und beträgt oft mehrere Monatsmieten.
- Gewährleistung und Mängelrechte: Diese können individuell ausgehandelt werden, wobei der Mieter oft mehr Verantwortung für die Instandhaltung übernimmt.
Voraussetzungen
Gewerbemietverträge können von natürlichen oder auch juristische Personen geschlossen werden.
Hat der Vertrag mehrere Seiten, sind sie fest miteinander zu verbinden und zu nummerieren.
Bei kurzen Mietverhältnissen unter einem Jahr ist keine Schriftform vorgeschrieben. Aus Gründen der Rechtssicherheit ist sie dem nur mündlichen Vertragsschluss aber vorzuziehen.
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Ablauf und Inhalte beim Gewerbemietvertrag
1 - Mieter und Vermieter
Name, Adresse, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit, Unterschriften. Bei Unternehmen: Firmenbezeichnung
2 - Mietobjekt
Das Mietobjekt muss genau bezeichnet werden, mit Ortsangabe, Mietfläche usw. Es ist klarzustellen, ob ein Büro, eine Halle ein Ladenlokal o.ä. vermietet wird.
Sinnvollerweise werden auch Nebengebäude, Parkflächen usw. mit aufgenommen, ggf. auch vorhandenes Inventar.
2 - Mietobjekt
3 - Miethöhe
Die vereinbarte Miethöhe gehört auch in den Vertrag. Bei Gewerberäumen können auch Staffelmieten oder Gleitklauseln vereinbart werden, die dem Vermieter eine Erhöhung während der Vertragslaufzeit ermöglichen.
Möglich sind auch so genannte Umsatzmieten (mit Ober- und Untergrenzen), die sich an den Umsätzen des Mieters orientieren.
Die Gewerberaummiete muss nicht dem örtlichen Mietspiegel entsprechen.
Werden Parkplätze oder andere Extras gesondert berechnet, so gehört auch das in den Vertrag. Auch zu Nebenkosten sind Regelungen möglich. Aufgenommen wird ferner eine Kautionsregelung. Häufig wird von einer Kautionsbürgschaft Gebrauch gemacht.
4 - Optional: Mietzweck
Sinnvollerweise sollte man auch den Geschäftszweck mit aufnehmen. Dies ist optional, dient aber u.a. der Klarstellung, ob das Objekt sich für den Zweck überhaupt eignet und ist hilfreich im Falle späterer Streitigkeiten.
4 - Optional: Mietzweck
5 - Mieterpflichten
Im Vertrag können auch Mieterpflichten festgehalten werden. So wird häufig die Kostenübernahme für Instandhaltung und Pflege der Räume, die eigentlich Vermietersache ist, dem Mieter auferlegt.
Nach Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter die Gewerberäume i.d.R. in dem Zustand zurückzugeben, in dem er sie übernommen hat, auch hierüber sollten Vereinbarungen aufgenommen werden, etwa bzgl. der Entfernung von Einbauten usw.
6 - Vermieterpflichten und Mieterrechte
Normalerweise sind Vermieter dazu verpflichtet, Gewerberäume in einem einwandfreien Zustand zu übergeben und sie während der Mietdauer in einem entsprechenden Zustand zu erhalten. Verantwortlichkeiten zur Instandhaltung oder Renovierung können aber auch im Vertrag vereinbart werden.
Viele Verträge enthalten auch eine Konkurrenzsschutzklausel. Hat ein Vermieter z.B. mehrerer Gewerbeimmobilien in der näheren Umgebung, kann ihm damit untersagt werden, andere Gewerberäume an Unternehmen mit ähnlichem Geschäftsmodell zu vermieten.
Auch Rechte des Mieters können festgeschrieben werden, etwa eine Nachmieterklausel, nach der er einen Nachmieter suchen darf, um vorzeitig aus dem Mietvertrag zu kommen. Der Vermieter muss den vorgeschlagenen Nachmieter allerdings nicht annehmen. Ein Recht zur Untervermietung kann ebenfalls geregelt werden.
An den Außenwänden des Mietobjekts darf der Mieter i.d.R. Werbung anbringen, sofern es sich nicht um sehr ungewöhnliche, extreme oder ggf. behördlich genehmigungspflichtige Maßnahmen handelt.
6 - Vermieterpflichten und Mieterrechte
7 - Laufzeit
Gewerbemietverträge werden meist über eine bestimmte Laufzeit geschlossen. Es muss dann keine Kündigung erfolgen, sondern das Mietverhältnis endet einfach mit Ablauf der Laufzeit. Eine vorzeitige Kündigung ist dann nicht möglich, es sei denn, es liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor.
Manche Verträge enthalten eine Mietverlängerungsklausel, die Mieter oder Vermieter das Recht gibt, nach der Vertragslaufzeit eine Verlängerung um einen vertraglich festgelegten Zeitraum zu verlangen, Die Vertragsverlängerung tritt dann nicht ein, wenn innerhalb einer bestimmten Frist gekündigt wird.
Enthält der Vertrag keine Laufzeit, greifen die gesetzlichen Kündigungsfristen des § 580a II BGB. Danach ist bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig. Die vertragliche Vereinbarung anderer Fristen ist möglich.
Kündigung des Gewerbemietvertrags
Besonderheiten
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Mieterhöhung:
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