Vermietung für Unterkünfte gründen und betreiben

Vor der Gründung Ihrer Vermietung sollten Sie einen Businessplan entwerfen, anhand dessen Sie Ihr Geschäftskonzept ausarbeiten und das geplante  Vorhaben einschätzen. Er enthält Angaben zur Finanzierung, zur Konkurrenzsituation, Chancen und Risiken usw.

Themen wie:

• Wettbewerbsanalyse (welche anderen Vermietungen gibt es?)
• Beherbergungskonzept
• Zielgruppe (Privat- oder Geschäftsreisende; Monteure)
• Standort  (Region, Erholungsgebiet oder Stadtzentrum, touristische Highlights) und Verkehrsanbindung
• passende Räumlichkeiten und Raumkonzept
• Marketing- und Vertriebsstrategie
• Budget

werden dort eingestellt.

Darüber hinaus ist der Businessplan die Basis für Fördermittel und den Bankkredit.

Folgende Kosten sollten dabei erfasst werden:

• Gründungskosten
• Gebäudekauf oder Umbau
• Belegungs-Logistik und Belegungsplan
• Verwaltungskosten
• Kosten für Versicherungen
• Steuern
• Betriebskosten (Heizung, Strom, Zimmerreinigung usw.)
• Mobiliar und  technische Ausstattung
• Marketing/Werbung

Wenn Sie nicht einfach einzelne Zimmer oder eine Wohnung in Ihrem eigenen Haus vermieten wollen, sondern erst nach einer Vermiet-Immobilie suchen, wollen Lage und Standort bedacht werden. Insbesondere in der Nebensaison drohen sonst Leerstände.

Für die Wahl des Standortes ist auch wichtig, wen Sie als Mieter gewinnen wollen. Monteure oder Geschäftsreisende mieten sich an Wirtschaftsstandorten oder Gegenden mit guter Verkehrsanbinddung ein. Touristen an touristisch attraktiven Orten.

Bedenken Sie auch die Erreichbarkeit, ob es öffentliche Verkehrsmittel, eine Autobahnanbindung, Parkplätze usw. in der Nähe gibt und ob die Mieter Geschäfte für die  Selbstversorgung vorfinden.

Bei der Wahl der Immobilie ist die Aufteilung zu beachten. Eignen sich die Räumlichkeiten für einzelne Miet-Einheiten? Sind Umbaumaßnahmen erforderlich? All das will bedacht sein,

Für das Marketing gilt es eine attraktive Internetseite einzurichten, auf der Sie Ihre Angebote herausstellen und Ihre Zimmer ggf. mit Belegungsplan präsentieren können. Zudem lassen sich soziale Medien als  Plattform nutzen, auf denen Sie sich als Vermieter vorzustellen, Fragen zu beantworten und die Verfügbarkeit der Zimmer publik machen können.  Auch ein Eintrag bei Google Maps ist ratsam.

Ausgelegte Flyer an touristisch stark frequentierten Orten (städtische Touristeninformation, Raststätten usw.) sind ebenfalls hilfreich.

Anzeigen in Printmedien und  Online-Werbung runden die Maßnahmen ab.

Bei der Eröffnung einer Vermietung, die mit dem Kauf einer/mehrerer Immobilien oder groß angelegten Umbaumaßnahmen einhergeht, sollte auch eine sorgfältige Finanzplanung vorgenommen werden. Welches  Kapital ist vorhanden bzw. kann beschafft werden und welche Ausgaben fallen an?

In jedem Fall sollten Sie über genügend Start-Kapital verfügen. Gründungskosten i.e.S. sowie Kauf, Bau oder Umbau des Gebäudes sowie die Ausstattung,  sind die Haupt-Kosten. Hinzu kommen fixe und variable laufende Kosten (Strom, Heizung usw.).

All das ist auch bei der Festsetzung der Miete zu bedenken. Wie viele Zimmer müssen Sie wie oft zu welchen Preisen vermieten, um Ihre Kosten zu decken und Gewinn zu machen? Vergleichen Sie ihre (potenziellen) Einnahmen mit Ihren Ausgaben und informieren Sie sich auch über die Preise Ihrer Mitbewerber.

Idealerweise verfügen Sie zu Beginn über ausreichendes Eigenkapital; die meisten Gründer müssen jedoch auf Fremdkapital zurückgreifen. Dazu zählen Bankkredite, aber auch Investoren- und Fördergelder.

Bei Finanzierung denkt jeder zuerst an die Kreditfinanzierung durch eine Bank. Es gibt aber auch noch andere Finanzierungsmodelle, wie z.B. die Finanzierung durch Investoren, etwa in Form eines Beteiligungsvertrags.

Wenn neben der Zimmervermietung zusätzliche Dienstleistungen angeboten werden, gelten oft andere Regeln. Bei Ferienunterkünften oder Monteurzimmern könnten dies beispielsweise ein Brötchenservice oder das Angebot der Wäschereinigung sein, die ggf. auch an Kooperationspartner delegiert werden. Die Zimmerreinigung ist dagegen regelmäßig schon im Mietvertrag enthalten.

Vorsicht ist geboten, wenn ein  Frühstücksservice oder oder Freizeitveranstaltungen  angeboten werden sollen. Der einfache Vermieter wird dann schnell zum Reiseveranstalter – mit entsprechenden Zusatzpflichten.