Immobilien in der Holding oder vermögensverwaltenden Gesellschaft
Immobilien nicht privat zu halten, sondern sie in eine vermögensverwaltende GmbH oder Holding zu überführen, kann eine Reihe steuerlicher Vorteile haben.
Eine Immobilien-GmbH können Sie z.B. von der Gewerbesteuer befreien lassen. Es fallen dann nur Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag an (15,83 Prozent).
Wer Immobilien dagegen privat hält, der versteuert Gewinne schnell mit um die 47 Prozent, seinem persönlichen Einkommensteuersatz.
Halten Sie die Immobilien-GmbH über eine Holding, sind bei einem Verkauf als Share Deal nur 1,54 Prozent Steuern auf den Verkaufserlös zu zahlen.
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Wann spart man mit einer vermögensverwaltenden GmbH für Immobilien?
Gewerbesteuer können Sie nur unter der Voraussetzung sparen, dass die Gesellschaft ausschließlich Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Es dürfen daneben keine Einnahmen aus operativer Tätigkeit bestehen. Sie dürfen auch keinen gewerblichen Grundstückshandel betreiben. Ein solcher wird schon dann angenommen, wenn Sie mehr als drei Objekte in fünf Jahren verkaufen. Man spricht dann von einem engem zeitlichen Zusammenhang mit der Errichtung oder dem Erwerb.
Die Gewerbesteuerbefreiung entfällt dagegen nicht, wenn Sie dem Wertpapierhandel oder ähnlichen rein vermögensverwaltenden Tätigkeiten nachgehen. Solche Einnahmen aus Kapitalvermögen werden nicht als operative Tätigkeit gewertet. Für die Einnahmen aus Wertpapieren o.ä. gibt es allerdings keine Gewerbesteuerbefreiung. Auf Einnahmen aus Kapitalvermögen (Aktien, Termingeschäfte usw.) sind Körperschaftssteuer, Gewerbesteuer und Solidaritätszuschlag zu zahlen..
Ähnlich sieht es aus, wenn Sie sich dem Wohnungsbau widmen, namentlich der Errichtung und Veräußerung von Ein- bis Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen. Dies schadet der Gewerbesteuerbefreiung nicht, ist selbst aber nicht steuerbegünstigt. Es darf aber auch in diesem Zusammenhang kein gewerblicher Grundstückshandel betrieben werden.
Exkurs: Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel
Ein gewerblicher Grundstückshandel löst automatisch die Einkommens- und Gewerbesteuerpflicht aus. Abgestellt wird dabei auf einen engen zeitlichen Zusammenhang, d.h. den Zeitraum zwischen Fertigstellung bzw. Erwerb und Veräußerung innerhalb von nicht mehr als fünf Jahren. Des weiteren gilt eine Grenze von nicht mehr als drei Objekten. Nicht mitgezählt werden dabei sehr langfristig (über 10 Jahre) vermietete, selbst langfristig zu Wohnzwecken genutzte Immobilien und solche, die ohne Gewinn veräußert werden (z.B. bei Schenkungen an Verwandte).
Unter den Begriff der Veräußerung kann aber auch das Einbringen in eine Gesellschaft fallen, ggf, im Gegenzug gegen Gesellschaftsrechte.
Im Einzelfall können bei Zeitraum und Objektanzahl Besonderheiten zu berücksichtigen sein.
Besonderheiten beim engen zeitlichen Zusammenhang
Unter bestimmten Voraussetzungen können sogar Objekte, die innerhalb von fünf bis zehn Jahren veräußert werden, noch unter den Begriff des “engen zeitlichen Zusammenhangs” fallen. Dies ist insbesondere dann möglich, wenn der Veräußerer z.B. Architekt, Bauunternehmer oder Makler ist und sehr intensive Verkaufsaktivitäten entfaltet. Ferner, wenn in bis zu 10 Jahren über 7 Objekte verkauft werden. Es greift dann eine Vermutung des engen zeitlichen Zusammenhangs.
Besonderheiten bei der 3-Objekt-Grenze
Selbst wenn die 3-Objekte Grenze nicht überschritten ist, kann in bestimmten Fallen dennoch ein gewerblichen Grundstückshandel vorliegen. Dies ist z.B. dann anzunehmen, wenn direkt nach dem Grundstückskauf mit dem Bau begonnen und sofort nach Abschluss der Arbeiten das Objekt verkauft wird. Ferner wenn das Grundstück von vornherein nach den Vorgaben des Käufers bebaut wird oder ihm das Grundstück samt erst noch zu errichtenden Gebäudes schon vor dem Bau verkauft wird. Ähnlich ist es zu werten, wenn der Veräußerer schon während des Baus den Verkauf betreibt, etwa unter Einschaltung eines Maklers.
Veräußerungsabsicht
Bestehen eindeutige Anhaltspunkte gegen eine schon von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht, so greift weder die Vermutung für einen engen zeitlichen Zusammenhang noch die Drei-Objekte Grenze. Die besonderen Anhaltspunkte, die gegen den gewerblichen Grundstückshandel sprechen, sind allerdings nachzuweisen.
Was gilt beim Verkauf der Immobilie?
Wer Immobilien privat hält, dessen Besteuerung hängt von der Haltedauer ab. Hält er ein vermietetes Objekt länger als zehn Jahre bzw. ein selbst genutztes länger als drei Jahre, ist der Verkauf steuerfrei. Bei kürzeren Haltezeiten schlägt der Verkauf mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz zu Buche.
Halten Sie Immobilien dagegen über eine Immobilien-GmbH, wird der Verkaufsgewinn nur mit 15,83 Prozent besteuert.
Noch günstiger ist der Verkauf als Sharedeal, bei dem statt der Immobilie die Gesellschaft verkauft wird. Im Falle einer Holding-Konstruktion, bei der der Käufer die GmbH übernimmt, bleiben 95 Prozent des Veräußerungserlöses steuerfrei. Sie zahlen im Endeffekt nur 1,54 Prozent.
In der Praxis kommt dies allerdings nur bei Gewerbeimmobilien oder großen Mietobjekten vor. Selbstnutzer, die eine Wohnung oder ein Haus suchen, wollen ja in der Regel keine Gesellschaft erwerben.
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Was gilt beim Wohnungsbau?
Wer Mietwohnungen neu errichtet, der kann von Sonderabschreibungen nach § 7b des Einkommenssteuergesetzes (EStG) profitieren. Konkret geht es dabei um die so genannte Absetzung für Abnutzung (AfA).
Voraussetzung ist, dass neuer Wohnraum durch Neuanschaffung bzw. Herstellung oder durch Umbau bzw, Nutzungsänderung geschaffen wird.
Anknüpfungspunkt sind jeweils die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Der so genannte Baukostenquotient darf 2.000 Euro/Quadratmeter (2.500 bei Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2027) nicht überschreiten. Er wird ermittelt, indem die Anschaffungs-/Herstellungskosten durch die Gesamtfläche geteilt werden. Die Flächen-Berechnung erfolgt dabei entweder nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder nach der Bruttogrundfläche (BGF) gemäß DIN 277. Die Abschreibung beginnt im Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Herstellung des Wohnraums. Der Begünstigungszeitraum erfasst das Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und die drei folgenden Jahre.
Achtung! Die Sonderabschreibung greift nicht:
- wenn die begünstigte Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung nicht zu Wohnzwecken dient oder
- die begünstigte Wohnung oder ein Gebäude mit begünstigten Wohnungen im Jahr der Anschaffung oder der Herstellung oder in den folgenden neun Jahren veräußert wird bzw. der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt oder
- die Baukostenobergrenze innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung der begünstigten Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird.
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