Exkurs: Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel
Ein gewerblicher Grundstückshandel löst automatisch die Einkommens- und Gewerbesteuerpflicht aus. Abgestellt wird dabei auf einen engen zeitlichen Zusammenhang, d.h. den Zeitraum zwischen Fertigstellung bzw. Erwerb und Veräußerung innerhalb von nicht mehr als fünf Jahren. Des weiteren gilt eine Grenze von nicht mehr als drei Objekten. Nicht mitgezählt werden dabei sehr langfristig (über 10 Jahre) vermietete, selbst langfristig zu Wohnzwecken genutzte Immobilien und solche, die ohne Gewinn veräußert werden (z.B. bei Schenkungen an Verwandte).
Unter den Begriff der Veräußerung kann aber auch das Einbringen in eine Gesellschaft fallen, ggf, im Gegenzug gegen Gesellschaftsrechte.
Im Einzelfall können bei Zeitraum und Objektanzahl Besonderheiten zu berücksichtigen sein.
Besonderheiten beim engen zeitlichen Zusammenhang
Unter bestimmten Voraussetzungen können sogar Objekte, die innerhalb von fünf bis zehn Jahren veräußert werden, noch unter den Begriff des “engen zeitlichen Zusammenhangs” fallen. Dies ist insbesondere dann möglich, wenn der Veräußerer z.B. Architekt, Bauunternehmer oder Makler ist und sehr intensive Verkaufsaktivitäten entfaltet. Ferner, wenn in bis zu 10 Jahren über 7 Objekte verkauft werden. Es greift dann eine Vermutung des engen zeitlichen Zusammenhangs.
Besonderheiten bei der 3-Objekt-Grenze
Selbst wenn die 3-Objekte Grenze nicht überschritten ist, kann in bestimmten Fallen dennoch ein gewerblichen Grundstückshandel vorliegen. Dies ist z.B. dann anzunehmen, wenn direkt nach dem Grundstückskauf mit dem Bau begonnen und sofort nach Abschluss der Arbeiten das Objekt verkauft wird. Ferner wenn das Grundstück von vornherein nach den Vorgaben des Käufers bebaut wird oder ihm das Grundstück samt erst noch zu errichtenden Gebäudes schon vor dem Bau verkauft wird. Ähnlich ist es zu werten, wenn der Veräußerer schon während des Baus den Verkauf betreibt, etwa unter Einschaltung eines Maklers.
Veräußerungsabsicht
Bestehen eindeutige Anhaltspunkte gegen eine schon von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht, so greift weder die Vermutung für einen engen zeitlichen Zusammenhang noch die Drei-Objekte Grenze. Die besonderen Anhaltspunkte, die gegen den gewerblichen Grundstückshandel sprechen, sind allerdings nachzuweisen.
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